導語：東北沒有房地產，只有房子。大連和瀋陽曾經短暫擁有過房地產，現在幾乎沒有了。
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可以說，東北是整個中國體制內人員最多的地區，隨便以東北的一個城市來說，石油、農墾、林區、國企、事業單位、政府，無一不是體制內人口。
而在體制內發展，就是大家習慣去“關係”來解決問題，並且保留這種行事習慣的都在還在重要崗位上。
大量的關鍵科級、處級幹部都是這樣。而體制內新進的年輕人也都是通過關係進入，也信奉並習慣這些。所以整個東北的官僚氣息都非常重。
而這不僅限制了企業、老百姓、房地產的發展，也使得大量對這種陋習嗤之以鼻的年輕人決定遠走東北、離開自己的家鄉，想去到其他城市買房安家，而在昨天的文章留言中，就有學員如此表示：
前兩年，全國房產地市場都一片欣欣向榮的時候，有不少人說東北房價正是低谷，適合抄底。
有人在知乎上問了這樣一個問題：
未來東北四市（大連瀋陽長春哈爾濱）的房地產前景如何，到底適不適合投資？
結果有個回答非常有意思：東北沒有房地產，只有房子。大連和瀋陽曾經短暫擁有過房地產，現在幾乎沒有了。
作者認為，房地產和蓋房子的區別在於，如果你只是滿足實際居住需求，那就是蓋房子。
而想要成為房地產，就得讓它成為一個“人口導入-地產開發-金融槓桿-二手交易”的集合體。
有人口導入才有房地產，你都是人口外流，就別談房地產了，房子只有過剩沒人要。
東北的人口外流問題很早就引起過關注，此前還曾有“200萬人逃離東北”之說。
我們都知道房地產“短期看金融、中期看土地、長期看人口”。人口流失對於開發商確實是個非常撓頭的麻煩。
放眼全國，很多開發商在杭州南京武漢成都重慶這些城市都是活得很滋潤的，一開盤就搶房，售罄。
東北三省由於“庫存大、資金週轉難”等問題，成了許多大開發商的“傷心”之地。
以綠地為例。
2007年，進入東北市場，經歷了2010年至2012年的平穩銷售後，2013年和2014年在東北地區業績連續兩年出現大幅度下滑。
2015年，其東北地區房地產項目陸續出現停工現象。
2016年，綠地東北地區的負債總額達488億元，收入為33.8億元，利潤為-5.5億元，成為綠地控股唯一虧損的區域。
不僅是綠地，近兩年整體銷售額大幅攀升的恆大，2016年在黑龍江、吉林、遼寧三省銷售額不過分別佔據總銷售額的2.6%、1.3%和2.5%。
融創也曾在瀋陽相繼推出過融創瀋陽府、融公館、瀋陽融創城等項目。據接近項目的機構人士介紹，融創項目首次開盤效果較差，整體去化不足20%。
外來開發商生活艱難，本地企業的日子也沒多好過。鐵嶺唯一一家上市公司鐵嶺新城去年5月帶上了ST的帽子，成為“ST新城”。今年能否摘帽解除退市風險，還得走著瞧。
所以以東北房地產市場的現狀，想要抄底東北樓市賺錢的，希望還看不到在哪裡。
【大鬍子說房】以往推出的城市研究系列基本都是適合投資的，唯獨今天的這篇，以下只適合剛需。
我們今天文章都提到的板塊都符合以下4點：
1.看好潛力板塊未來三年的發展，是熱門板塊；
2.沒有較為明顯的不利因素；
3.公共交通便捷，特別是地鐵；
4.絕不選遠郊，堅持“可住、可租、可售”。
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大連
青島和大連都是北方的濱海城市，兩個城市經常被拿來對比、參考。
早年，大連的經濟發展領先於青島。20年代初，青島的口號還是“學大連，趕上海。”但隨著大連人口流失、高新產業缺失等問題，青島卻引進更多高校、優秀產業，逐漸超越大連。
作為東北唯一的不凍港出海口和東北最宜居的海濱城市，在東北四城中，大連的城市競爭力是最強的。
2017在全國絕大多數熱點城市紛紛出臺限購政策的背景下，大連依舊保持了“整體寬鬆，局部調整”的樓市主基調，全年房地產市場還是以去庫存為主要方向。
(備註：藍色為供應面積、橙色為銷售面積)
而2018年3月22日，大連開始限購，調控的政策制定者創造性的把全市市區分為限制性區域和非限制區域，中西沙高四區為限購區，甘井子、旅順口和金普新區為非限制區。
大連為什麼限購？原因也非常有意思，如下：
1.攏人心
不得不說大連人一直有那份傲嬌，過去幾年的不堪也在最近大連新政府務實開拓的勁頭下欣欣向榮，比如辦煙花晚會、重拾足球、改善民生等等。房事是大事，關乎民生，得民心順民意水到渠成的事情理所當然要管。另外也能吸引留住人才，促進人口流入，城市發展更有活力。
2.搞平衡
不用我講了，政策上說的很清楚，消化外區域庫存，暗助甘井子房價，全市一盤棋，均衡發展。另外這個也有個深意，未來城市發展的空間和方向再看不明白就傻。
3.鬥地主
不管出於什麼原因，最近幾年大連本土開發商死的死跑的跑賣身的賣身，現在地產盛宴能上桌吃飯的都是國企央企和恆大碧桂園萬科等巨無霸，這些都不是和尚，人家不是吃素的，房價定價權放任市場進行資源配置不漲那才是阿彌陀佛。大連政府不失時機的出來鬥地主，不是刷存在感那麼簡單，有打有收，張弛有度，坐莊能打的牌好多。
4.醉翁之意不在酒
往大了說，大連政府在下一盤大棋，減少地產依賴方能長治久安，這和國家思路是一樣的。往小了說，政策帶來很多不確定性，大連政府的本意並不在於能降房價與否，人家只是說健康均衡發展，醉翁之意在不在酒。
5.維穩
你自己理解，維持地產現狀，也可以說等同默認現階段房價水平（或者略降一點的水準），保持既有情況，既得利益。
重點解讀一下第2點。
中西沙高列為限購區，地處核心區，房價比較高，很正常。旅順口、金普新區地處遠郊，房價較低不列入限購，也很正常。
但是甘井子也被列入非限購區，就非常奇怪了。
首先甘井子不是遠郊區域，而是已經完全融城的大連主城了，高鐵站、地鐵線，優質學區、各種企業樣樣齊全。
已經基本完成融城的甘井子區▼
讓我們來看看甘井子區去年在大連房地產市場中的地位。
近三年，整個甘井子的銷售量佔到大連市場的三分之一還要強。2017年，限購區中、西、沙高整個區域銷售量加起來不到33%。那麼如果論供應量來說呢？
甘井子的供應量2017年佔總量的38%，也是三分之一強。而且實際上由於主城普遍接近少地、無房、房價太高的狀況，實際上銷售也集中在甘井子。而且2018年主要的推貨量就是在甘井子片區。
所以，給我一種錯覺就是，本次限購感覺就像是大連為了甘井子片區的開發商賣房子而設立的。
所以自限購之日起，甘井子吸引了大量的剛需和投資客買入。
限購只是說減少購買群體和客戶，也就是說本來應該大賣，開發商現在最次也能維持。用這一半年的時間捂捂盤，等開春再擱新韭菜。
缺錢就賣點意思下，不缺就眯著唄。物以稀為貴，有時候中國人就是這樣，越限購的東西反而越受親睞。
限購區域房價一年半載屬於維持平穩，橫盤震盪，出現大幅度波動的可能性基本沒有，而且優質樓盤還會接著漲價！
要是開發商沒問題，剛需帶錢就可以去買進，目標甘井子片區，特別是改善群體可以重點關注中南路和高新園片區，這些地方2018年下半年會有改善類型項目入市。
該去或者能去或者想去這些地方買房子的人，即便你不出這個政策，他還是會去。這個政策是給炒房子的人看的，至於說買不買賬，那只有看資本市場的逐利性。
當然了，如果配合媒體等手段，炒熱也是很容易，只要政府想，到時候熱錢自然就流入。
其實你不出這個政策，這個地方也是上漲狀態，尤其是甘井子還是會暴漲，這把只不過是給你個更好的理由和契機罷了。
以前是自己裝逼自己飛，現在是政府帶你裝逼帶你飛。所以甘井子片區就是目前大連最好的剛需選擇區域。
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瀋陽
瀋陽是東北的路上交通樞紐中心和遼寧省會。
從2017年GDP總量上看，目前的排序是：大連＞長春＞瀋陽＞哈爾濱。
如果按照當前的增長速度，要不了幾年，哈爾濱的GDP將超過瀋陽。也就是說，瀋陽有淪為“東北第四城”的危險。
瀋陽的“淪落”是最近兩年突然發生的，背景是遼寧省率先啟動了慘烈的“經濟數據擠水分”。所以瀋陽的房地產都不好過。
“不僅僅是我們，大部分開發商都不敢拿地了。”保利地產瀋陽區域一位前高管曾這樣對媒體說。
瀋陽樓市已經嚴重供大於求
瀋陽是傳統工業型城市，本地經濟最近幾年並不景氣，當地購買力有限，同時，進入瀋陽的外來人口並不多，瀋陽的人口數量近年來都維持在800萬水平，並沒有明顯增長。
品牌開發商降價能夠完成銷售，資金運轉尚處良性狀態，而一些小房企開發的地理位置偏遠的項目就沒有那麼幸運。
目前瀋陽已有不少房企因銷售過慢資金鍊斷裂。之前瀋陽已經開始出現項目大面積停工的現象，如我們在文章開頭講的綠地。
購買力嚴重透支
最近幾年，“0首付”、“一成”首付的樓盤促銷策略在瀋陽非常普遍，開發商為了消化庫存，利用自有資金，或者藉助銀行、第三方金融機構為購房者墊首付款，促進更多成交。
但是，這類措施已經提前透支了瀋陽樓市的購買力，現在瀋陽地理位置較偏的項目售樓部多達幾天鮮有購房者現身，“都沒人看房，更別說成交了。”
項目停工或爛尾很普遍
不良效應正在向購房者手中傳導，開發商在銷售環節放棄的利潤勢必會影響後續施工質量，同時，瀋陽停工的樓盤眾多，這些危機最終都會拋到購房者手裡。
目前，瀋陽已經出現大量因為項目停工面臨爛尾，或者房屋出現嚴重質量維權的情況。
最關鍵的是，如果瀋陽樓市銷售沒有改善，樓盤爛尾大規模爆發。
所以，在瀋陽買房，堅持兩點：大開發商+地鐵。
目前主城區配套及地段有一定的優勢，但是目前主城區在售的新盤已經較少，選擇範圍有限。
而新城區項目眾多，萬科、金地、保利等各大開發商均有進駐渾南等新區，並且產品線也很豐富，高層、小高層、洋房、別墅等各類型俱全，選擇餘地很大。
而在基礎設施建設上，瀋陽規劃快速軌道交通線網由“四橫、四縱、兩折線、一弦線”共11條線組成，總長400公里。
所以接下來交通樞紐瀋陽基本都有地鐵覆蓋，如果你買的房子沒有地鐵覆蓋，就很難有成熟的配套。總結起來就是，地鐵盤是首選。
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長春
在東北地區四個主要城市中，長春過去六年3個主要經濟指標增幅變現相對來說是最好的一個，甚至可以說是東北地區最好的一個。
資金、財政均大幅度跑贏了全國整體水平，GDP增速落後的幅度也不大，在東北大環境下能有如此表現已經相當不錯。為什麼長春整體表現比哈爾濱好這麼多？
長春非資源型城市，是一座擁有自己特色工業產業的省會。長春是中國汽車製造業基地（代表企業有中國第一汽車集團總部、中國北車集團），中國重要的商品糧食基地（代表集團有長春大成集團）。主要是以汽車製造為主，兩個汽車集團頂起了長春大半邊天。
然而長春沒能像東南沿海城市，如青島、蘇州一樣發展成為中國頂尖城市行列中的一員，是因為長春的基礎設施落後、地理位置優勢不明顯，限制了外資的進入，城市內部央企、國企思維保守，自主創新能力不足，導致經濟發展速度遠不如東南沿海城市，漸漸被它們拉開了差距。
目前，長春市正在努力改善自身的基礎設施，如果當地企業能夠從思維上轉變，去挖掘自己的創新能力，我個人覺得長春的發展前景要比哈爾濱大。畢竟長春的產業優勢更明顯。
對於長春，重點關注富人區——淨月區，其中論價值，天澤大路板塊＞天富路板塊＞華橋外院板塊。
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哈爾濱
黑龍江經濟、人口，一眼望去，滿目瘡痍。
冬天的哈爾濱非常美，它的冰雪文化和太陽島風光吸引了全國各地的人前來欣賞，是中俄風情相結合的城市，非常浪漫。
作為黑龍江的省會，它的經濟、教育、醫療實力都很強。黑龍江是以資源和農業為主導的省份，大慶是資源重鎮。
受東北經濟不景氣的大環境和省內資源型城市經濟倒退的牽連，自身經濟發展速度和規模都不是很好。再好家底也養不起一群“不長進”的窮兄弟。
東北的人口，尤其是老年人口大部分流向了南方氣候宜人、空氣新鮮的城市，像三亞、廈門、珠海等，所以有個說法是：海南是東北第四省。
沒有地緣優勢、中央加持、產業機遇，現在哈爾濱博的就是城市骨架拉昇的紅利。
3年後哈爾濱的地鐵，1號線3期、2號線1期、3號線2期將按計劃實現全線通車，形成“閉環+十字”交通網，江南與江北緊密銜接。
哈爾濱喊著“一江居中，兩岸繁榮”， 即以松花江為中心，建設“大松北”大力發展哈爾濱松花江以北的江北地區！
更放話要把江北打造成哈爾濱的“浦東新區”，但是江北一直沒有得到真正的繁榮，反而是哈爾濱哈西新區和群力新區，後來者居上。
雖然江北地區也是一直在發展中，但是發展速度遠沒有哈西新區和群力新區快，你們可能不禁要問一句為啥？
因為江北地區包含松北區及利民開發區，雖然均是哈爾濱的規劃新區，可看看這兩個區域的面積有多大！
哈爾濱主城區發展了幾十年達到今天的繁榮，江北地區崛起絕不會一朝一夕！
所以我們不能拿江北和哈西、群力來對比，畢竟哈西、群力地塊有限，現在哈西已經沒有供地繼續開發了，所以說基本已經成熟，群力的地塊也已經早已有了歸屬，只有小部分正在建設中的。
再者說，哈爾濱的財政和各類預算是有限的，不會全面發展哈爾濱，肯定要逐一發展。
如果真要買江北，只看松北區，這已經算是哈爾濱的市區了，趨向於市中心。
群力新區，曾經不被人看好的低調之地，近年來經過飛速的發展，成為了現在的“寸土寸金”之地，是哈爾濱市最具開發潛力的區域，“生態宜居、江環水繞、四季夜未央”的魅力新城。
地處哈爾濱市西部的群力，北銜美麗的松花江，東與城市中心區相鄰，西臨長嶺湖風景旅遊區，南靠機場高速公路，地理位置十分優越。
所以哈爾濱可選的有松北區、群力新區。
寫到最後，我越來越明白：或許，只有當制度足夠高效，能夠將東北的資源、人口和工業效率到達一個平衡點時，人們才會發現，東北的活力又回來了，企業、人、房地產才能有發展空間。
到那個時候，外省人的批評、質疑才不會那麼尖銳；為東北解釋的聲音也會變得堅定、有力，並被人理解；那些在無奈中遠離家鄉的人們，也願意帶著驕傲，回到這片土地上來。
東北就像是冷兵器時代的一把寶刀，只是武器革命，冷兵器時代過去，它被使用者遺忘而導致鏽跡斑斑，至於它能否再次寒光凜凜，要看使用者是否想拿出來重新打磨。
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