2018年6月，位於成都市主城區2.5環的八里莊項目成功開盤，1000餘套房順利售出，銷售額約18.5億。
這場開盤意義深遠。
曾是“貨場鐵路站”的八里莊，搖身一變成了主城區高端居住的代言板塊，這一項目功不可沒。更深層次的意義則在於
兩家鐵字頭巨頭公司——中國鐵路總公司和中國鐵建地產在全國的首次成功聯手。
在多年合作的基礎之上，兩大央企首次合作盤活土地，開啟了央企合作的全新模式，亦為鐵總3億國有土地存量的開發提供了樣本。而經歷了兩大央企試點的舊城改造項目——成都八里莊項目，也開創了兩大巨頭在盤活存量土地資源領域的一二級聯動新模式。
由於獨特的歷史背景，鐵總手握3億平方米的土地儲備，規模令每家房地產開發企業豔羨。而在這部分資產盤活的過程中，中鐵建無疑又有當仁不讓的優勢。這也意味著，一旦雙方找到合適的合作方式和商業模式，這家房地產界的“隱形巨頭”就將迅速起航。
那麼，搶贏起跑線的“成都模式”，能否全國開花？
*兩大巨頭恢弘佈局，助力西部城市持續開發
“成都模式”的誕生
項目所處的八里莊區域，位於成都主城區2.5環，地理位置優越，距離春熙路僅15分鐘車程。而作為曾經的東郊老工業基地，八里莊片區一度被鐵路線所分割，制約著發展，陳舊的老城區被老成都人所摒棄。
當時，成都鐵路局對八里莊地塊有三種盤活模式：自己開發、收儲、合作開發。
利弊一目瞭然。自己開發風險大，沒有專業運營團隊；收儲不能實現效益最大化。
隨後，按照鐵總要求，成都鐵路局將成都八里等5個項目委託具有國有資產交易資質的西南聯合產權交易所進行公開招商，最終，中國鐵建地產以“5個項目二級開發總利潤28.5億元”的報價勝出。這次交易讓中國鐵建地產和成都鐵路局合作的5個項目板上定釘，雙方將合作開發成都、重慶、貴陽800畝土地。
成都八里莊項目就是5個項目之一，也是進度最快的一個。項目歸屬成都鐵誠房地產開發有限公司，這家公司由中國鐵建地產和成都鐵路局共同出資成立，雙方持股均為50%。
至2015年底，隨著“北改”工程的推進，八里莊貨運站正式退出歷史舞臺，區域內鐵路線開始大面積的拆除工作，3000畝平整土地全新亮相。
2018年6月，成都八里莊項目正式開盤，1000餘套房順利售出，銷售額約18.5億。
整個過程以一二級開發聯動的方式來操作。
鐵路局積極與政府相關部門溝通，挖掘地塊價值，推進一級開發；
中國鐵建則主攻產品定位，經濟指標測算，進行二級開發。
“最終鐵總和中國鐵建把事兒做成了，值得敬佩，突破體制，以正規市場化動作牽手，對於國企來講難度太大”。
一位熟悉國企的人士認為，如果沒有企業內部上下同心，合力想辦法破局，或許八里莊還是老樣子，在他看來，鐵總、鐵建這兩大央企的轉型已經走在了地方國企前面。
2017年末，在八里莊舉行的“鐵路土地綜合開發現場會議”中，成都八里莊項目以系統內鮮活的成功案例亮相，被稱為“成都模式”。
圖：*成華區八里莊文化創意發展區地理位置
攪動市場格局
由於歷史原因，中國鐵路總公司曾以劃撥的方式獲取了大量土地。2017年8月18日，鐵總在北京產權交易所舉行的一次土地推介會上，公佈了一個數據，他們既有的鐵路土地總面積有68億平方米，可開發利用的達到3億平方米。
3億平方米是什麼概念？
截至2017年末，恆大的土地儲備為3.12億平方米，是中國土儲規模最大的上市房企，碧桂園、融創的土儲在2億平米以上的水平，萬科為1.36億平方米。其他房企的土儲規模均不足一億平方米。
這些土地大多位於鐵路沿線和火車、高鐵站周邊，從房地產開發的角度看，可謂價值連城。
從上世紀90年代開始，鐵路系統內部關於開發閒置土地的呼聲就一直存在，鐵總也有過“房地產開發”的嘗試。但由於開發主體的限制，鐵路系統沒法大張旗鼓地開發土地和進軍房地產業。
近年來，隨著鐵總和鐵路局公司制改革的啟動，這部分土地迎來了盤活的機會，鐵總也有望接機進入房地產市場。此時，同屬於鐵路系統的建築公司中國鐵建，旗下早已設立專門的房地產開發板塊——中國鐵建地產。後者不僅具備一級房地產開發資質，且經過十年的市場歷練，開發能力已首屈一指。
由此，鐵總與中鐵建地產合作開發的條件已經成熟。
分析人士認為，成都八里莊項目的成功，說明雙方已經探索出了行之有效的合作模式。而從具體的合作細節來看，“成都模式”完全具有向全國複製的可能。
2017年以來，包括北京、瀋陽、鄭州、廣州等地在內，中國鐵路總公司原多地鐵路局進行了更名，並新增“房地產開發”等業務。這被認為是其進軍房地產業的一個“衝鋒號”，並被很多同行視為“巨無霸”。
對於中鐵建地產來說，這種成功也有助於其千億目標的實現。不僅如此，藉助鐵總豐富的土地儲備，中鐵建地產還將獲得更為長遠的發展空間。
小結
房地產業正在進入“巨頭時代”。以土地為主的資源稟賦和資源獲取能力，在很大程度上決定著未來企業的話語權。分析人士認為，伴隨著鐵總旗下3億平方米土地資源的盤活，新的挑戰者正在誕生，未來行業的競爭格局也將發生變化。
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