易居中國日前發佈《2018 上半年 40 城土地市場報告》，數據顯示 40 城土地出讓金合計為 10453 億元，較 2017 年、2016 年、2015 年同期分別上升 14.4%、53.3% 和 127.8%，達到歷史最高。
這 40 個城市包括北上廣深四個一線城市，蘇州、南京、青島等 18 個二線城市，以及揚州、東莞、溫州等 18 個三四線城市。易居每半年發佈一次相關統計報告。
易居提到，40 個典型城市土地成交面積同比增長 18%，但成交均價同比跌了 13.2%，溢價率保持低位。杭州、北京、重慶是土地出讓金最高的三座城市，成交金額分別為 1417 億、740 億和 678 億元，杭州相當於後兩名出讓金之和。
杭州土地出讓金額列全國第一的原因，跟其他幾個排名靠前的城市相仿，棚改、拆遷、賣地。棚改就是棚戶區改造，中國人民銀行通過國家開發銀行和農業開發銀行發放定向貸款，地方政府使用這筆資金拆遷並安置拆遷戶，然後把騰出來的地塊拍賣給開發商，收到資金以後還給兩大開發銀行。
去年一季度，浙江省棚改開工率全國第一，杭州是省內棚改項目最多的城市。今年一季度，浙江又公佈第三批 175 個棚改項目，杭州佔其中 61 席。同期，杭州就已經是全國土地出讓金最多的城市，達到 923 億元。換算下來，杭州地價超過 2 萬元/平方米。北京地價在 3 萬元/平方米左右，上海和深圳只有大約 1 萬元/平方米。
根據易居的報告，杭州 5 月一個地塊拍出 107 億元，折算樓面價為 5.5 萬元/平方米，刷新了杭州的歷史新高。三線城市的土地市場也很火熱，2274 元/平方米的成交均價創下 2011 年以來新高。
一位在杭州開了 10 年出租車的夏先生對《好奇心日報（www.qdaily.com）》說，杭州可以拍賣、蓋樓的地太多了。“比如規劃中的西站新城，還有良渚那裡大片大片的宅基地，地太多太多了。”
隨著國開行收緊棚改審批、減少貨幣安置比重，三四線城市拍地的資金或將大為受限。
儘管北京土地出讓總價排全國第二，但四個一線城市的土地成交面積和成交均價都同比下滑，下滑幅度大於 40 城均值。一線城市的土地市場頹勢，跟當地政府試圖通過投放租賃地塊、動遷安置用地等低溢價用地以拉低土地出讓金有關。近年來，一線城市近年來土地溢價率和房價漲幅普遍過高，比如上海房價十年均價漲 600%。2016 年，上海三塊住宅用地溢價率超過 100%。
為了低價賣地，上海在給一些保障房供應土地時，沒有采用公開“招拍掛”的方式，而是採取定向掛牌方式供應。據房掌櫃統計，2018 年上半年上海共成交 33 幅地塊（經營性用地），成交面積合計 124 萬平方，其中僅有兩塊用地屬於住宅用地。大部分地塊均以底價或低溢價成交。相比之下，零溢價出讓的租賃住宅用地成交 11 幅，預計未來至少提供 6876 套租賃房源。
土地數據之外，上半年房地產公司的銷售數字也有了新結果。碧桂園、恆大、萬科排銷售額前三，分別為 4136 億、3077 億和 3021 億。前十大地產商累計銷售 1.97 萬億元，日均超百億元。去年同期前十大地產商累計銷售額為 1.54 萬億元。跟去年上半年比，恆大和萬科換了個位置。
但是在信貸政策收緊，尤其是對地產企業收緊的情況下，開發商面臨資金壓力。澎湃報道稱，上半年樓市銷售冠軍碧桂園正在改變擴張策略，不再提在三四五線城市所有的縣城、甚至發達鎮區都要有碧桂園項目的口號，目的就是為了緩解融資政策收緊帶來的壓力。碧桂園不惜犧牲利潤，也要儘快退出項目（賣光房子）以保證現金流。
題圖/杭州房產- 樂居
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