剛剛過去的上半年，深圳樓市平靜又喧囂。一面是歲月靜好的21連跌，18元的跌幅讓剛需的內心再也泛不起任何波瀾；另一面則是幾次調控和隨後市場報以的現象級“搶房”事件。一波未平一波又起，可謂潮潮洶湧。
2018年到底是好的時代還是壞的時代？新房限價下真的“買到即賺到”嗎？市場百態讓人疑竇叢生。霧裡看房，難免成烏合之眾。
幾組來自深圳房地產中介行業協會的最新年中數據或許有助於我們理清接下來的思路。
新房成績亮眼 豪宅化將成趨勢
根據深圳房地產中介行業協會7月4日發佈的年中數據，2018年上半年深圳樓市住宅整體運行較穩定。部分長期壓制的需求得到釋放，促成了一手住宅的熱度有較大幅度上漲，一手市場表現較為亮眼。總體上半年一手成交12804套，二手住宅成交33704套，相比2017年上半年均有所增長。從兩年數據來看，2018年樓市成績單顯然要比2017年好。
從戶型和麵積段來看，剛需小戶型佔比最多，超過60%。除此之外，144平以上大戶型在今年上半年也取得了不錯的成績，均價95348元/㎡，從側面也印證了深圳未來新房市場的豪宅化傾向將會更明顯。
無論是雙璽還是華潤城潤府3期，大面積段產品都獲得了購房者的青睞。可以預見，新房市場的豪宅化是一個趨勢，無論開發商定位是否是豪宅，都存在定價豪宅化的趨勢。
2018年上半年，深圳樓市出臺的政策主要是“三價合一”和“二次房改”。從成交量來看，兩次政策對市場的實質影響並沒有那麼明顯。
“三價合一”的影響主要表現在3月份，新政出臺導致當月成交量異常攀升，但這個現象到四月就已經開始迴歸理性。隨後的二手市場成交量的上漲主要原因在於，隨著年中臨近，全年樓市相對暢旺的階段到來，總體和“三價合一”政策關係不大。
而“二次房改”可以說是一個更深層次長期的政策，改變的是“是否要買商品房”的預期。即未來是否可以通過保障房在深圳長期居住，但這個政策的出臺並不為群眾廣為接受，主要影響的人群還是低收入人群和所謂的人才，對整個市場而言影響不大。
福田羅湖將持續高位 龍崗二手成交可期
從上半年區域成交佔比上，龍崗依然是成交量佔比最大的片區，其次是福田和南山。在房價持續穩定之下，2018年上半年迎來了剛需上車較多的階段，剛需撐起了樓市成交的半邊天。從成交類型來看，住宅佔比高達84%，佔據絕對主導地位。
以八個片區的面積和網籤數量做一個比較，福田和龍華的網籤密度最高，同時中介機構的密度也最高，從福田羅湖的區域功能定位來看，這兩個區域會一直保持高位。而由於面積較大，密度有一定分攤的成交大區龍崗目前處於密度低窪區間，這意味著未來片區二手房交易潛力巨大。
業內：深圳房價不具備上漲和飆升的條件
深圳市房地產中介行業協會研究部總監徐楓認為，今年上半年數據來看，交易量沒有想象的差，尤其是一手住宅市場表現亮眼。整體樓市今年比去年的趨勢要好。但如果從十年的維度來看，這兩年深圳樓市仍然處於低位。這說明深圳樓市正迴歸理性。
“如果在新房市場不進行管控，帶來的影響是市場的預期會不斷上升，泡沫會越積越大。現在必須通過所有的手段去調控，慢慢讓市場迴歸到相對理性的位置上。”
對於新房市場成交量的走高，徐楓分析指出，限價確實刺激了交易量。但限價政策是一個尷尬的政策，市場上限價的前提是，市場需求已經被滿足，也就是供過於求，“可是我們現在限價的基本點是，市場的需求還沒有被滿足，對於特定市場的供給是不足的。所以這種情況下限價，雖然價格被壓住了，但一些交易就會去到灰色市場，比如搖號收入、‘喝茶費’，明裡價格是壓住了，但實際上還在往上漲。”所以，價格一直往上走，政策也一直往上疊加，對房價卻沒有實質影響，但是對交易量有實質性的影響。
從整體趨勢上看，徐楓分析指出，深圳房價目前不具備上漲和飆升的條件。
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