首先談粵港澳大灣區跟深圳樓市的關係。最近幾年包括將來十幾二十年對深圳樓市影響最大的就是粵港澳大灣區規劃。香港前特首梁振英說，如果把粵港澳大灣區價值作為一個分析，他認為是可以跟80年代改革開放相提並論。由此體現了大家對粵港澳大灣區規劃的期待。
我總結了粵港澳大灣區就是跟三個男人有關，第一個人叫吳家煒博士，香港科技大學創校校長，之前在硅谷工作，第一個在美國做校長的人。他來到香港後發現這個地方跟硅谷很像，所以1998年他提出了這個概念。當時他提出香港灣區，以香港為龍頭打造一個灣區，向舊金山學習。他提出這個概念更多是學者的一種探索，並沒有引起太多關注。時間到了2014年，深圳當時的市長許勤在深圳兩會上第一次提出灣區經濟的概念，這是第一次官方把灣區經濟概念寫入。所以2014年稱為深圳灣區經濟的元年。由於深圳這個級別比較低，當時提的灣區經濟更多指的是深圳，我們說的灣是指深圳灣、前海灣、大鵬灣這個概念。更多用深圳城市角度考慮發展灣區經濟。但是這個概念得到了中央層面重視。中間有一個過渡性人物，這個人叫鄭新立。他的身份非常非常特殊，是出謀劃策的角色。鄭新立當時在深圳做灣區經濟課題研究，他發現如果單獨以一個城市劃定灣區經濟是不夠的，灣區經濟最大特徵是跨越城市之間的邊界，會連綿成片，不管紐約灣區、舊金山灣區、東京灣區都是跨越了城市概念，把城市與城市串在一起。所以他把概念提升了一步，提升了打造粵港澳大灣區這個概念。這個概念最早被國家發改委採納，寫進了當時國家的十三五規劃，但是即便這樣，並沒有引起深圳人的重視。國家發改委規劃畢竟它的層次還不是特別高。但是正是因為寫進了國家發改委計劃之後，到2016年底這個規劃遞交到國務院，國務院最後給了最高領導層，最後2017年3月5日寫進政府工作報告。他這種發展有它的必然性。
然後講一下灣區發展階段。媒體、自媒體對大灣區有很多點評評論，我個人對有些評論不太贊同。比如說這樣的標題“屌炸了，粵港澳大灣區即將超越世界三大灣區…”，用了很多很浮誇的語言表達對灣區現狀的描繪。但是我個人認為我們這個灣區還處於起步階段，跟世界三大灣區相比還有很大差距。
為什麼這麼說呢？首先灣區經濟確實很重要。給大家看四個數據：第一，灣區範圍經濟佔全球近來比重大概60%。第二，大城市75%分佈在灣區範圍內。第三，70%工業集中在灣區為內。70%人口集中在灣區範圍。不管從經濟總量、城市、人口、工業等等來看，灣區都是世界經濟的精華。所以它的前景非常看好。
我們這個灣區總體判斷叫初具雛形。我們看這些數據，如果從面積和人口來比，我們肯定是世界第一的。我們有5.6萬平方公里，比舊金山大好幾倍，比紐約也大好幾倍，東京也接近他們兩倍，我們這個灣區太大了，我個人認為一些地方不應該花進來，比如惠州東北角、肇慶西北角這些地方，跟灣區整個經濟沒有太多關聯。但是我們可能從管理角度來說，按照城市來劃分相對比較簡單。但是實際上你看美國也好、日本也好，更多不是這個概念，他還是以人口相互之間交流頻繁程度來劃分。從這兩個指標來看，我們確實比較理性。而且從經濟增速來看，經濟總量目前排到第三位，略低於紐約灣區、東京灣區。但是增速很快，我們灣區經濟增速大概8%左右，按照這個速度大概5、6年之後，總量排名第一。所以我們媒體喜歡這樣去表達。但是這個總量只是說明一方面問題，因為你地方大、人口多，總量大不奇怪。但是往後看，比如看人均GDP，我們跟別人還是有很大差距的。比如我們目前是2萬美金平均人均收入，舊金山灣區達到9.9萬美元/人，差不多我們的五倍。同時從產業結構也是一樣，其他灣區都已經進入服務業驅動的階段，我們這個階段還是工業、服務業並重階段。我們在灣區有些城市還是以工業為主導，比如惠州、肇慶、佛山基本工業為主。發展參差不齊。集裝箱吞吐量我們是6520萬TEU，這個看起來比別人高很多，但是另一方面反映了我們出口水平比較低，我們都是出口傻大粗的東西，別人都是出口高端產品，比如蘋果手機、電子產品，所以集裝箱用的量肯定少多了。所以很多東西要一分為二來看。不要簡單被數字矇蔽。我們機場吞吐量世界第一。世界100強大學有5所，但5所大學都是在香港，深圳、廣州這些城市一所都沒有。我們在世界500強公司總數里面排名組後一位。關鍵指標仍然搖搖落後。
把灣區經濟分四個階段來看，第一階段最原始的，運輸經濟。國內貨物經過你這個地方運輸到世界各地，比較傳統模式。再發展到一定階段，圍繞灣區發展工業，因為工業到內地運輸到海港，必須花很多成本，不如在灣區生產，所以產生了臨港工業。東京的工業現在都很發達，大量鋼鐵企業都在灣區，因為這樣減少運輸成本。再發展到一定階段到了服務經濟，工業創造價值的能力有限。經濟學有一條微笑曲線，創造價值最高的是兩頭，一個是研發設計，一個是後面的營銷策劃等等。中間生產的，創造價值能力越來越低。很多工業企業轉到內地，把高端的留在灣區。所以變成只是提供設計、金融、銷售等等，工業都往內地轉移。最後一個階段，創新經濟。他不管做什麼東西，即便也有工業，但是工業特別講究創新性。
按照四個階段來看，我個人認為舊金山灣區處在最高水平階段。已經進入了創新經濟的階段。我們觀察世界主流的商業模式，基本都來自舊金山。現在每天在用的APP等等，你發現它的原形基本上來自舊金山、硅谷。所以它的創新經濟是很強的。後面會說到我們粵港澳大灣區也是參照舊金山灣區來進行規劃的。
紐約跟東京灣區處於服務經濟向創新經濟提升的過程，比舊金山還是有一些差距。粵港澳大灣區處於工業經濟向服務經濟提升的階段。隨便舉一舉9+2城市裡面，除了香港深圳之外，其他城市基本上都是以工業為主，其實廣州都是工業佔比比較高。惠州、東莞、佛山、肇慶基本是工業主導。所以我們工業經濟佔比重比較高。有一部分城市邁入了服務經濟，比如香港典型的服務經濟，它的工業都轉移到內地，整體處於第二到第三階段過程。這給我們一個信息，我們這個灣區還有很長髮展空間。如果已經到了創新經濟了，已經到了硅谷階段，再往前發展，困不困難？很困難。三大灣區都進入了成熟期，所以你看到它的房價、地價、人的收入水平其實都是比較穩定的發展。可能一年保持個2、3%這個水平。這個時候還有沒有投資機會？我個人認為投資機會就不是太大了。當然從資產配置角度沒有問題，它很穩定。但是從爆發力、發展潛力來看，肯定不會是太好的機會。反過來看我們大灣區，其實還處在中期或初期階段，還有很大發展空間。這個發展空間給了我們一次機會，我們的土地價值、房地產價值、人口密度、人均收入水平，隨著灣區發展，一定會出現一個相應的發展，意味著我們還有很大發展空間。從這個角度，一點都不擔心深圳房價走勢。這是從宏觀角度看一下所處階段。
左邊這個圖，我們目前大灣區人口分佈基本都是以什麼為中心，以城市為中心，深圳的市中心人口密度最高，往周邊慢慢下降。廣州以天河區為中心，往周邊慢慢下降。每個都是以城市為中心的發展模式，而不是真正灣區模式。但是如果看比較成熟灣區，人口密度分佈沒有明顯的下降。基本上是比較均勻分佈在整個灣區裡。我們是點狀的，他是片狀的。這個給我們什麼啟示呢？我想我們發展肯定他們趨勢是一樣的。意味著深圳人口一定要往外走。美國走的更遠了，美國在城市中心反而沒有人住了，住的都是黑人，因為改造成本太高，還不如往外發展，通過高標準配套建設，把人口都往郊區吸引。所以會形成片狀發展，這才是灣區發展核心，無差異化、一體化。在任何地方能接觸到的公共設施、享受到的政府配套差異不大。所以願意分散居住。但是目前在我們這個地方不太現實，我們這個地方都是圍繞市中心佈局。
第二個問題，誰是灣區的龍頭的問題？這個問題爭議很大。每個城市都希望自己是龍頭。總理在去年3月5日和今年3月5日兩次提到大灣區的時候，大家注意他在什麼地方提的，他都是在提港澳問題，要保持香港、澳門經濟持續繁榮穩定，要推動港澳與內地經濟的融合。然後馬上提到了粵港澳大灣區規劃。這說明了什麼？前面說的事情都是為後面做鋪墊的。去年7月1日舉辦了粵港澳大灣區第一個實施性文件簽署，合作框架。也是在香港舉行的。第三個，大灣區提出以來，最活躍的長官是誰？是香港。去年梁特首在灣區概念提出後，走訪了大灣區所有的城市。今年林鄭月娥也是一樣，也是走訪了整個灣區11個城市。反過來看，深圳領導、廣州領導走的相對少一些。這個反映香港積極性很高。我個人覺得在規劃層面來看，應該是會以香港為龍頭，打造整個大灣區。澳門經濟總量很小，只有香港具備經濟總量優勢，個人感覺總體肯定是以香港為龍頭。同時考慮到廣州深圳澳門這幾個城市需求來進行規劃。從政治角度來看，就一句話，深化港澳與地合作保持港澳繁榮。一國兩制是成功的，必須要保證香港是龍頭，所以官方規劃層面一定是這麼保證它的。最近很多政策都是跟香港有關的。從功能來定位，粵港澳大灣區是叫做國際科創中心，儘管沒有正式公佈這個文件，但是領導在各個層面都在提，我們大灣區定位就是國際科創中心，不是紐約灣區雛形，也不是東京灣區，比如東京是首都，他具有政治功能、文化方面功能等等，所以我們不具備。紐約是世界政治的中心，我們不具備這個功能，唯一貼近我們的就是國際科創中心，以舊金山灣區為模板去打造。從這個角度，深圳肯定具備一定優勢，在科技創新方面處於比較領先地位。所以即便是香港，對深圳並不是壞事情，至少不是廣州。香港也在努力，支持香港打造國際創新科技中心這個定位。同時香港畢竟有五所世界100強企業，還是很厲害的，基礎研究做的非常好。但是業務研究方面做的相對比較差一些。深圳香港聯合的話，這個畫面也是很美的，對深圳是一個好事情。總體來說大灣區利好深圳和周邊城市，當然有的人很期望，有的人希望深圳為龍頭，這種可能性基本沒有。灣區規劃一環，就是圍繞從香港到深圳、廣州、珠江西岸的澳門，包括經過珠海。這一環作為最核心的，起點是在香港，終點在澳門，兩扇就是東西兩邊。深圳到東莞、惠州至少五年以上才能落地。
交通互聯互通將取得重大突破，這是我最期待規劃能夠落實的。城市與城市之間對接的地方，往往是最落後的地方。比如深圳靠北邊的，東莞靠南邊的，從公共配套看是最落後的地方。這次規劃我希望打造一些我們說跨城的城市副中心，比如像塘廈、惠陽、虎門，應該打造跨大灣區副中心，這樣才有突破。否則東莞的錢都投到南城、東城，深圳投自己的市中心，惠州也是一樣，不願意投在城市邊緣地帶。
深圳需求外溢速度還會加快。這是沒有辦法，只要存在大的價差，深圳需求一定會往外走。比如深中通道，西鄉如果房價6、7萬，對岸只有1.3萬，必然帶來需求外溢。有人說能不能買中山的，我說你看兩個差別多大，大到任何人產生這個想法，買個一萬多房子，再買一個車，這樣也很舒服。這種外溢的長遠趨勢不可能改變。
香港是官方欽定的龍頭城市，能夠獲得比較好發展的城市是哪些城市，與香港開展良好合作的城市將獲益，我們要照顧香港、讓香港發展好的話，跟香港合作越多，能取得資源越多。深圳為什麼加大力度推進河套地區建設。深圳希望和香港一起攜手獲得中央政府的一些政策上紅利，在深圳來說目前跟香港合作就兩個重要平臺，第一個是前海。第二個就是河套地區。周邊區域肯定獲得利好。
深圳合作基礎好，還有前海示範區，深圳將獲益。深圳西部發展空間仍是巨大，看好沙井、松崗、光明（科學城）等，剛才有網友問為什麼寶安房價這麼高，因為寶安正處於大灣區核心發展軸上，從香港出發到深圳、東莞、廣州，所以高確實有區位優勢。這種區位優勢將來更大。光明也是非常不錯，政府在光明規劃了一個科學城，10平方公里，把中山大學包括在裡面。也是由市領導掛帥做這個項目，目前這個項目沒有完全公開，只是提到一些基本信息。
這是最近副總經理來到深圳講話，粵港澳大灣區建設是親子謀劃、親子部署、親子推動的國家戰略。這是最新的說法，也是最高的評價。所以大家要相信國家，這個規劃應該是非常具有政策紅利的大的規劃會出來。
第二方面，“三價合一”政策解析。“三價合一”要正確理解它，主要不是打擊偷稅漏稅。因為偷稅漏稅問題在前兩年基本解決了，政府搞了一個強制評估價。買房有一個強制評估價，不能低於它。該收的稅已經收了。這次主要打高評高貸，把風險全部轉移到銀行。配合國家防範重大經濟風險、金融風險。這個政策是合理的，也是政府配套政策。他應該會隨著時間，大概半年時間會慢慢消化掉。就像以前所有的加稅一樣，會被消化掉，對整個市場影響不會太大。當然對二手樓影響會有一些，尤其一二手樓倒掛情況下。主要還是因為一手樓定價比較低導致的。
棚改政策，深圳棚改政策力度比較大。最重要一條是新增加面積不允許做商品房，全部做公共住房，而且是租賃為主。進一步減少商品房供給。深圳新房基本是舊改出來的。舊改是兩種方式，一個是開發商主導的城市更新。另外一種是棚改。棚改做的越多，城市更新越少，減少了商品房供給，進一步加劇供需矛盾，所以深圳未來新房供給量越來越少。
租售並舉，去年是熱點，今年有所降溫。我個人認為擁有產權，買到自己的房子仍然是一個主流需求，這是任何社會進步的象徵。包括聯合國也是一樣，評價一個國家發展水平，就看多少家庭擁有自己的房子。租房是一部分人的需求或者階段性需求，最終需求還是會彙集到買房。大家說德國等國家租房為主，那確實不一樣，因為租房為主的前提條件是有很多的，比如說房價很穩定，像德國幾十年房價都很穩定，如果扣除通脹的話，可能房價還是負增長，所以年輕人都不著急買房。今天買跟明天買、後年買都一樣，有收入還不如享受生活。房子對我們還是一個保障，小孩上大學了，賣一套房子就可以供他去美國上學。老年要保障好生活，房子也是可以提供保障。所以租售並舉並不會成為主流需求。
其他的政策，包括限價，前一段時間也有解讀說國家保護產權。那個文件出臺主要是配套我們十九大提出的要建立一個市場化經濟體系，更多從經濟角度考慮。房地產是獨特的領域，政府正是在打壓它的狀態，不太可能取消政策，而且有可不進一步加壓。比如前兩天雙璽銷售場面。這些也可能導致更嚴厲的政策。臺灣在某個階段的時候也出現過房價暴漲，政府怎麼控制都控制不住，後來用了一招就解決了。你要買房可以買，但是你買之前要先對你資金來源做一番調查。你的稅交足沒有，你能拿出500萬做誠意金的話，你的資產到底有多少？你這麼多資產，每年交稅交了多少，其實可以查詢。沒有一個人經得起查。臺灣一查你個稅交滿了沒有，企業有沒有交足所有稅，沒有一個人敢買房，最後把房價控制住了。所以政府不是沒有政策，其實還有很多政策。現在深圳一二手房倒掛現象已經很嚴重了，買房如同抽獎。既然抽獎，就必須公證。我希望以後賣房也像看中央五套福彩一樣。只有那樣才能消除房地產銷售各種各樣不公正現象。既然管制了價格，必須關注這個過程，否則會產生很多貪汙腐敗，錢權交易等等行為。我個人覺得買房不用想太多，對我們個人，首先要看長遠，大灣區建設一定是利好。第二，深圳供給量比較少，沒有大的問題。大家應該勇敢的擁抱大灣區這個時代。
最後祝大家不管房地產潮起潮落，大家依然能保持童心，永遠開開心心，謝謝大家！
提問：我想問一下現在深圳灣片區普遍的中小物業都有上千萬了，它的學位也是目前來說比較看好的，以後對灣區潛力是不是還可以有一波行情？前海特區現在也在大力開發當中，前海住宅物業目前來說也是非常稀缺的，這兩者您覺得哪一個片區更有投資價值？
鄧志旺：謝謝這位網友，一看就是炒股的。“一波行情”。其實房地產不是一波行情，它是一個持續行情。目前深圳南山房價是最高的，南山房價最高又是在深圳灣、蛇口片區。目前南山最新規劃是要打造一個灣區CBD。這個灣區CBD從深圳灣超級總部基地開始，延伸到科技園南區，再延伸到後海，再延伸到蛇口，再回頭到前海。成為深圳最大的CBD。這個CBD打造出來的話，深圳灣這個片區還有比較大的發展空間。包括後海總部基地這一片大量的寫字樓建起來了，還有一些沒有入住。一旦都入住了，這個片區將會迎來更多的老闆、金領階層，他們的需求肯定是在周邊，因為他們時間很寶貴。這個片區發展還有很大空間。當然前海更好，前海畢竟是特區中特區，但是前海的房子確實很少，而且他引進的學校是非常頂級的。這兩個片區比較的話，我覺得都不錯，其實房價也差不了太多。我個人認為前海發展空間更大一些，如果一定要選擇的話，前海更好一些。
提問：現在單價已經上十萬了，預期5年內單價會達到多少？
鄧志旺：不會收穫，只問耕耘。他反正是往上走的，能走到哪去，就看各位支持的力度，大家對它到底有多大信心。
提問：後海相對2000年初的大盤，學位一般的大盤，你看好嗎？還有前海也是大盤，但是就是學位一般。就是大的社區物業。
鄧志旺：我覺得學位還是比較重要的。當然南山區現在在改進教育的均等化，搞教育集團，把所有學校都收編了，變成分校。所以教育水平會越來越接近，如果有學位的，跟學位價差拉的比較大的話，可以考慮沒有學位的。因為教育資源將來會均等化，機會比較多一些。2000年左右的房子個人覺得比較老了，再過幾年就20多歲了，房子一老，保值增值能力有所下降。房子也是吃青春飯的，買一些次新盤更好一些。
提問：去年深圳南山大部分地方都漲了，尤其是後海領漲，但是前海沒有怎麼漲，這個你怎麼看，前海這麼好的地方為什麼在去年漲幅遠遠低於南山其他地方？現在他們說的粵港澳大灣區，很多人講了一個段子，粵港澳大灣區就是十多年前他們講的珠江三角洲，只是現在改了一個名字，您覺得這個實際做出來的話，需要多長時間，和以前有什麼特別不一樣的變化，因為房價上漲需要經濟支撐的，這個經濟發展需要多久，多久我們才可以買深圳以外大灣區的房子比較合適？
鄧志旺：第一，關於前海房子漲的不如後海。這裡面首先要有一個概念問題，你說的前海不是真正的前海，你說的是月亮灣大道以東的部分，那個地方為什麼沒有漲，確實有問題。第一，它確實不是真正前海，它不在前海。隔了一條道路有很大影響，這跟悲歡一樣，北環南面是華僑城，北面是桃源村，差異還是比較大。第二，那邊的房子建設期比較早，2000年左右建的房子，而且標準比較低，品質差，車位少，配套弱。導致了跟後海比會差異比較大。第三，學位問題，那邊也沒有太好的學位，也是影響了它的增值。所以跟後海比它的差異性還是比較大的。
提問：南山很多地方都漲了，像蛇口漲幅都還比較大。
鄧志旺：有幾個原因，第一，新的學位衝擊。第二，周邊設施改善。第三，可能會棚改。這個片區不老又不新，沒有特別優勢，所以我覺得它不漲一定也有原因，原因就來自於產品屬性，位置屬性，包括周邊設施改變比較少。
提問：以後對這一片的房子認為它有價值嗎？漲幅會跟上南山其他地方嗎？
鄧志旺：應該還會漲，但是幅度會小一些。
提問：整個前海起來對他影響不會太大？
鄧志旺：會有，前海有了地鐵後，更多往寶安中心區、沙井那邊去了。老的前海這個片區沒有特殊優勢，它有些地緣優勢，但是更多的，市場就是反映了對它的看法。炒股要跟著少數人走，但是買房一定要跟大多數人走。大家炒龍華，龍華就漲起來了。大家炒深圳灣，深圳灣就起來了。群眾的眼光是雪亮。
第二個問題，灣區經濟發展有幾個效應，第一，虹吸效應，這個地方會成為整個灣區神經中樞，前海可能就是這樣一個地方，以後把最高端的產業、最重要的產業環節全部放在前海這個位置，所以變得與世界最頂尖的區域對比，比如曼哈頓、東京中央區，所以會能夠承受特別高的房價。因為它的產出水平特別高。高到什麼程度呢？我也不知道，有人說30萬、有人說50萬，都有可能，這不是問題。但是到什麼時候到我不知道。第二，灣區發展第二個效果是一體化，把城市與城市之間的差距，城市與郊區差距會慢慢抹殺或者縮小，從這個角度，越往外走，會越有機會。我們有很多新副中心出現，就把整個城市跟邊緣、邊緣跟邊緣地方差距縮小，所以也是一個機會，簡而言之到處都是機會，不要問什麼時候出手，越早越好。謝謝！
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