文 / 英倫投資客
新加坡房地產巨頭凱德置地（Capital land）大家再熟悉不過，在中國開發過地標綜合體——來福士廣場、大型商場——凱德MALL和凱德廣場。
凱德作為亞洲最大的房地產集團之一，其一舉一動很有代表意義，值得投資者重點關注。
近日，凱德集團宣佈未來五年對英國房地產市場投資25億英鎊，主要投資建後出租（Built to rent）、酒店、服務式公寓等領域。
Property Week: 凱德集團將對英國建後出租、酒店、服務式公寓投資25億英鎊
細節方面，凱德表示未來五年將對整個歐洲投資30億英鎊，其中20-25億英鎊投在英國，今後每年將對英國投資3-5億英鎊。
凱德同時表示不排除通過收購英國成熟的房地產平臺的形式來拓展其在英國的投資。
值得一提的是，凱德在宣佈投資英國前，剛剛在中國退出了一部分購物中心物業，回籠了83.65億人民幣的資金。
2018年1月，凱德宣佈出售中國20家購物中心100%股權給萬科旗下商業地產平臺——印力商用置業。
萬科官網顯示，印力聯合萬科、TRIWATER基金，以83.65億人民幣收購凱德商用在中國的20家購物中心項目公司的100%股權及所有的負債。
萬科接盤凱德中國物業
出售20家商場（涉及建築面積95萬平米）之後，凱德在曾經重倉的中國如願套現83.65億人民幣。
凱德早在1994年就進入中國，受益於中國的城市化進程，凱德在中國的總開發規模超過2200萬平方米，管理總資產超過2000億元。
凱德集團項目遍及30個國家150座城市，資產高達480億英鎊，中國曾是絕對的重心
凱德官網數據顯示，凱德集團旗下總共82座購物中心，其中43座在中國。
北京來福士廣場
杭州來福士廣場
凱德年初賣掉中國近一半商場，雖然不包括其核心資產——來福士廣場，但還是賣掉了北京翠微路、重慶九龍坡、鄭州金水這樣的熱點城市的優秀資產，其大做減法的行為在當時讓業界頗感意外。
不過現在再回過頭看來，
凱德割愛中國市場，可能正是為這次佈局英國市場補充彈藥。宣佈剛剛的投資之前，凱德其實在英國早有佈局，目前在倫敦總共持有983套服務式酒店公寓，這些公寓分佈在倫敦市區的五個地點，由凱德集團旗下的Ascott品牌統一管理出租。
凱德旗下位於倫敦南肯辛頓的服務式公寓
凱德旗下Ascott在倫敦管理了五處服務式公寓
說回凱德這次對英國宣佈的25億英鎊的投資，選擇的正是凱德擅長的、目前在英國也非常火的建後出租（Built to rent）領域。
建後出租意味著物業建完後只租不賣， 廣義的建後出租（Built to rent）包括長租公寓、服務式公寓、學生公寓等，其投資者一般是大型機構，以“機構房東”的形式對項目進行出租和管理，大大提高了租客和管理效率，在出租市場上同個人買房出租（Buy to let）項目形成直接競爭。
雖然看上去也是住宅開發，但建後出租和快進快出的商品房開發不同，是賺現金流的長期生意，其投資邏輯更像凱德擅長的商業地產。
建後出租項目通常配備了專業的運營管理團隊與服務團隊，相比個人出租更有效率，同時又可以利用規模效應省下一部分成本，做高整體投資收益率，在歐美市場深受機構投資者喜歡。
凱德為什麼要投英國建後出租？
接下來博主重點講下英國建後出租（Built to rent）市場的投資邏輯，凱德為什麼看好這塊市場？
據British Property Federation統計，目前英國擁有超過十萬戶建後出租住宅在建或已完工，其中倫敦地區建後出租住宅超過六萬套。
建後出租（Built to rent）之所以流行，其實和英國年輕一代的消費習慣有關。
英國的年輕一代超前消費和不儲蓄的習慣造成他們根本存不下來首付，買不起房。
即便英國政府出臺了Help-to-Buy購房補助計劃，5%首付購房等優惠政策，並對二套房買家徵收額外的3%印花稅，降低了首套房印花稅，又制定了本地人購房優先的海外限購，即便英國貸款利率非常低，大部分英國人還是上不了車。
而且不像中國父母，很少英國家長會為孩子贊助首付。
匯豐最新調查數據顯示，英國“千禧一代”（相當於80後90後）僅31%名下有房，排名第一的中國70%“千禧一代”名下有房。
另一方面，因為英國嚴格的租售同權，英國人對房屋所有權看的比較開，租房比率也因此較過去幾十年飛漲。
上圖數據顯示，英國住房擁有率逐漸下降，租房比例逐年上升，特別是許多在倫敦上班的年輕人，相比於買房供房，他們甚至更喜歡這種低投入、高靈活度的租房生活。
這樣一來，英國的租房一代成長起來，為建後出租（Built to rent）模式提供了廣闊的市場市場需求。
僅2017年，英國建後出租（Built to rent）市場就吸引到62.7億英鎊的投資 ，比2016年同期增長25%。
據預測，未來六年英國建後出租領域投資增長率將超過180%，未來三年會有近80萬英國居民搬進長租公寓。
2016年的一份關於城市租客的調查，發現英國租房一代對離地鐵、餐廳、咖啡廳、健身房以及公共社交空間的依賴較大。
同時，租房一代理想的家還需要有開放的閱讀室、家庭影院放映廳、儲藏間、停車場、燒烤區、小花園等，當然物業和安保的質量也非常重要。
對於租客而言，這種專門的長租公寓比從私人房東那裡租來的房子更新，租金雖然不見得更便宜，但住起來更省心。
另一方面，英國政府也鼓勵建後出租。
從國家層面來看，英國政府接受到大部分英國人可能一輩子買不起房的現實後，近兩年開始大力推廣建後出租（Build to Rent），希望至少能讓英國人有尊嚴地租一輩子。
英國住房白皮書（Housing WhitePaper）就指出建後出租為英國房產市場提供了多樣化的選擇，是英國住房供應市場非常重要的一環。
另外建後出租項目主要由機構持有，相比個人房東政府更容易收上稅。
2017年11月公佈的秋季預算案中，財相哈蒙德還代表政府宣佈了對建後出租市場投資80億英鎊，英國政府的政策支持吸引了來自世界各地的投資機構湧入英國建後出租市場，也徹底帶火了這一新興領域。
預測顯示，截止2020年，英國建後出租市場將獲得總計500億英鎊的投入。
*關於英國建後出租市場的內容博主今天先寫到這裡，接下來的更詳細的內容（包括市場趨勢，已經進入的大玩家）會在之後的推送中介紹。
閱讀更多 英倫投資客 的文章
