在今年1-5月份的房地产企业销售额变化当中，我们仅截取前三名进行观察，可以发现，万科的发展速度已经明显降低下来。虽然仍然保持第三的位置，但是其1-5月份的同比销售速度明显低于碧桂园和恒大。
在4月份的销售额当中，万科更是以418.9亿元，同比下降17.5%的负增长速度，在房企销售排行榜中显得十分抢眼。
同时，万科拿地速度也在放缓。其4月份拿地22块，同比下降8.9%，这在上市地产企业前10强当中，表现得也很另类。
昔日的地产大哥万科，难道真的是不行了吗？
房小评认为未必。这可能是万科对于宏观经济形势判断的选择，我们看到万科在放缓销售和拿地的同时，战略上动作却很积极。
今年年初，万科宣布从城市运营商转型为城乡建设配套服务商，积极进军城市更新业务。5月8日，长春轨道交通集团与长春万科房地开发公司签署战略合作框架协议：“十三五”期间，万科集团计划在长春市投资200亿元人民币。双方通过合资公司对全市轨道交通沿线进行一级土地整理和综合开发，进一步优化城市空间布局，着力打造精品场站综合体，推动“地铁经济”繁荣发展。
如果把万科和长春的战略合作内容打开细看，就会发现万科其实选择了一个最安全、低成本获取长春市城区范围内地块的方式，这是地方地铁投资公司才能捞到的好处。
5月24日，珠海大横琴投资有限公司(珠海市横琴新区管理委员会全资子公司)与万科物业发展股份有限公司正式签署战略合作框架协议，旨在运用市场化机制，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”。
如果我们再把万科发展长租公寓和169亿元收购工业地产龙头企业普洛斯的动作联系起来看，就会发现，万科其实已经在挑拣更赚钱的业务。在保持地产业务领先的基础之上，万科积极介入城乡运营领域的业务，这些业务风险低、增值潜力大，更容易赚钱。
房小评的一位银行朋友说，所有的银行对于万科的评价是最好的，即便是在目前银行资金紧张的情况下，银行也认为万科是最稳健的房地产企业。
虽然有的房企发展速度很快，但是银行却向他们停贷，理由就是这些房企负债太高。发展快，是因背负高负债的压力，只有保持高周转，才能够保证资金链不断裂。现在对于房地产企业来说，能够有本事和自信心把发展速度慢下来，是需要本钱的。
当然，也有市场人士指出，万科今年一季度净现金流出800多亿元，总负债超过1万亿元，资产负债率也在80%以上，放慢发展恐怕是万科不得已而为之的事情。
这可能是原因之一，但并非万科放缓发展速度的主要原因，要知道，很多房地产企业负债率越高，反而越激进拿地，债越多拿的地越多，拿地不花自己的钱，有地才有未来。有未来才好画饼，饼画大更好借钱。房地产行业的发展逻辑就是高杠杆和“虱子多了不怕痒”。
万科在房企里面负债率不算高，如果它判断行业处于上行周期，那么也会加杠杆加快发展速度，我们相信万科放缓发展速度是主动为之，因此更应该关注其背后的战略判断。
敢于选择放慢发展速度，说明企业稳健的同时，也说明了企业本身比较健康，有能力放慢下来，而不会因为一时节奏变化发生银行逼债等系统性危机。
上述银行业朋友说，今年经济下行压力较大，金融业对于房地产行业的风险很敏感，房地产行业也是国家要求金融去杠杆的三个重点领域之一。因此，今年是房地产行业强身健体的一年，银行衡量房地产企业的健康程度，主要看负债水平。诸如恒大等企业，去年已经开始降低负债率，但是整体上看，房地产行业负债率依然很高。
6月24日，央行宣布一些主要银行降准0.5%，释放流动性7000亿元，于是很多业内人士开始欢呼，认为房地产行业的寒冬过去了。其实很多大型房地产企业对于今年的宏观形势都有自己的判断，万科选择主动放缓发展速度，就是代表之一。
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