來源 | 大貓財經
上一週市場上討論最多的是：貨幣政策真的轉向了嗎？對經濟和房產影響如何？
事情還得從6月20日說起，那天國家定下了流動性要“合理充裕”的基調，兩天後的6月22日，央行發佈《中國區域金融運行報告（2018）》，確認“保持流動性合理充裕”，6月24日，央行正式宣佈定向降準。在央行二季度的貨幣政策例會上，央行明確“流動性基調”從“合理穩定”轉為“合理充裕”。
看起來，貨幣政策真的發生重大轉向。但這一次“轉向”，跟上一次轉向有點不一樣。
01
為什麼三次降準？
▌今年年內，央行已經3次降準。
● 第一次其實是去年就定下來的。在2017年9月30日，央行發佈了《中國人民銀行關於對普惠金融實施定向降準的通知》，決定對符合條件的商業銀行
定向降準0.5個百分點，通知規定釋放的流動性將用於“單戶授信500萬元以下的小微企業貸款、個體工商戶和小微企業主經營性貸款，以及農戶生產經營、創業擔保、建檔立卡貧困人口、助學等貸款”，根據央行測算，對普惠金融實施定向降準政策可覆蓋全部大中型商業銀行、約90%的城商行和約95%的非縣域農商行。根據東方證券測算，這次定向降準僅上市銀行就能釋放的流動性就在2700億到5500億元之間。這次降準已經於今年1月25日實施。● 第二次降準是今年4月17日晚，央行突然宣佈: 從4月25日起，下調大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣存款準備金率1個百分點；同日，上述銀行將各自按照“先借先還”的順序，使用降準釋放的資金償還其所借央行的中期借貸便利(MLF)。這次降準被央行定為是用降準釋放資金來替換MLF操作。
● 第三次降準也就是2018年7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民幣
存款準備金率0.5個百分點。這次降準和4月份一樣，仍屬於定向降準。但用途完全不一樣，這次降準的資金，定向用於支持“債轉股”項目和支持中小微企業，總共釋放資金7000億。▌三次降準，累計共釋放了萬億的流動性。都是“降準”，但目的和意義真的不一樣。
● 第一次降準，提前3個月通知，是為了引導銀行做好小微企業金融服務，只有完成央行要求的支持普惠金融標準，才能納入降準行列。這是政策引導；
● 第二次降準，央行強調是用來“對沖”MLF操作，以降準釋放流動性來對沖銀行向央行“借錢”（借MLF），房企資金置換短期資金，讓市場流動性沒那麼緊張；
● 第三次降準，強調用於“債轉股”、支持中小微企業， 並且納入嚴格監管，不得用於其他用途。
▌效果也不一樣：
● 第一次降準後不久就是春節，春節期間，企業一般都放假，開工率較低，但年關難過，所有企業都需要節慶賬款，所以需要合理的流動性環境；
● 第二次降準，因為是用來對沖MLF操作的，所以即使降準後，市場上流動性也持續緊張，別說“洪水”了，就連上市公司都急於找錢；
● 第三次降準，央行明確銀行釋放的流動性要用於“債轉股”。什麼是“債轉股”，說直白點，也就是：借錢的企業還不上錢了，把股份給你頂債。
所以債轉股的進展緩慢，市場化法治化“債轉股”簽約金額和資金到位進展比較緩慢，國有大型商業銀行和股份制商業銀行是“債轉股”的主力軍，但
截止目前五大國有商業銀行債轉股簽約額大約有1.6萬億元，但是真正落地金額只有2000多億元，所以央行通過定向降準釋放一定數量成本適當的長期資金，形成正向激勵，提高其實施“債轉股”的能力，加快已簽約“債轉股”項目落地。這麼一看，央行今年3次降準，是呵護銀行的流動性，也希望銀行將釋放出來的流動性用於扶持中小微企業以及“債轉股”幫助企業減輕債務壓力。尤其是第三次降準對於資金緊張的市場來說，真是久逢甘露。
02
先把經濟穩定了再說
但比起降準，更引人關注的是流動性從“合理穩定”到“合理充裕”。“充裕”這兩個字令人遐想聯翩，在詞典裡，它有“富足寬餘”的意思。央行的意思很明確：流動性不會那麼緊張了，將是“合理”的“充裕”。
▌央行上一次這樣表述是在2014年四季度，隨後央行的貨幣政策進入了降準降息“雙降週期”，尤其是2015年，5次降息、4次降準，向市場注入流動性。
降準降息的結果是，從2015年起到2016年三季度，市場上的流動性處於利率、低波動的情況，流動性“合理充裕”的結果，很多人可能都大有印象，那就是2014-2015年的大牛市，以及隨後而來的樓市大牛市。股市大牛市經過強力整頓，從高點滑落，很多人損失慘重。樓市大牛市可以說延續至今，從一線到二線，再到三四線城市的房價都完成了翻番。
▌那麼，怎麼理解這一次的“合理充裕”呢？
今年經過3次降準，現在存款準備金率已經回到了2008年3月18日的水平。很多專家說，今年可能還有2次降準。如果真是如此，那就要回到2007年12月份的水平。
現在的情況，與2007年時候有諸多相似之處。那就是經濟基本面都有下滑的趨勢。
● 根據5月份的數據，固定資產投資增速同比只有6.1%，比4月份回落了0.9個百分點，其中基建投資同比增長只有9.4%。創歷年來新低。
● 社會消費品零售總額30359億元，同比增長8.5%，增速比上月回落0.9個百分點，創15年新低。
● 在金融方面，5月新增社會融資規模7608億，前值1.56萬億，較市場預期1.3萬億減少超過5000億元，也就是腰斬。為什麼社會融資規模腰斬呢？其中最主要的原因還是：金融強監管，要求銀行將表外資產轉到表內，導致表外融資萎縮。不是大家不想借錢，而是接受更嚴格監管的銀行沒法放出來了，這就導致了
實體經濟融資渠道減少、融資難、融資貴。以前，銀行可以通過各種方式給企業融資，現在這些渠道都被嚴格控制，為了不出現金融風險，監管部門當然要清楚銀行的錢都去哪了。過去因為監管寬鬆而導致的融資“便利”，錢好借，現在管得嚴歷了，市場上的流動性一下子就少了很多。流動性也就是錢，錢少了，對經濟是有負面影響的。
所以，面對固定資產投資、消費、社會融資規模都出現大幅下滑，通過釋放流動性，減輕市場壓力，調整為”寬貨幣+緊信用+強監管”的格局，也是為了保障實體企業的運行，穩定經濟，保證經濟有韌性的發展。
03
不能再漲，但也別跌
那麼，這是不是意味著房地產的好日子又來了呢？
首先從資金面來看，房地產企業的融資情況，並不比中小微企業的“融資難、融資貴”情況要好。貓哥瞭解到，
現在很多房地產企業融資成本上漲到20%都難以借到錢。為什麼？
因為金融“強監管”和房地產調控不見放鬆，銀行和金融機構被明令禁止給房地產企業違規融資。今年的1月12日，廣西銀監局的針對某銀行南寧分行“違規為房地產開發企業繳交土地出讓金提供理財融資”的違規現象罰款人民幣40萬元。6月河南銀監局對某股份銀行鄭州分行出具行政處罰，因為該分行違規向房地產項目融資。
粗算一下，今年到現在，各級監管部門已經給銀行和其他金融機構出具了十幾張罰單，都是處罰這些金融機構違規給地產公司融資用於繳交土地出讓金以及各種開發的貸款的。
而這三次降準都明確要求釋放出來的流動性不能流入地產領域，央行的MPA（宏觀審慎監管）會嚴格追蹤資金的流向。如果有銀行或者機構敢違反，估計也會被嚴厲處罰。
地產公司也明白調控和金融監管一時半會不會放鬆，所以，
都走海外發債融資的渠道。截至2018年5月22日，2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。5月29日，時代中國宣佈將發行本金總額4.5億美元的3年期優先票據，年息為7.85%。此前的5月25日，華南城稱完成發行於2020年到期的1.5億美元優先票據，成本達到10.875%。對於實力較弱的中小房企更是嚴峻，目前市場上不少中小房企急於變賣手中資產，但資金方也苦於強監管而難以籌資接盤。
並且，就在三次降準，外界紛紛傳言是否是“放水”的時候，國家打出了“組合拳”：
【1】住建部會同其他六部委聯合印發《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，該專項行動的打擊重點包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。
專項行動將在30個城市進行，包括：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州和貴陽。
通知要求，各地要強化督查問責機制，對專項行動實施過程中發現的違法違規行為，依法從嚴懲處。對涉嫌隱瞞包庇、濫用職權、翫忽職守的部門和人員，堅決問責。
【2】棚改貨幣化安置比例大概率降低，三四線城市居民過度加槓桿受到抑制，並且經過這一輪棚戶區改造和去庫存，三四線城市地產銷售增速、房價及消費處於頂部，需求基本得到了釋放，在居民收入未再大幅增長的情況下，預計未來將緩慢下行。
【3】並沒有全面降息。目前房貸利率裡，首套房房貸利率一般是在基準利率上上浮10%，二套房上浮20%。雖然基本利率正處在歷史低位，即使上浮10%，也還是2008年以來最低。面對美聯儲的加息，
我國這邊即使不跟進，也難言降息，面對目前一線城市動輒數百萬的房價，對利率就更敏感了。綜上，房產調控不見鬆動，三四線城市房價上漲動力逐漸衰竭，降準釋放的流動性可能還不夠嗷嗷待哺的企業們消化以及債轉股，這種情況下，跟2014年末-2015年的大水漫灌，還是有較大區別的。這次更像是“維持”住市場價格，避免經濟下滑，也避免因為經濟下滑而出現資產價格鬆動。
也就是：資產價格到此為止，別漲了，也不能跌……
大概是這個意思吧。
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