“ 明明要买的新房等了一年都没开，他们怎么说“一线首见去库存压力”？求放过‘被库存’的一线吧～
”
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风吹草动总是
哎… 话说，又一“重创”楼市的爆炸性新闻又刚刚诞生！那就是“一线城市首见库存压力”、“市场交易降低到历史底部”、“库存消化周期不断上升”！新闻截屏如下，但只要是最近要买房的都会明显觉得跟实际认知不符，草草之前也掰着手指头+实地跑售楼处看过嘉定、宝山的真实在售新盘情况，复习宝山还有多少新盘？实拍嘉定多个主要新盘一房一价表~“郊区”的在售新房也没想象中多了
顺便插句题外话，不管国际国内出什么新闻，永远都会成为中国房价崩溃的导火索！无论是“美元加息预期”、还是“租赁”新政、甚至是朝鲜半岛问题… 风吹草动总是！
02
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如何看待“一线首见库存压力”？
一线城市“库存压力”是指一线城市新建商品住宅存销比首次超过了二、三四线，如下图：
那么，什么是存销比？存销比=（月末库存面积）/ （近6个月新建商品住宅成交面积均值）
一方面，我们来看分母，以上海为例，2017年近6个月（6月份～11月份），新房平均每月销售面积为49.59万方，仅为去年同期110万方的一半都不到； 以北京为例说，10月份，北京新建商品住宅成交面积为38万方，同比减少49%。今年8-10月份北京住宅成交均低于40万方。（北京销售数据来自易居相关报告，上海销售数据来自房导航。）
以上，制图@住在上海 数据支持@房导航
分母都比去年少了近一半，如果分母没变，这两个城市去化周期都会变成去年的两倍。蓝鹅，成交面积这么低是因为市场低迷、大家都不愿意买房了吗？恐怕非也，实际上不少购房者都等心仪的房子“取证开盘”等了快一年了，“不开盘”叫我如何“买买买”。
“不批预售证”是成交面积下降的重要原因。下图是80城前三季度商品住宅新批准预售面积，二三四线多数都在，一线甚至一些强二线则明显下降。前三季度，北京：-41%，上海：-49%，深圳：-61%。那么理所当然，即使是新批预售证的新盘全部都成交，今年的每月成交面积也不会高。分母在变小，比值当然会变高。
仅就依据国家统计局的数据，采用不同依据计算全国房地产库存就存在2结果：
按建未售商品房面积算：
2006年至今全国房屋累计新开工面积约 126亿平米，累计销售面积约 83亿平米，因而全国已开发但未售的商品房建筑面积约249094.09平米，去库存大概要2.8年；（统计见下表）
按待开发土地面积计算：
2006 年至今全国累计待开发土地面积约381,144.18平米，按平均1.8的容积率，测算建筑面积约686059.524平米，假设这其中全是住宅的的话，去库存大概要6.8年。（统计见下表）
（以上内容引用自：https://www.zhihu.com/question/39060414，仅表示统计口径较多、全国范围内并不统一。）
一线城市跟其它城市在实际应用时的统计口径未必相同，数据和实际情况有时也有出入。
即使是针对我们了解的上海来看，库存数据有时候也未必是跟“认知”完全一致。举个例子，如果我们来看房地网官方的上海住宅库存，即已经取证项目中的“可售住宅套数”（即通常上海所指的“新建商品住宅库存”的定义），也经常会发现早就交房、卖完的项目还有不少“可售套数”等。（如果说12年前开卖的“共富二村”还有十几套“库存”，你会认为是“统计误差”还是“市场太差”、“这么便宜的房子卖了十多年都卖不掉”呢？草草总体看完根据房地网汇总的库存数据，真正的“库存”要么是远郊大别墅，要么是市区大平层，正常总价的基本上多为下面这种“误差”，或“已销售未及时录入网签”。）
03
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要理解数据，更要认清市场。
哎… 求放过“被库存”的一线吧，一线已经有很多项目不开盘了，如果数据给出的“信号”是一线城市“去库存压力大”、“卖不掉”，感觉批预售证更是遥遥无期了。“房住不炒”的普通人也有改善的需求啊，让父母从老公房搬进电梯商品房，孩子从菜小房住进学区房，给二孩一个单独的卧室、换套大三房… 这些其实都是实际的居住刚需。
ps：哎，关于这个话题：
我们住在上海房产群总是有MC问题：
“销售说xx马上拿证了，靠不靠谱？”
一线实际到底是“卖不掉”还是“开不出”，
正在买房中的都有自己的判断。。。
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