如何合法合規地把債務轉變為淨資產？你可能會回答說永續債。
的確，永續債的償還權力掌握在企業手中，由企業自行決定償還與否，因此可以計入到淨資產而不是負債當中。
在房地產行業，有不少房企就是通過永續債在不增加資產負債率的情況下做大了規模。
不過，除了永續債，還有一種方法也能夠成功地做到把債務變成淨資產——把有息債務權益化處理。
這樣做的目的，或許也是想打扮打扮自己的資產負債表。
比如，今天我們的主角，奧園地產。
據《中國經營報》報道，根據奧園地產披露2017年公司年報，奧園地產以項目公司或附屬公司為融資主體，引入基金、信託和資管計劃持有部分股權，進行有息債務權益化處理後，公司賬面上降低了逾百億元有息負債。
NO. 1｜壹
Wind數據顯示，2017年全年，136家上市房企的平均負債率達到79.1%，創下2005年以來的最高位。在這136家上市房企中，負債超過百億元的房企總計為67家，佔比49%；負債超過300億元的房企有37家，佔比為27%，其中，排名第一位的房企負債9786.7億元。
將近1萬億負債什麼概念？
這個數字超過新西蘭、科威特等國GDP。海南全省人民3年辛勤勞作創造的財富，才能填平這個坑。
但群眾們還是too young too simple，中國房企的真實負債可能還是被嚴重低估了。
以近幾年業績突飛猛進的奧園地產為例。
《中國經營報》在4月份的一篇文章指出，根據奧園地產披露2017年公司年報，以項目公司或附屬公司為融資主體，引入基金、信託和資管計劃持有部分股權，進行有息債務權益化處理後，公司賬面上降低了逾百億元有息負債。
劃重點，逾百億。
超過百億的有息負債，搖身一變成了淨資產，怎麼做到的？
通常而言，要完成這樣的操作，主要分三個步驟：
1、找到一個眉來眼去、情投意合的小夥伴，這個小夥伴可以是基金、信託或是資管計劃，總之願意借錢給你；
2、和小夥伴成立項目公司、附屬公司，當然，還是以我為主。比如說，我認繳個60%，小夥伴認繳個40%，這樣的話這家公司由我控股，資產在期末就要併入我的主體，小夥伴原本要借給我的錢通過出資額就變成合並報表中的資產了，即所謂非控股權益；
3、以這家合作企業的股權向小夥伴提供股權質押擔保，小夥伴再向我提供貸款，表面上看上去是信託股權融資，實際上是類債權性質。
天下沒有免費的午餐，小夥伴當然是要利息的。這些類債性質的股權通常要求上市公司到期回購或投資者轉讓退出。
據《中國經營報》報道，經過如此操作，上市公司為大額有息債務進行了權益化的會計處理，減少了上市公司賬面有息債務總額，淨資產增加的同時降低了負債率。
NO. 2｜貳
回到奧園地產。上市公司使用類似的手段成立了若干家非全資附屬公司，這些公司擁有重大非控股權益。
奧園地產將其間接持有重慶錦奧置業有限公司60%股權也全部質押給了杭州工商信託股份有限公司。
重慶錦奧置業有限公司主要在重慶市開發銷售“奧園盤龍壹號”項目。
再比如，奧園地產另一家附屬公司奧園集團重慶置業有限公司認繳出資總額為7.84億元，分別由奧園地產和中建投信託有限責任公司持股51%及49%。
奧園地產也將其間接持有該附屬公司51%股權全部質押給了中建投信託有限責任公司。
奧園集團重慶置業有限公司主要在重慶市開發銷售“奧園城市天地”項目。
深圳市瀾灣弘盛投資有限公司、成都宜華置業有限公司、泰富宇（廣州）置業有限公司等子公司也有類似的情況。
據《中國經營報》查明，奧園地產2017財務年度擁有重大非控股權益的非全資附屬公司累計確認的非控股權益金額為169.7億元。
到2017年期末，這些附屬公司非控股股東對奧園地產累計形成了大額貸款，總計21.25億元，較2016年末的11.87億元大幅增加，這些附屬公司非控股股東貸款利率介於6.5%~12.5%之間，奧園地產提供待售物業及投資物業作為抵押，但是奧園地產並沒有將這些貸款計入到公司有息負債。
NO. 3｜叄
對於房地產企業而言，由於大額預收賬款的存在，有息負債通常比負債總額更能反映企業的債務水平。
2017年奧園地產賬面上的有息負債規模已經出現了較快增長，期末公司包含借款、公司債券及優先票據在內的有息負債總額為403.7億元，較2016年期末183.8億元有息負債增加了220億元。
如果算上上述隱形的“有息負債”，奧園地產的負債水平或將更高。
不斷飆升的債務或是業績的需要。2014年奧園營業額才僅有不到70億元，到了2017年已經達到191億直逼200億元了。
根據奧園地產2017年業績顯示，期末公司淨資產總額為271億元，較去年146億元增長了85.4%。
其中，上市公司股東應占權益金額為101.55億元，較去年89.18億元增長14%左右，佔淨資產約37.5%。
非控股權益金額為169.71億元，較去年57.13億元增加了112.58億元，增幅近兩倍，佔淨資產約62.5%。
而據《中國經營報》測算，2017財務年度，奧園地產平均非控股權益佔平均淨資產比例為54%。
值得注意的是，奧園地產非控股權益股東所佔公司淨利潤比例僅為16%左右，無論是和54%還是62.5%的比例相比都明顯偏低。
有專家分析稱，這可能是由於名股實債性質融資的非控股權益股東並不分攤或佔有項目公司、附屬公司淨利潤，而是取得利息收入，並且由上市公司到期回購股權，因此應占利潤低於權益所佔比例。
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