巴德345

【

首先，住宅的產權年限比較長，使用民用水電、可以落戶、有學區等社會配套比較齊全，居住屬性比較強；公寓的優點是不限購不限貸，起步價不高，總價便宜，入手門檻低，租金回報率相對會高一些。綜上所述，住宅和公寓各有優缺點，住宅優點相對而言更多一些，也正式因為這樣一個因素，一般來書，住宅的售價比公寓高，公寓的價格一般是住宅的六七成左右，有的只有五成，也有個別的公寓的售價相對較高，關鍵要看公寓適合什麼人買。

什麼人適合買公寓呢？有以下幾類：

第一類人，在住宅市場被限購了，暫時買不了住宅，但手上有一些閒錢，這類人可以選擇買外地的一些住宅項目，或者本地市場上一些優質的公寓，主要看公寓的地段、客群以及租金回報率；

第二類人，年輕女性，手裡沒有特別多的錢，但又想擁有一個屬於自己的小房子的，可以買。這樣的公寓作為一個婚前財產，是可以考慮的，婚後自己不住以後對外出租，收租，也是作為未來額外收入的補充；

第三類人，家裡有老人在城市裡，但不想住一起，又考慮方便照顧的，或者自己買來以後養老的，有這樣一些過渡性的需求的人，可以買公寓，因為投入比較低，所以在南京比較大的樓盤邊上的公寓賣的其實都還不錯。

第四類人，是作為企業創業期過度的SOHO，在這樣的一個過渡期也是可以考慮的。

綜上，如果資金量有限，不建議都放在公寓上，因為公寓是作為資產配置的工具之一；如果資金充裕，當然也不建議全部都買住宅，畢竟住宅也有一定的流動性，如果住宅長期持有回報率也不夠。所以，從資產合理配置的角度而言，還是要合理配置資產，這是現實問題。

孟祥遠

基於本人從事房地產8年有餘，moon何馬希望我的回答能給予一定的幫助：

中國的房價一定是有政策導向型的，對於房價來講，某種程度上政策調控起到關鍵性的作用，目前政策例如首付比例提高、銀行貸款利率提高、限制徒弟性質等等因素結合、最終影響房價，影響投資方向。我也充分相信政府的決心，房子是用來住的不是炒的。住宅投資迷霧重重：投資的方向肯定是有的，但不清晰。可以參考（moon何馬）之前發文

那麼如何來看待公寓市場，首先公寓類產品出現一定是有它的原因，宏觀形勢向好，大需求，有潛力：資本主義發達國家公寓類產品租賃比例是非常高的，以美國為例公寓類產品佔據了租賃市場的50%以上，目前中國的公寓類產品租賃比例僅僅只有2%左右，想象一下48%意味著什麼，這是有多大的市場空缺啊，同樣也說明還有很長很長的路要走。如果哪天要是政策開了口子，明確了方向，我怕等反應過來的時候已經晚了。反而當時手上有閒錢投資了幾套公寓房那類人群會享受到政策給予紅利：

公寓類產品40年產權、商業用水、商業用電、（通常是2倍民用水電的價格）大多數房型南北不通透，其實這些缺點並不是真正意義上的缺點，把這些所謂的缺點拿來和住宅作比較本身的話是沒有可比性的，畢竟公寓總價和住宅相差很多，但是從滿足房屋首要屬性居住的角度來講，這些缺點可以說避重就輕符合當下大多數年輕人的生活習慣。

目前以一線二線城市為例：大多數本地土著以及外來打工者不管是藍領還是白領還是金領等、、、白天工作都很累，有時正常工作時間結束以後難免要還要加班，房價居高不下，購房首付比例很高，困難重重、短時間之內靠自己一個人的能力在買房基本不太可能。那麼公寓劣勢就成了可以理解的優勢。

符合投資特性：

從投資角度來看公寓類產品稅費比住宅高很多，短時間不能買賣，這點不可否認，但是政策一定是有導向性的，目前就算你手頭持有住宅，造完房子需要兩年，拿到房產證需要兩年，拿到房產證以後未滿2年需要繳稅、未滿5年還需要繳納另外一筆稅。其實換湯不換藥，住宅受到政策影響也無法另投資者快速變現，變相可以理解為政府不希望你買賣。公寓類產品40年產權：政府希望你把公寓類產品長期持有，用來補足租賃市場的空缺：那麼100萬買一套房子加上裝修租3000元和20萬買一套公寓外加裝修租1500元，這筆賬都會算。花100萬買套房子外加裝修你也不捨得1500就租出去。考慮到房屋價格會漲、公寓類產品也會漲價、有需求就會有供給目前公寓租賃市場還是比較空缺的。

商業用水商業用電：

那麼現在公寓類產品客群以年輕人為主：首要居住問題解決了。那麼用水用電，雖然說比民用水電價格高，但是按照年輕人的生活習慣來講白天上班，晚上睡覺，週六週日放假需要出去玩，用水用電的頻率其實並不高，所以水費電費其實開銷並不大。未來也很有可能商用改民用。有先例可以借鑑。

購置門檻低：

公寓類產品購置門檻相對來說比較低，總房價不高、通常手頭上有二三十萬就能付得起首付，首付比例通常50%、剩餘50%作貸款，月還款也比較低、只需拿出工資水平的一小部分還款，比較符合年輕人收入特點，能夠把資金合理分配。

城市CBD

一般公寓類產品屬於商業性質，常配有一些商業綜合體，電影院、美食街、一應俱全，比較符合年輕人的消費理念，滿足個性化需求、年輕人較為喜歡。

戶型設計缺陷

戶型設計沒有設立天然氣只能用電磁爐，這一點也符合現在年輕人的居住的生活理念、現在的年輕人生活往往以輕餐飲外賣為主，親自下廚燒菜吃飯的少之又少。對於當下年輕人來講有無廚房其實並不是很重要。其實這些以住宅的眼光來看待的缺陷並不是缺陷，反而是亮點。

產品功能

這一點其實目前來看越來越有壯大之趨勢、目前經濟在轉型、泡沫經濟必將趨於常理、很多公司都迫於運營重壓，被迫擺出輕資產、輕運營的姿態、這類公司現在越來越多、租賃公寓類產品開設會計事務所、律師事務所、私人影院、淘寶工作室、攝影工作室等、、、國內經濟形勢的大轉型。必定帶來一大波紅利、公寓類型正好符合當下輕運營其資產的理念。

時間有限空了我再來分享一下目前來說比較流行的養老類公寓產品

moon何馬

公寓已經是很多人投資的選擇，尤其是女性，或者說手中資金不是特別多的人。但也並不是所有的公寓都適合投資。想要有更大的升值空間，就要選對公寓。

交通便利

公寓的交通直接決定了其升值的空間，一般地鐵沿線，公交方便的公寓未來的升值價值更高。

開發商和物業

最好是知名或者較大的開發商，這樣房子質量和居住配套服相對有保障。

環境好

周邊的環境，如綠化、商超等，越健全，升值的空間越大。

想要獲取更多有趣、實用、好玩的信息可鎖定三益寶公號（sanyibaocom）

三益寶

公寓投資並不好。座標青島。公寓的投資需要謹慎再謹慎。

為何公寓投資並不被看好？大體來講有如下幾個原因：

一、公寓的功能有限。和住宅相比，其功能單一，而且戶型簡單，實用性欠缺。

二、水電為商業用水用電，費用按照商用收取，比住宅收費要貴。

三、不能落戶，孩子不能以此劃分的學區入學。

四、二次出售的稅費成本太高。住宅兩年後再出售的稅費很少，但公寓由於屬於商用，稅費成本較高。

五、出租收益少。長租價格上不去，短租不好經營。

不過在當前青島的限購大環境下，公寓的價格上漲並不高，反而有一定的性價比。

總之，如果要購買公寓，需要滿足價格低，配套齊全，出租方便等條件，在很完美的情況下才適合入手，故而不建議投資公寓。

A生死看淡不服就幹A

目前來看，肯定是投資住宅好

首先住宅的需求量大，即轉讓週期會短，而且就目前銷售情況上來看，住宅的銷售情況是最好的

第二點，住宅的使用屬性要強很多，即除了他的投資屬性外，他對於我們的生活是有實際意義的，就是大家可以用來住，這也切合第一點的週期短理論

第三點，公寓目前在市場上的需求量並不大，在整體市場不太好的情況下，公寓幾乎是賣不動的，大量的公寓成了開發商頭疼的產品，為什麼會這樣呢，因為公寓的投資屬性太強了，實用功能卻相差較遠，如果用來出租這些還是可以的，但是實際上房價上升到目前的水平，租金卻沒有同步上漲，這樣的情況下，公寓的投資屬性便只有自身的升值，但是這種情況下，其風險性就會很大，因為如果市場一波動，公寓想出手那是非常困難的，接手的首選肯定是住宅，其次才會是公寓，相必題主現在問這個問題的原因也是住宅買不到或是價格太高的原因，而對於賣出而言也是同樣的道理，先會選住宅，才會選公寓，住宅量一旦很大，那麼公寓便賣不出去，這樣的投資風險需要考慮好是否可以承受

所以從整個產品的屬性及銷售情況及客戶的接受度情況來看的話，住宅肯定要優於公寓

大頭看房

公寓房的投資要看城市，不同的城市可能效果也不同。

如果是在北上廣深這樣的一線城市，住宅市場的需求不一定能夠滿足購房者，那麼就會有公寓的需求去補充，還有一種情況就是這些一線城市有限購措施住宅被限購，一部分人只能選擇公寓去居住。

在這樣的情況下，一線城市的公寓是可以買的，而且也有一定的增值空間，因為有需求就有市場，有市場就有交易。

但是如果是在三四線小城市，那麼公寓的需求不會很多，本身住宅就已經很大量的庫存，現在進行住宅的去庫存，很多人就不會去選擇公寓，那麼，如果你的錢投在了公寓裡面，未來公寓沒有人去買，這樣你就不划算了，在三四線小城市，我們推薦還是以住宅為主的。

住宅的市場無論是在一線還是三四線，都是很安全的，雖然現在房價沒有再大幅的上漲，但是下跌的空間也不大，目前市場主要以調整為主。住宅還是可以買的，公寓的話儘量不要買。

小胖大少

投資公寓或者住宅，都好，前提是要看得懂地方的行情，看不懂這個地方以後行情的，就是瞎買，像公寓的話，可以這樣說，只要付個首付，房子就完全歸你了，因為貸款月供這一塊，好的話基本上可以抵月供，而住宅，一定要買到120-140平方前後通透的房子來，因為這種平方的戶型是屬於剛需戶型，升值空間最大，如果是投資，最好是毛坯的，以後轉手方便，如果手頭上錢不多的話，那就公寓嘛，公寓的回報是最高的，升值空間看行情，如果是投資，最好買到裝修過的，哪怕是簡單的裝修，這樣最省回報最高，而剛才說的那個住宅，選擇的地方或者小區，很重要，不同的地方不同的小區，漲起來的幅度可以說是天壤之別，很多人應該深有體會，投資這種最需要懂行情看得遠，有眼光！

半城煙火6666

我專業的不太懂只說自己看法，我認為先要分析下自己的情況，不要聽所謂的專家，我自己經驗談談，要是第一套房的剛需是住宅好一點，能解決掉落戶,入學，社保等很多生活問題，第二套投資的就要看租金收益，畢竟我們不是專業炒房的，主要是解決資本保值問題，專業買賣房的是投機不叫投資，買套房是要投很多精力和感情的那裡捨得隨便賣了，我都兩套住宅兩套公寓，再買還會公寓，好出租。

背兩把砍刀是大俠

公寓投資看城市和區域，目前大城市的公寓受政策影響需要公司購買，不能貸款，個人購買佔用指標，現在公寓價格是優勢，後期會有好的租金收益，小面積低總價的小公寓可以入手。

房產鬥地主

公寓，1.因為國家現在已經在調控了，以後公寓的水電和民用都是一樣的.

2.商品房價格太高，又限購，公寓不限購的.成都的公寓價格也是在不斷上漲.

3.公寓可以開公司，也可以居住.

關鍵字: 房產 比較 投資