2018/6/28
Thursday
佔據了將近一週的頭條，牽動全市買房心的華潤城潤府3期，今天終於在深圳灣體育館正式選房！
選房從早上8點半開始至下午17點半，持續了整整9個小時！各路土豪集結，最大的190平戶型反而最受歡迎，最快售罄~
目前，華潤城潤府3期741套房源已經全部售罄！
今天現場情況如何？搜狐焦點深圳特派出了“踢樓小分隊”去到選房現場，給大家直播了一手情報！【下拉回看直播！】
直擊
現場
17:31
選房結束！第762號購房者選走最後一套！共21位購房者棄購！
（插播：據華潤城工作人員透露，年內還會推一波房源，大約500多套，要把華潤城全部賣完～）
17:00
目前銷控情況，選房已接近尾聲——選房號到730左右，6棟已全部售罄，其餘還有少量低樓層房源剩餘。
16:40
據網友爆料，潤府3期首套房貸利率所有銀行都是上浮20%，二套上浮25%……
內場出來的購房者表示，目前為止只有9個人棄購~
15:35
3點半左右，目前選房進行到第571-575號。最新銷控~190平已經全部賣完，眼看著屏幕越來越紅了~
14:25
將近2點半，目前選房進行到第471-475號。最新銷控～190平的只剩最後10餘套~
13:25
將近1點半，目前選房進行到第386-390號。最新銷控看過來～
11:35
一位排在800多號的購房者表示沒希望了……這位女士接到場內的消息：1棟暫時沒人選，只賣了2套，所以她自己可能要撿漏1棟。
場內選到250號，目前進去的大部分都想選大的，89平剩的挺多的。
11:25
目前選到205號左右。剛有一位購房者的家人從內場打電話過來，說有人放棄購買但是不多，估計是號相對靠後的購房者，打完電話就領著另一位家人吃飯去了～
10:35
現在到140號左右了，場內傳來消息：6棟04的89平戶型全部賣完！
剛剛那位80後帶著5歲兒子來買房的小哥，選到了1B的190平戶型～
10:25
場內最新銷控，可以看到，6棟04的89平賣的最好～其次是03的190平戶型。
10:20
現在場內進行到100餘號，6棟89平賣的最好。場外在等待的家屬好多也表示，想選89平和190平的。
9:50
一位22號的來自山西的購房者選了89平，他告訴小狐進去的幾乎都選了，沒什麼棄購的。自己是深戶，住在外地，一直沒在深圳買房，這次是聽朋友推薦的這個樓盤。大哥還表示，這就像在買白菜。小狐突然發現，每次豪宅開盤，都會有那麼幾個土豪跳出來表示，這是買白菜^_^
9:35
排15號的阿姨，選了190的戶型。
排26號左右的大哥，現在選完了，選了89平的，選完之後，立馬拉著行李箱出差去了
據裡面發來的消息，6棟和1B棟賣的最快，1A棟只賣了一套目前～
9:30
出來的一位爺爺，第11號，選擇了150平的，爺爺豪氣的表示，大的肯定好啊～
現在應該才選到第3批，進度有點慢啊……
9:25
9:15
最新消息！第一位購房者選完出來了，這位小哥姓林，是深圳長大的潮汕人，90後，單身（劃重點了喂），他選擇了6棟190平03戶型，這次一個人來買，也動用了父母的錢包。這位小哥在福田，做半導體相關工作（華強北大佬？）。作為搖中的第一位選手，他反覆說，運氣也是實力的一種～
1號購房者感言:當時我的銀行卡出了問題，因為名字問題，需要銷燬重新辦理。我等了4個多小時，在最後一天的5點前認籌成功。什麼時候都不要放棄，還要去嘗試一下，大家也一樣啊。
9:08
選房區內，5人一組，每人兩分鐘選房時間，一共10分鐘就必須出來。銷控實時出現在場內大屏幕上！
9:04
一位一直在香港做貿易的阿姨打算貸款買，自己早前買的車子和東海的房子，都是全款買的，現在覺得利息低可以貸款買。阿姨說自己小孩是在華潤工作的，跟邊上的人表示以前華潤是有內部買房通道，這次都沒有，連華潤的老總都不能走通道。
一位住在南山的女士想買89的戶型，認為89和190的最好賣，自己用家裡老人名額買，如果是一次性付款就只能選擇89平的戶型，自己排200多位。
一位80後帶著5歲的兒子在外面等待，他們是80多號。佛山人，來深圳創業兩年，互聯網行業，第一次購房，前面其他的房子有準備好資料但沒買成，正好過來認籌了這個，想買190平的。他們是作為人才引進的，深戶。
正式選房之前
7:20
小狐已達到選房現場！
排隊簽到的壕們，現場一直在廣播，一個號碼只許一個人進去選房區
排排坐，等買房
隨處可見徘徊的購房者
排隊區張貼的選房溫馨提示
7:40
小狐旁邊一位來自廣州的大哥告訴我們，自己是看了華潤城有一段時間，突然接到開盤通知，就去申請了，他們目前在廣州有一套房子，在深圳沒有。因為自己從事電子行業，剛從美國加州回來，以後也會落戶深圳，自己是自住需求，所以想選高新園附近的房子。當小狐問起心儀戶型，大哥表示，89和150平都可以，190+平的戶型就不考慮。大哥的選房順序是前40號！太幸運了！
7:50
還在陸續進場的購房者。
7:55
一個80後小哥，地產行業，想選190平的，之前看了招商雙璽和蛇口公館，都不愛。他的選房順序也在100之內！
8:00
此刻的簽到處，忙碌的工作人員。
8:10
選房區！已經爆滿！
8:15
場外還有很多席地而坐，在等候家屬的土豪，在用電話與場內溝通，對比“雙璽蹲”，小狐就叫他們“潤府坐”吧～
8:20
小狐喜提一位已經買過雙璽204平的小哥，他又找了別人的名額來買這個，排號500多，他說每個戶型的都可以買～此外，小哥還在等萬科的臻灣匯，並放話要買20多套！他現在住在蔚藍海岸，買來都做投資～
8:25
有位排到400多名的大哥，說自己認了3個籌中了1個，昨晚12點多工作人員打電話過來才知道自己中了，(土豪任性)覺得地段不錯，要買150平的戶型。
8:28
遇到一位姐姐，表示週六才決定買房，就去搖了，土豪真任性～
8:30
黑色衣服的大哥表示看好6棟的，自己想買150平，同時覺得190平的比較搶手，覺得應該會比較好賣，住這個戶型是對居住有要求。眾人表示看好150的戶型，覺得科技園以後很少這種房子出來了～
8:33
一位排到200多號的女士表示自己暫時不想買了，問現場有沒想買號的，她覺得自己條件還可以買到更好的～
8:36
一家人遺憾近十年沒在深圳買房，投在了東莞，現在也後悔沒看好原關外。之前，看天鵝堡時才8000多，現在住福田。
8:45
一位阿姨400多號，想要7萬多的，諮詢黑衣大哥自己可以選什麼樓層，黑衣表示可以買10樓左右，中間樓層，他認為買89平2房的都是衝學位來的。
一位白衣女士透露裡面很多人選了190平的，而且很多年輕人一步到位的，買190平的也是看好南外學位的。
8:50
一位深圳本地女孩，94年，和老公一人認籌了一個號，老公的中了，在300多號。他們想買150平的，投資為主，可能自住。她是做電力行業，在寶安，老公做金融行業，靠她老公的工資和公積金就能負起89平月供，這次買150平，爸媽也出資了。她還說，覺得潤3學位不怎麼樣，自己更喜歡香蜜湖片區，居住環境號，百花學位也很吸引她。
小狐默默流淚，別人的24歲……
9:00
場內圖片傳來～
選房
攻略
一、項目介紹
華潤城潤府，即華潤大沖舊改項目，位於南山深南大道和沙河西路交匯處，臨近地鐵1號線高新園站A/B出口 。項目總建面約280萬平方米，包括商品住宅、商務公寓、寫字樓、商業、回遷房等多種業態，分為五期開發，目前1期已全部入夥，2期住宅和公寓以全部售罄，僅3期在售。
*華潤城潤府整體規劃圖
華潤城潤府3期用地面積約34954.61平方米，總建築面積為302879.52平方米，是由玉泉路、大涌二路、大涌六路、銅鼓路圍合而成的地塊。三期規劃為7棟超高層建築，其中1棟A座、1棟B座、2棟為35層的普通住宅，3棟為54層的公寓，4棟、5棟、6棟分別為52、53、53層普通住宅。
*華潤城潤府3期樓座示意圖
華潤城潤府三期此次推售4棟住宅，共741套房源，分佈在1A棟、1B棟、2棟和6棟。
除6棟是超高層住宅，共53層外，其餘三棟最高均為33層的高層住宅。還未推的4棟和5棟，也是50+層的超高層。
所以，潤府三期的建築天際佈局呈現“東高西低”的階梯狀。按戶型朝向來說，華潤城潤府三期只有東南和西南兩種朝向。
那麼，6棟34層以上單元，不管是東南朝向還是西南朝向，都會有較開闊的視野優勢；34層以下單元，西南朝花園，視野雖然受阻，但同時相對靜謐；而東南朝向的建築相對低矮，10餘層以上都有較好的視野。
西側的1A棟、1B棟和2棟西南朝向，視野開闊，但也臨路，低樓層容易受到路面車輛噪音影響，且整棟樓有一定程度的西曬影響；東南朝向看花園，相對靜謐。
二、產品分析
目前，華潤城潤府已將營銷中心搬至萬象天地，在優衣庫對面。從現場銷售口中瞭解到，潤府3期包括住宅和公寓產品，其中公寓戶型為38-60平，位於3棟，全部為開發商自持，不對外銷售；住宅戶型為89-190平，共有6棟。
因此，不同於紅山6979，華潤城潤府3期對外出售的都是住宅，全部需要購房名額，大機構要買斷的話，也不是那麼容易操作。
*華潤城潤府3期展示中心
3期首推1棟A座、1棟B座，具體是建面約89平的2房2廳1衛、建面約150平3房2廳2衛、建面約190平4房2廳3衛。3期的實用面積為79%，比2期要高。相較於已售罄的2期1:1.2的停車位，3期的停車位為1：0.8，車位要少了些。對於很在乎車位的購房者來說，要稱心如意很難。
1棟A、B座 04/05戶型
點評：
1、 89平2房戶型，為西南朝向，雙面採光，由於臨近銅鼓路，低樓層單位較容易受到噪音干擾；
2、封閉式廚房避免油煙問題，生活陽臺可存放洗衣機或雜物；
3、僅有1個衛生間設計，較適合兩口到三口的小家庭使用。
89平優選單位：
1）6棟超高層部分36層以上單位，既有優秀的景觀視野又可極大減少噪音的影響。
2）1、2棟選擇中高樓層（最好20+樓層）05單元較佳，充分發揮景觀視野的優勢。04、05單元不相伯仲。
3）如果是隻有低樓層可以選擇，優先考慮安靜看花園的6棟單位，而1、2棟低樓層的雖然視野還可以接受，但受到道路車輛噪音影響相對比較嚴重。
4）如果是1、2棟單位裡選擇，20層以下的04單元優先選擇，臥室朝向花園噪音影響情況相對要好一點。
1棟A、B座 01/02 戶型
點評：
1、150平3房戶型，朝向東南或西南，東南可看花園安靜，中高層視野效果佳；但是西南向臨路，或有道路噪音影響。
2、大橫廳開間5.2米，連接1.7米景觀陽臺，寬敞舒適採光條件好。
3、主臥開間3.7米，配備衣帽間和衛生間，北向次臥開間3.4米，南向次臥開間2.9米，能滿足居住需求。
150平優選單位：
1）景觀型求較高，優先選擇1、2棟20+樓層，或者6棟36+層01單元和30+層的02單元。
2）安靜居家型優先選擇1B棟和2棟02單元，從性價比方面考慮中段樓層即可。
3）1A棟和6棟低樓層單位距離十字路口較近，比較容易受到車輛噪音影響低段樓層做次要選擇。
1棟A、B座 03 戶型
點評：
1、190平4房戶型，全部為東南朝向，多面採光，可看花園景觀，居住舒適安靜。
2、臥室和衛生間位於兩側，動靜分區合理，餐客廳相連，面積較大實用性強。
3、四房三衛的配置，雙套間設計，適合人口較多家庭居住。
190平優選單位：
1）1、2棟中段樓層單位安靜，花園視野。做為居家居家需求比較合適。如需要較好的景觀視野，建議選擇6棟中高樓層段單位，因為東南向視野優秀。
2）2棟低樓層單位和6棟低樓層單位為次選。2棟低樓層可能受到公寓建築的投影影響陽光直射；6棟低樓層距離道路較近花園視野景觀有限，遠景被臨近社區建築物遮擋。
三、周邊樓盤
潤府3期周邊的二手房，主要有潤府1期，潤府2期，大沖城市花園，以及紅樹別院、英倫名苑等小區，共享南外（集團）科華學校的學區資源。
這幾個小區裡，英倫名苑的價格最便宜，樓齡已經超過10年，均價在8萬元/㎡左右。一期樓梯房最便宜還有7萬元/㎡左右的房源。紅樹別院位於科華學校的正後方，小區較小，共4棟，2014年建成，整體樓層不高，不過價格已經達到了10萬元/㎡，跟潤府系列的價格相差不大。
*華潤城潤府3期周邊二手房報價
目前片區內二手房成交最活躍的，是華潤城潤府1期，小戶型最貴，89㎡的3房，價格在900萬-1100萬之間，大戶型的均價則在8-9萬元/㎡。 究其原因，一方面是1期樓座樓間距相對較大，通風采光好居住舒適；另一方面1期戶型得房率較高，89平可做3房2廳2衛。
*華潤城潤府1期實景
不過，自從深圳實行“三價合一”的新政後，買二手房要多出幾十萬的稅費。現在，潤府一期大多數房子都已滿兩年，按照89㎡戶型，1000萬的成交價和評估價來計算，三價合一之後，稅費在65萬左右，比新政前高出了一倍。另外，潤府二期已經交樓，但是房產證估計要2018年年底才能下來。
*華潤城潤府3期周邊二手房和租金行情
最後，我們來看看大沖舊改的回遷房，位於銅鼓路西側的大沖都市花園、大沖新城花園都已交房入住，但還未辦理房產證，不能買賣，目前3房的月租金區間是11000-13000元。另外，銅鼓路東側的大沖城市花園，已有中介掛出房源，單價96000元/平，但是戶型都在120平以上，總價相對比較高。
四、施工進度
華潤城潤府3期，目前部分樓棟已經封頂，其它多棟樓主體結構已經到了高層施工階段，小區入口處也完成了外牆裝修。
*華潤城潤府3期施工現場
位於銅鼓路西側的大沖學校，已於2015年投入使用，在潤府1期的學區範圍內。深圳市南山外國語學校（集團）大沖學校位於科技園北區，總用地面積22384.81㎡，總建築面積34396.45㎡，綠化面積10073.12㎡，一所九年一貫制公辦學校，規模設置為小學36個班、初中18個班，共54個教學班，可容納近2500名學生。
緊鄰潤府3期，就是華潤城學校項目的施工現場，主體施工也基本上完成，現場工作人員稱，今年9月份之前，所有的內外部裝修等施工都將完成。據瞭解，華潤城學校將被打造成名校南山外國語（集團）科華學校， 規劃辦學規模60個班，其中，初中36個班，小學24個班，周邊房產中介透露，南外（集團）科華學校可能在9月份啟動招生。
*華潤城學校總平面佈置圖
*南山外國語（集團）科華學校施工現場
另外，大沖商務中心寫字樓大部分都已經有企業入駐，樓下部分商業還在招租中。
五、交通和配套
華潤城潤府所在的南山高新技術產業園區，是深圳目前最大的科技商務區，整個區內住宅用地較少，新房更是鮮有，大型商業配套也相對缺乏。因而，作為建面280萬平的大型綜合體，華潤城潤府就滿足了片區置業的需求。可見，相對於2期相比，3期產品沒有太大特殊性，項目賣點仍是地段環境和自身配套。
*華潤城潤府周邊配套示意圖
從地段和交通來看，華潤城潤府臨近深南大道、北環大道、沙河西路等城市要道，距1號線高新園地鐵站和大沖公交站400餘米，交通通透性高，自駕、公交出行十分便捷。另外，銅鼓路是一條40m寬的雙向四車道，是華潤城所有業主出入的主要交通要道。
從教育資源來看，華潤城潤府社區內設有3所幼兒園，分散在一期、二期和四期周邊，並且帶有深圳南山外國語大沖學校 ，是一所九年制學校，位於二期東側，目前已開學；另外項目三期西側，還有一所華潤城九年制學校，暫定名為南山外國語（集團）科華學校，目前施工建設中，預計2018年9月啟動招生。
隨著華潤城萬象天地的開業，這個潤府項目自帶的大型商業綜合體，將極大地滿足居民日常的購物、休閒、娛樂和社交的需求，且將輻射高新技術區的大部分地方。
從周邊人群來看，聚集著大量的高新技術企業和精英白領，包括騰訊、中興、創維、大疆創新、TCL、德賽、邁瑞等一眾高科技創新企業，加之正在蓄勢待發的南山金融科技城，今後這一片區的科技金融屬性將越發突顯。一來產生旺盛的租售需求，二來項目有很大的升值潛力。
不過，由於項目體量較大，施工週期長，也存在著長時間的噪音灰塵干擾；臨近主幹道、加上學校路段，高峰期的擁堵也是顯而易見的；項目樓棟基本都是超高層設計，容積率偏高，綠化面積較少，也會影響到居住的舒適度。
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