玉潤如溫

成都房價瞬間全款變首付，也是很多要買房的人望塵莫及。

誰拉動了成都的房價？

1.雙機場讓成都經濟更發達

成都天府國際機場的獲批，使成都成為繼北京、上海之後，我國第三個擁有雙機場的城市，全國第四個國家級國際航空樞紐。

2.成都定為國家中心城市

去年發改委和住建部聯合印發文件，將成都定位為國家中心城市，將成都建設成“四中心一樞紐”城市，是繼北京、天津、上海、廣州、重慶之後第6個國家中心城市。

3.四川自貿區獲批主體在成都

去年8月，四川獲批成為第三批自貿試驗區的好消息，可以確定的是主體肯定在成都。這些都會影響城市的發展，從而影響房價。

以上條件，不僅吸引了更多人來成都發展，也更加堅定了現在在成都奮鬥的外地人在成都買房的信心，短期內，由於供求關係的不對等，需求過剩，房價還是繼續攀升。

剛需要不要買房？

答案當然是，要買購房的意義是定居和生活。

投資買房是否可取？

對於想要買房的投資人，還是要謹慎為妙。國家明確規定房子是用來住的，不是用來炒，隨著炒房熱，國家也是出臺各項政令嚴厲打擊，比如說幾年內禁止買賣，抑制炒房，投資還是跟著國家政策走的，一不小心就可能被套牢。

三益寶

今年3月份限購令以後，短時間出現了空窗期。2環內也沒有新盤推出。那時候龍泉，郫縣，雙流都是徘徊在6000左右。現在今天的土地拍賣都已經每平方過萬。天府新區和高新區就已經望塵莫及了。

不會跌的原因分析：

第一； 作為國家西部的國家中心城市。成都一直由於平原地區的土地供應平穩，管控到位。所以房價在低位徘徊。與其他超萬億俱樂部的省會二線城市比差得比較多。有升值的潛力。

第二；作為新一線城市，國家相關政策大力扶持發展。成都主城區人口不足500萬，遠遠落後於重慶，杭州等二線城市。甚至比武漢都還少。成都才公佈了新主城區設置，將原來的幾個郊區雙流，郫都，龍泉等劃入主城區就是為了擴大城市人口規模。主城區將達到特大城市1500萬，整個城市預計2200萬。剛需比較多。

第三；國家對二線城市留住人才開了口子。成都市也開啟了特別落戶通道。45歲以下全日制本科均可落戶成都，並可自行選擇落戶區域。住房需求井噴。

第四，隨著城市建設發展，也會吸引更多建設者進入，第三產業人口進入，成都城市每年人口都在淨流入。城市規模越來越大，土地價格也在不斷增加，帶動各類產品價格上升，人工成本增加。成都還在倡導為了環保，房產商全部售賣精裝房，房價也會上升。

以上純手打，本人也絕非房託，只是一名在成都的普通打工者，房子的剛需族。

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影響房價一個最主要因素還是人，看一個城市房價是否能穩定或者上漲，就是看這個城市人口能否持續流入。2017年成都的常住人口已經突破了1600萬，而近幾年來，成都每年淨流入人口都超過50萬，這些都是成都房子的潛在購買力。這也是為什麼成都不斷加碼限購依然無法遏制房價的根本原因。

目前來看，成都未來很有可能繼成為中國第四座常住人口過2000萬的城市，其他三座分別是北京、上海、重慶，都是省級直轄市，而其中重慶雖然有號稱3000萬人，但重慶面積比北上蓉加起來還大得多得多，沒有太多可比性。也就是說，成都已經是一個在向一線城市邁進的準一線城市。成都的房子已經不光是成都或四川人民在買，而是全國人民在買了。

光是在2017年，僅從省外流入成都的常住人口就有46.6萬人，注意是省外！於是繼北漂滬漂之後，蓉漂一詞也在近年來被人越來越多地提及。而且根據數據統計顯示，成都吸引外來人口最多的地方恰恰是重慶，果然地處平原就是可以為所欲為啊！

綜合說來，成都將繼續大量吸引外來人口的原因以以下幾條：

一、成都氣候地理和歷史文化

成都是中國唯一一座自建城起，2000多年來沒有變過名字和城址的城市。西南地區唯一座副省級城市和特大城市，武侯祠、青羊宮、杜甫草堂、文殊院、錦裡，寬窄巷子，都江堰，青城山等，無一在訴說著成都的燦爛歷史文化。

隨著互聯網的興起，成都魅力和吸引力也越來越大，成都不管是從氣候還是人文環境，都是出了名的“巴適”！獨特的休閒文化和吃喝玩樂，還有大熊貓，在對居住的舒適感和幸福感要求越來越高的現代中國人眼裡，成都的吸引力簡直不要太大。

不光是國內的人，目前在成都常駐的老外也已經超過了3萬人，成都是除上海廣州以外，外國領帶館最多的。大家早已拋棄了少不入川的古話，紛紛來成都開啟享樂生活。

二、高鐵的虹吸效應

蜀道難，難於上青天，自古以來出入川的交通就不是很方便，然而高鐵時代的來臨，讓整個西部城市群都開始了同城化。

2019年馬上就要建成的成貴高鐵，建成後成都至貴陽從目前11小時23分銳減到1.4小時左右。

穿越秦嶺的西成高鐵的開通，讓成都到西安的時間由原來的10幾個小時大幅縮短到4個小時左右。

別的不說，就說秦嶺山區的廣元市，現在廣元的年輕人往成都跑的更多了，畢竟西成高鐵開通後，廣元到成都的時間已經從原來最快三四個小時大幅縮短到1個半小時左右。

三、從經濟發展角度

成都是被定義成西部的中心城市的，國家也需要一個西部的中心城市。

從抗戰到改革開放，川人都為中國的發展做出了重大的貢獻，四川省是全國僅次於安徽的勞務輸出大省，如果當年重慶不從四川分出來，四川是妥妥地中國人口及勞務輸出第一名，而成都未來首先就是要先吸引這部分人留在四川，留在成都。

成都位於成都平原的中心，緯度不高也不低，較之雲貴渝的十萬大山來說，不管是工業農業都有優勢，而較之地處關中平原的西安，位於秦嶺以南的成都又擁有著溫暖溼潤的氣候，相對來說也更宜居一些。

得益於解放後的老三線建設，成都擁有良好的軍工產業基礎，較低的人力成本，也吸引了東部大量的勞動密集型的服務業遷往成都，如呼叫中心等。

成都也在發展高科技產業，英特爾、富士康、京東方都已經在成都建有工廠，而這些產業又會進一步吸引周邊市縣的人口流入，甚至會從雲貴的山區城市吸引大量人員來成都尋找工作機會。

四、豐富的教育資源

成都擁有西南地區最為豐富的高校資源，可以稱之為一流的大學有四川大學、西南交通大學、西南財經大學、電子科技大學等，其他的像四川音樂學院、成都理工大學、成都信息工程學院、西南民族大學、西華大學、成都中醫藥大學 、四川師範大學 、西南石油大學等等都是不錯的學校。豐富的高校資源也為為成都的發展提供了源源不斷的人才儲備，而這些人也是購房的主力剛需。

五、從國家戰略考慮

而從國家戰略安全角度考慮，位於巴蜀腹地的成都自古以來就是軍事和戰略要地。不管是原來的成都軍區，還是現在的西部戰區，司令部都在成都，而華夏曆史上幾次外族入侵（蒙古、滿清，日本人），四川都是最後陷落的地方或堅挺的地方。

綜上可以，除非出現全國性的房價下跌，不然成都房價肯定將繼續堅挺。然而，如何讓成都可以與周邊省市共贏而不簡單吸血，這也是一個值得研究的問題。

鹹魚學院

成都有個嚴重的缺點就是基本工資低，公佈的平均數就呵呵了，其他各方面的數據都不會比其他新一線差。房價略低於其他新一線。隨著城市發展，成都已經從五城區，高新區和天府新區沒算，變成十二個限購區了。也就是說成都是打算把這些作為主城來建設的。特別是地鐵網逐漸成型。成都房價還有漲，去年各區縣還有四五千的房子大把，現在都是基本上都是八千起了。主城就更高了。高新區報價是二三萬，雖然成交量少，但是價格已經敢報這麼高了。個人看房經歷，15年十月天府一街到五街基本上九千。16年十月新都三河場四五千的房多，最後成交價就是這個價。現在都漲了。目前買房，有錢隨便買，次之買新都郫縣龍泉雙流天府新區。沒多少錢還想在成都買房，就買金堂和清白江。個人覺得都有漲得空間，而且地鐵一通，交通還是比較方便的，再吐槽一下成都地鐵吧，全國最貴。至於新津彭州這些還是太遠了。簡陽其實也可以買，以後上班在龍泉和天府新區的話開車也不久，新機場加分。

不好意思啊哈

我在成都地產行業混了15年，現在的工作是教人怎麼選房。

跟行業外的小白打交道多了以後，我有三個比較深的感觸：

1、隔行如隔山，其他行業的大神，可能買房的時候跟普通人一樣無助。

2、掌握獨立思考、科學調研方法的人，做什麼投資都很難吃虧，即使陌生領域亦可快速上手。

3、專業人士的交流有大量約定俗成的黑話，外界的確是聽不懂的，所以當我們面對普通市民的時候，要換一種表述方式。

比如，有人問我溫江或邛崍的房子買不買？17年不推薦買，18年推薦不買。

又問，三環路蘇坡立交外的房子買不買？如果繼續限價的話，全款擠破頭也要搶啊！

可是到了悟空問答，這個問題就可能會演化成“成都西邊的房子值不值得買”？

上述問題是永遠沒有答案的。

你提問的思維方式，就決定了你很難在地產市場上賺到錢。

下面，我就嘗試用小白的語言和邏輯來嘗試回答這個問題。

現在的中國地產市場，屬於存量房市場，房價走勢沒有普漲、普跌這麼簡單。

存量市場，就是有很多很多房子可供選擇的意思。例如，家樂福貨架上有幾千種飲料，不能一概而論“飲料”是好還是壞。只能實事求是、就事論事。

關於成都房價，磚家意見：短期看平、中期看跌、長期看漲。

小白釋義：2018年，多數人的房子不會大漲，少數人的房子繼續漲，部分人的房子要跌。

所以，看準了就沒事，看走眼了就套牢。

在買房之前，建議大家一定要先捫心自問以下4個問題：

1、我為什麼買房？

2、這套房子開盤限價嗎？

3、我的資金實力如何？

4、6個月前的北上廣深（一線）房價是怎樣的？

問題一：我為什麼買房？

如果你是剛需（自住的首套房），房價漲跌與你何干？難道繼續交租？2018年，應該會有一波大型開發商大量出貨的節奏，因此部分地段和產品會微調甚至降價。開盤必特價，特價必超值。注意遠郊剛需盤，不是純投資就可以出手。但是成都郊縣的房子最好別碰。比如視高（99%不知道的一個仁壽地名）本週開盤11000/㎡哄搶，就是提前透支了天府新區的利好，業內人士都認為這就是典型的18年應該擠出去的泡沫。

如果你是改善型需求（特別是以房換房），只要你堅持我們老闆“心靈雞唐”的買房五要素：我國重點城市、核心地段、學區房、大戶型、精裝，必漲。攀成鋼的某些高端樓盤（三期）還在籌備就是一房難求，2018年可能開盤會到38000/㎡。不過豪宅、別墅，建議大家慎重。

2016年6月以來的瘋狂，已經把購房者的投資實力消耗地差不多了，該消停了。這就是短期看平。

問題二：這個樓盤限價嗎？

目前有些樓盤限價預售，開盤價已經低於周邊二手房價格達20%，更有甚者比周邊拍賣的土地樓面地價還要低（樓面地價就是把土地總價折算到建築面積上的單價，不含建築安裝成本），這種樓盤肯定是全款也要去排隊搶的，跟大勢無關。因此要密切注意調控政策走向。

問題三：我的資金實力如何？

你有幾千萬現金和幾百萬現金，投資策略迥然不同。多數人只有百八十萬的，買房還是第一推薦。

地產是有多輪起伏的，暴漲之後必橫盤，橫盤久了必跌，跌久了必漲。循環往復，一點新意都沒有。這就是長期看漲。

簡單回顧一下，我國的99年、03年、08年、13年、16年，都是暴漲的年份。中間基本是在橫盤調整。你選擇橫盤期買房就是好時機。

2018年，多數業內同仁傾向於是橫盤期。這就是中期看跌。不信，你把我的答案收藏起來，一個月之內你看國內幾家千億級地產商的動作（不是我厲害，是內部文件已經傳達了，呵呵）。

問題四：6個月前的北上廣深房價是怎樣的？

北上廣深的房價週期，傳導到沿海其他城市要三個月左右，到中西部可能要半年。

2017年10月，北上開始橫盤，11月，開始量價齊跌，預計年底會很慘。不出意外，6個月後成都就這個狀況。

我們的結論：房價兩極分化。

簡單理解，就是，有的房子（好產品）會漲到天上去，有的房子（一般貨色）會原地踏步甚至小幅度退步。

買房成為一門技術活！！！

切忌泛泛而談！！！

我們是“樓市全搜索”，我們把開發商不想講、不敢講的問題都說出來給你聽！

我們專門服務小白，只講人話，不談理論。

最後，附老闆公司群內部手機截圖一張。