“我們要做極致化的單品，快速迭代、細分市場……”
這不是互聯網企業的PPT，而是萬通集團創始人馮侖近日對湧金君講述萬通地產在“後開發時代”的“打法”時的原話。
被業界稱為“地產思想家”的馮侖，因為今年年初耗費100多萬美元發射了中國第一顆私人衛星而又多了一個“馮侖·馬斯克”的稱號。或許，他也想如埃隆·馬斯克讓汽車互聯網化那樣，給房地產這個傳統產業，也換一條跑道。
成本上升，預期下降
作為知名的陝西籍企業家，近日馮侖和其他23位“秦商”出現在杭州浙商總會2018年半年度工作會議暨骨幹培訓學習會上。
這是一場兩地商人“手牽手”的溝通交流會。
面對如銀泰集團董事長沈國軍、萬事利集團董事局主席屠紅燕、杭州民生醫藥控股集團董事長竺福江等浙商大佬在內的百餘浙商總會負責人、商會骨幹等“聽眾”，“秦商”大佬馮侖做了一場將近半小時的分享，話題自然離不開房地產。
長效機制，不是一天能建立起來的，或許需要一代人的努力。“如果採用新加坡的方式，80%的住宅是政府提供的‘組屋’，20%為市場化的住宅，也需要一代人去形成判斷和對體制的依賴，預期才能穩定下來，這樣制度才能長期。但如果每一個政策都堅持不了一兩年，長效機制永遠都建立不起來。”
馮侖的邏輯是，目前對房地產來說成本高企，轉型的方法就應該避開這樣成本高的區域，而去走交易成本比較低、交易速度比較快的那些房地產項目、業態、模式。
“只有這樣，才能夠在不斷動態變化的發展中、在改革轉型中的市場環境當中，永遠找到我們自己的路。”馮侖說。
落子杭州將不拿大地塊
馮侖告訴湧金君，未來，在杭州這個買房需搖號的城市裡，萬通也不會去競拍大面積的土地，而是要將住宅的功能細分做到極致，做老年公寓、單身公寓……“一幢樓做完，馬上往下一個方向走”。
據湧金君瞭解，目前萬通在杭州的項目包括萬通中心、萬通時尚公館公寓等。
作為中國房地產行業領導品牌之一，萬通先後進駐北京、天津、上海、杭州、紐約等國內外一二線城市，與北京國貿CBD地標商務鉅著——萬通中心一樣，萬通已在杭州運河商務區打造同系LEED金專業認證高端寫字樓，品牌實力顯現。
△杭州萬通中心
據《浙江日報》2015年6月的報道顯示：位於大關的萬通中心綜合體，是業內公認高端寫字樓。5幢嶄新的寫字樓裡，有專門為商務人士配建的單身公寓，高處遠眺就是西湖景區。
垂直金融街、機房24小時冷卻水，寫字樓地下室直接與地鐵站無縫對接等全新概念的寫字樓模式與服務讓人們也開了眼界。“我們會把北京金融街萬通中心的優秀模式移植到杭州，打造杭州城北的全新地標。”萬通杭州負責人介紹。
位於杭州未來科技城板塊的萬通時尚公館，則旨在打造成“地鐵圈+城市綜合體+商業景觀”的新模式，除了住宅和LOFT兩類業態外，萬通自身配備寫字樓和商鋪業態。
三種轉型如何把握？
在馮侖看來，從2016年起，中國房地產業已經進入“後開發時代”。
什麼叫“後開發時代”？
在“開發時代”，房地產企業靠單一的住宅產品，快速開發銷售，然後形成巨大的規模。競爭的重點在規模、成本、速度，只要規模大，成本低，速度快，就是有競爭力的地產公司。
進入“後開發時代”，就是以全產品線、全價值鏈、全商業模式的競爭。競爭的重點，轉移到運營和資產管理方面。也就是說，在後開發時代，不是競爭住宅這一件事情，而是競爭所有的“固定的人造空間”。
△北京萬通中心D座
“房地產商的責任，就是創造最具價值的固定的人造空間。圍繞著這樣一個使命，除了住宅現在還有很多：寫字樓、酒店、購物中心、醫療健康、文化娛樂、度假，還有公用設施，甚至包括監獄，這些都是固定的人造空間。”
他認為，進入“後開發時代”以後，地產商轉型的有三種方式：微轉型、小轉型、大轉型。
微轉型：就是繼續做住宅，把住宅做細做深做透，除了通常的普通的住宅，還可以做細分的住宅：青年公寓、老年公寓，甚至還可以有女性單身公寓、單身不單居公寓、單身雙居公寓，細分可以無限細分。
小轉型：把住宅擴大到其他的業態，轉型不轉行。
大轉型：轉型就等於轉行。“比如說萬達，就不想做房地產了，嫌棄房地產了。把房地產看成一個昨日黃花，雖然在年輕的時候給自己帶來過美好的回憶，但是今天感覺到他人老珠黃，棄之如敝屣，像破鞋一樣扔掉，轉型等於轉戰壕。”
“這三個轉型的速度和成功取決於什麼？取決於前面講的三件事情：制度成本、交易速度、市場規模。
一般來說，如果制度成本很低，大轉型是有可能成功的；交易速度如果很快，大轉型也是可以成功的；市場規模很大，大轉型也是可以成功的。
但是當成本上升的時候，大轉型就很難程度，因為你交易速度慢，你想把舊的房地產賣掉拿來現金趕緊投別的，交易速度太慢，你還沒有來得及轉型，可能已經死於昨日的幸福之中
。所以在這種情況下，交易速度、市場規模，決定了微轉型、小轉型、大轉型你究竟哪一種方法。”馮侖說。
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