深圳城市更新拟推新规：增加住房供应，促进职住平衡
胡文
深圳二次房改方案尚在征求意见之中(参见《深圳启动二次房改，你最关心的三大问题在此！》），有关城市更新容积率的审查新规又开始征求意见。后者，显然是为前者作配套政策。根据新规，未来作为深圳用地供应主体的城市更新，必须在增加公共设施的同时，控制商业规模，增加住房供应。
为完善城市功能结构，提升城市发展质量，促进公共服务设施与基础设施供给，6月14日，深圳市规土委官网发布《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》（征求意见稿）。其旨在有序推进深圳城市更新工作，进一步规范城市更新单元规划容积率审查管理，调整了奖励容积规则，以进一步推动公共利益设施建设；并明确规定，转移容积、奖励容积应优先安排居住功能，从而引导增加住房供应，促进全市职住平衡。这对当前城市更新工作面临的问题，尤其是部分占地规模较大的医疗、教育等设施难以落实，文化设施实施率低，盲目增加商业规模等提出创新思路和完善方案。
该规定认为，从现状及发展趋势看，深圳市的职住平衡状况有进一步恶化的趋势，住房供应相对不足，规划商业总量偏高。为避免城市更新项目为提高开发强度盲目增加商业规模，《审查规定》明确了基础容积率测算过程中的混合用地、单一功能用地各功能测算比例。并提出，城市更新应在增加住房供应方面发挥更大作用，转移容积、奖励容积应优先安排居住功能，当居住功能达到上限再安排其他功能。
该规定明确，规划容积是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，并将地下规定建筑面积纳入规划容积统一管理，即：规划容积=地上规定建筑面积+地下规定建筑面积，其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。
该规定认为，城市更新应在增加住房供应方面发挥更大作用，转移容积、奖励容积应优先安排居住功能。根据规定，当配建人才住房、保障性住房所核算的奖励容积超出基础容积20%时，超出的部分不受奖励容积之和不大于基础容积率的30%的限制，更新项目可根据实际情况按规定核算配建政策性用房的奖励容积。此外，对于2015年8月27日之前已批准列入更新计划的城中村、旧村可按照拆建比进行规划容积率校核，推动其实施。
同时，为促进文化设施建设，在法定规划基础上额外落实占地面积不小于5000平方米的文化设施用地的，按该类型移交用地面积与基础容积率乘积的0.3倍再予以增加转移容积。
深圳市规划国土委方面指出，《审查规定》颁布后，预期将在以下方面取得较为明显的效果：一是促进公共利益项目的落地，通过增加转移容积、提高奖励幅度，提高市场落实公共利益项目的积极性，大幅增加医疗、教育、文化设施等公共利益用地的供给；二是通过城市更新进一步增加住房供应，促进全市职住平衡；三是推动历史建筑与历史风貌区保护，延续城市文脉，彰显城市特色。
容积率是房地产开发中最为核心的问题，它的高低直接关系到居住的品质和体验，同时关系到住房供应总量。对于开发商来说，总是追求容积率的最大化。但政府要在其中做最大的平衡，以满足各个方面的需求。在城市更新中，由于回迁房的存在，可供应市场的住宅十分有限。适当增加容积率限制，有助于增加配套完善环境，以及增加住房供应。这是深圳因应城市更新变为用地供应的主要方式，增加住房供应而实施的策略性变化。
值得注意的是，在这一新规中，首次提到“深圳市的职住平衡状况有进一步恶化的趋势”，这一判断应当是十分严肃的，并带有预警的信号。这是以往不曾有过的。其中的逻辑是，因为城市更新中的住宅供应不足，从而导致职住分离甚至远离的情况愈发严重。其实，这种趋势伴随着核心城区房价的提高，会是必然的趋势。这其实需要政府在进行整体规划时，合理规划住宅区域，确保住宅规划面积，不对住宅用地另眼相看（参见《陈劲松建言深圳二次房改：最重要的是要实现住房供应的可持续！人才住房不妨改为租赁补贴》）。同时，要发展轨道交通，便利出行，尽可能保持职住平衡。
閱讀更多 文過是非 的文章
