导语：东北没有房地产，只有房子。大连和沈阳曾经短暂拥有过房地产，现在几乎没有了。
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可以说，东北是整个中国体制内人员最多的地区，随便以东北的一个城市来说，石油、农垦、林区、国企、事业单位、政府，无一不是体制内人口。
而在体制内发展，就是大家习惯去“关系”来解决问题，并且保留这种行事习惯的都在还在重要岗位上。
大量的关键科级、处级干部都是这样。而体制内新进的年轻人也都是通过关系进入，也信奉并习惯这些。所以整个东北的官僚气息都非常重。
而这不仅限制了企业、老百姓、房地产的发展，也使得大量对这种陋习嗤之以鼻的年轻人决定远走东北、离开自己的家乡，想去到其他城市买房安家，而在昨天的文章留言中，就有学员如此表示：
前两年，全国房产地市场都一片欣欣向荣的时候，有不少人说东北房价正是低谷，适合抄底。
有人在知乎上问了这样一个问题：
未来东北四市（大连沈阳长春哈尔滨）的房地产前景如何，到底适不适合投资？
结果有个回答非常有意思：东北没有房地产，只有房子。大连和沈阳曾经短暂拥有过房地产，现在几乎没有了。
作者认为，房地产和盖房子的区别在于，如果你只是满足实际居住需求，那就是盖房子。
而想要成为房地产，就得让它成为一个“人口导入-地产开发-金融杠杆-二手交易”的集合体。
有人口导入才有房地产，你都是人口外流，就别谈房地产了，房子只有过剩没人要。
东北的人口外流问题很早就引起过关注，此前还曾有“200万人逃离东北”之说。
我们都知道房地产“短期看金融、中期看土地、长期看人口”。人口流失对于开发商确实是个非常挠头的麻烦。
放眼全国，很多开发商在杭州南京武汉成都重庆这些城市都是活得很滋润的，一开盘就抢房，售罄。
东北三省由于“库存大、资金周转难”等问题，成了许多大开发商的“伤心”之地。
以绿地为例。
2007年，进入东北市场，经历了2010年至2012年的平稳销售后，2013年和2014年在东北地区业绩连续两年出现大幅度下滑。
2015年，其东北地区房地产项目陆续出现停工现象。
2016年，绿地东北地区的负债总额达488亿元，收入为33.8亿元，利润为-5.5亿元，成为绿地控股唯一亏损的区域。
不仅是绿地，近两年整体销售额大幅攀升的恒大，2016年在黑龙江、吉林、辽宁三省销售额不过分别占据总销售额的2.6%、1.3%和2.5%。
融创也曾在沈阳相继推出过融创沈阳府、融公馆、沈阳融创城等项目。据接近项目的机构人士介绍，融创项目首次开盘效果较差，整体去化不足20%。
外来开发商生活艰难，本地企业的日子也没多好过。铁岭唯一一家上市公司铁岭新城去年5月带上了ST的帽子，成为“ST新城”。今年能否摘帽解除退市风险，还得走着瞧。
所以以东北房地产市场的现状，想要抄底东北楼市赚钱的，希望还看不到在哪里。
【大胡子说房】以往推出的城市研究系列基本都是适合投资的，唯独今天的这篇，以下只适合刚需。
我们今天文章都提到的板块都符合以下4点：
1.看好潜力板块未来三年的发展，是热门板块；
2.没有较为明显的不利因素；
3.公共交通便捷，特别是地铁；
4.绝不选远郊，坚持“可住、可租、可售”。
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大连
青岛和大连都是北方的滨海城市，两个城市经常被拿来对比、参考。
早年，大连的经济发展领先于青岛。20年代初，青岛的口号还是“学大连，赶上海。”但随着大连人口流失、高新产业缺失等问题，青岛却引进更多高校、优秀产业，逐渐超越大连。
作为东北唯一的不冻港出海口和东北最宜居的海滨城市，在东北四城中，大连的城市竞争力是最强的。
2017在全国绝大多数热点城市纷纷出台限购政策的背景下，大连依旧保持了“整体宽松，局部调整”的楼市主基调，全年房地产市场还是以去库存为主要方向。
(备注：蓝色为供应面积、橙色为销售面积)
而2018年3月22日，大连开始限购，调控的政策制定者创造性的把全市市区分为限制性区域和非限制区域，中西沙高四区为限购区，甘井子、旅顺口和金普新区为非限制区。
大连为什么限购？原因也非常有意思，如下：
1.拢人心
不得不说大连人一直有那份傲娇，过去几年的不堪也在最近大连新政府务实开拓的劲头下欣欣向荣，比如办烟花晚会、重拾足球、改善民生等等。房事是大事，关乎民生，得民心顺民意水到渠成的事情理所当然要管。另外也能吸引留住人才，促进人口流入，城市发展更有活力。
2.搞平衡
不用我讲了，政策上说的很清楚，消化外区域库存，暗助甘井子房价，全市一盘棋，均衡发展。另外这个也有个深意，未来城市发展的空间和方向再看不明白就傻。
3.斗地主
不管出于什么原因，最近几年大连本土开发商死的死跑的跑卖身的卖身，现在地产盛宴能上桌吃饭的都是国企央企和恒大碧桂园万科等巨无霸，这些都不是和尚，人家不是吃素的，房价定价权放任市场进行资源配置不涨那才是阿弥陀佛。大连政府不失时机的出来斗地主，不是刷存在感那么简单，有打有收，张弛有度，坐庄能打的牌好多。
4.醉翁之意不在酒
往大了说，大连政府在下一盘大棋，减少地产依赖方能长治久安，这和国家思路是一样的。往小了说，政策带来很多不确定性，大连政府的本意并不在于能降房价与否，人家只是说健康均衡发展，醉翁之意在不在酒。
5.维稳
你自己理解，维持地产现状，也可以说等同默认现阶段房价水平（或者略降一点的水准），保持既有情况，既得利益。
重点解读一下第2点。
中西沙高列为限购区，地处核心区，房价比较高，很正常。旅顺口、金普新区地处远郊，房价较低不列入限购，也很正常。
但是甘井子也被列入非限购区，就非常奇怪了。
首先甘井子不是远郊区域，而是已经完全融城的大连主城了，高铁站、地铁线，优质学区、各种企业样样齐全。
已经基本完成融城的甘井子区▼
让我们来看看甘井子区去年在大连房地产市场中的地位。
近三年，整个甘井子的销售量占到大连市场的三分之一还要强。2017年，限购区中、西、沙高整个区域销售量加起来不到33%。那么如果论供应量来说呢？
甘井子的供应量2017年占总量的38%，也是三分之一强。而且实际上由于主城普遍接近少地、无房、房价太高的状况，实际上销售也集中在甘井子。而且2018年主要的推货量就是在甘井子片区。
所以，给我一种错觉就是，本次限购感觉就像是大连为了甘井子片区的开发商卖房子而设立的。
所以自限购之日起，甘井子吸引了大量的刚需和投资客买入。
限购只是说减少购买群体和客户，也就是说本来应该大卖，开发商现在最次也能维持。用这一半年的时间捂捂盘，等开春再搁新韭菜。
缺钱就卖点意思下，不缺就眯着呗。物以稀为贵，有时候中国人就是这样，越限购的东西反而越受亲睐。
限购区域房价一年半载属于维持平稳，横盘震荡，出现大幅度波动的可能性基本没有，而且优质楼盘还会接着涨价！
要是开发商没问题，刚需带钱就可以去买进，目标甘井子片区，特别是改善群体可以重点关注中南路和高新园片区，这些地方2018年下半年会有改善类型项目入市。
该去或者能去或者想去这些地方买房子的人，即便你不出这个政策，他还是会去。这个政策是给炒房子的人看的，至于说买不买账，那只有看资本市场的逐利性。
当然了，如果配合媒体等手段，炒热也是很容易，只要政府想，到时候热钱自然就流入。
其实你不出这个政策，这个地方也是上涨状态，尤其是甘井子还是会暴涨，这把只不过是给你个更好的理由和契机罢了。
以前是自己装逼自己飞，现在是政府带你装逼带你飞。所以甘井子片区就是目前大连最好的刚需选择区域。
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沈阳
沈阳是东北的路上交通枢纽中心和辽宁省会。
从2017年GDP总量上看，目前的排序是：大连＞长春＞沈阳＞哈尔滨。
如果按照当前的增长速度，要不了几年，哈尔滨的GDP将超过沈阳。也就是说，沈阳有沦为“东北第四城”的危险。
沈阳的“沦落”是最近两年突然发生的，背景是辽宁省率先启动了惨烈的“经济数据挤水分”。所以沈阳的房地产都不好过。
“不仅仅是我们，大部分开发商都不敢拿地了。”保利地产沈阳区域一位前高管曾这样对媒体说。
沈阳楼市已经严重供大于求
沈阳是传统工业型城市，本地经济最近几年并不景气，当地购买力有限，同时，进入沈阳的外来人口并不多，沈阳的人口数量近年来都维持在800万水平，并没有明显增长。
品牌开发商降价能够完成销售，资金运转尚处良性状态，而一些小房企开发的地理位置偏远的项目就没有那么幸运。
目前沈阳已有不少房企因销售过慢资金链断裂。之前沈阳已经开始出现项目大面积停工的现象，如我们在文章开头讲的绿地。
购买力严重透支
最近几年，“0首付”、“一成”首付的楼盘促销策略在沈阳非常普遍，开发商为了消化库存，利用自有资金，或者借助银行、第三方金融机构为购房者垫首付款，促进更多成交。
但是，这类措施已经提前透支了沈阳楼市的购买力，现在沈阳地理位置较偏的项目售楼部多达几天鲜有购房者现身，“都没人看房，更别说成交了。”
项目停工或烂尾很普遍
不良效应正在向购房者手中传导，开发商在销售环节放弃的利润势必会影响后续施工质量，同时，沈阳停工的楼盘众多，这些危机最终都会抛到购房者手里。
目前，沈阳已经出现大量因为项目停工面临烂尾，或者房屋出现严重质量维权的情况。
最关键的是，如果沈阳楼市销售没有改善，楼盘烂尾大规模爆发。
所以，在沈阳买房，坚持两点：大开发商+地铁。
目前主城区配套及地段有一定的优势，但是目前主城区在售的新盘已经较少，选择范围有限。
而新城区项目众多，万科、金地、保利等各大开发商均有进驻浑南等新区，并且产品线也很丰富，高层、小高层、洋房、别墅等各类型俱全，选择余地很大。
而在基础设施建设上，沈阳规划快速轨道交通线网由“四横、四纵、两折线、一弦线”共11条线组成，总长400公里。
所以接下来交通枢纽沈阳基本都有地铁覆盖，如果你买的房子没有地铁覆盖，就很难有成熟的配套。总结起来就是，地铁盘是首选。
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长春
在东北地区四个主要城市中，长春过去六年3个主要经济指标增幅变现相对来说是最好的一个，甚至可以说是东北地区最好的一个。
资金、财政均大幅度跑赢了全国整体水平，GDP增速落后的幅度也不大，在东北大环境下能有如此表现已经相当不错。为什么长春整体表现比哈尔滨好这么多？
长春非资源型城市，是一座拥有自己特色工业产业的省会。长春是中国汽车制造业基地（代表企业有中国第一汽车集团总部、中国北车集团），中国重要的商品粮食基地（代表集团有长春大成集团）。主要是以汽车制造为主，两个汽车集团顶起了长春大半边天。
然而长春没能像东南沿海城市，如青岛、苏州一样发展成为中国顶尖城市行列中的一员，是因为长春的基础设施落后、地理位置优势不明显，限制了外资的进入，城市内部央企、国企思维保守，自主创新能力不足，导致经济发展速度远不如东南沿海城市，渐渐被它们拉开了差距。
目前，长春市正在努力改善自身的基础设施，如果当地企业能够从思维上转变，去挖掘自己的创新能力，我个人觉得长春的发展前景要比哈尔滨大。毕竟长春的产业优势更明显。
对于长春，重点关注富人区——净月区，其中论价值，天泽大路板块＞天富路板块＞华桥外院板块。
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哈尔滨
黑龙江经济、人口，一眼望去，满目疮痍。
冬天的哈尔滨非常美，它的冰雪文化和太阳岛风光吸引了全国各地的人前来欣赏，是中俄风情相结合的城市，非常浪漫。
作为黑龙江的省会，它的经济、教育、医疗实力都很强。黑龙江是以资源和农业为主导的省份，大庆是资源重镇。
受东北经济不景气的大环境和省内资源型城市经济倒退的牵连，自身经济发展速度和规模都不是很好。再好家底也养不起一群“不长进”的穷兄弟。
东北的人口，尤其是老年人口大部分流向了南方气候宜人、空气新鲜的城市，像三亚、厦门、珠海等，所以有个说法是：海南是东北第四省。
没有地缘优势、中央加持、产业机遇，现在哈尔滨博的就是城市骨架拉升的红利。
3年后哈尔滨的地铁，1号线3期、2号线1期、3号线2期将按计划实现全线通车，形成“闭环+十字”交通网，江南与江北紧密衔接。
哈尔滨喊着“一江居中，两岸繁荣”， 即以松花江为中心，建设“大松北”大力发展哈尔滨松花江以北的江北地区！
更放话要把江北打造成哈尔滨的“浦东新区”，但是江北一直没有得到真正的繁荣，反而是哈尔滨哈西新区和群力新区，后来者居上。
虽然江北地区也是一直在发展中，但是发展速度远没有哈西新区和群力新区快，你们可能不禁要问一句为啥？
因为江北地区包含松北区及利民开发区，虽然均是哈尔滨的规划新区，可看看这两个区域的面积有多大！
哈尔滨主城区发展了几十年达到今天的繁荣，江北地区崛起绝不会一朝一夕！
所以我们不能拿江北和哈西、群力来对比，毕竟哈西、群力地块有限，现在哈西已经没有供地继续开发了，所以说基本已经成熟，群力的地块也已经早已有了归属，只有小部分正在建设中的。
再者说，哈尔滨的财政和各类预算是有限的，不会全面发展哈尔滨，肯定要逐一发展。
如果真要买江北，只看松北区，这已经算是哈尔滨的市区了，趋向于市中心。
群力新区，曾经不被人看好的低调之地，近年来经过飞速的发展，成为了现在的“寸土寸金”之地，是哈尔滨市最具开发潜力的区域，“生态宜居、江环水绕、四季夜未央”的魅力新城。
地处哈尔滨市西部的群力，北衔美丽的松花江，东与城市中心区相邻，西临长岭湖风景旅游区，南靠机场高速公路，地理位置十分优越。
所以哈尔滨可选的有松北区、群力新区。
写到最后，我越来越明白：或许，只有当制度足够高效，能够将东北的资源、人口和工业效率到达一个平衡点时，人们才会发现，东北的活力又回来了，企业、人、房地产才能有发展空间。
到那个时候，外省人的批评、质疑才不会那么尖锐；为东北解释的声音也会变得坚定、有力，并被人理解；那些在无奈中远离家乡的人们，也愿意带着骄傲，回到这片土地上来。
东北就像是冷兵器时代的一把宝刀，只是武器革命，冷兵器时代过去，它被使用者遗忘而导致锈迹斑斑，至于它能否再次寒光凛凛，要看使用者是否想拿出来重新打磨。
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