5月底，“家電大王”美的集團創始人何享健旗下的地產板塊終於開始浮出水面，美的置業向港交所遞交了IPO招股書。為了爭奪這一波房地產頭部流量化的門票，美的置業早就制定了2020趕超千億的銷售目標，然而與之相隨的便是巨大的償債壓力。
5月31日，美的置業控股有限公司（以下簡稱“美的置業”）向港交所遞交了IPO招股書。相較於其他房企，這份招股說明書中的關鍵點在於股權結構以及美的置業的淨負債率。
根據招股書顯示，美的控股實際控制人何享健的兒媳盧德燕為美的置業的控股股東，何享健的兒子何劍鋒為美的置業非執行董事。郝恆樂任董事會主席、執行董事兼總裁，主持董事會及負責集團整體業務方針和日常管理。
很久以前，何享健就坦言，自己長期研究世界500強企業，從中總結了一條規律：很多企業的沒落和家族式管理、傳承脫不開關係。何享健還曾直言家族式企業對於美的而言，弊遠大於利，他很早就放言美的一定不會成為家族式企業。然而從何家少爺在資本市場的長袖善舞來看，“兒媳”控股會不會成為公司治理的隱患；美的置業作為集團子公司能否踐行職業經理人代理，或許會成為一個投資者關心的問題。
，除此之外，美的置業高出行業平均水平近1倍的淨負債率，也成為此輪IPO各方關注的焦點。
被曝光的地產版圖
5月31日，美的置業控股有限公司向港交所遞交了IPO招股書。隨著美的置業招股說明書的公佈，美的集團的地產版圖終於得以曝光在公眾眼前。
根據其招股書披露，2015-2017年美的置業淨負債比率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。截至2018年3月31日，美的置業淨負債率181.4%，高出行業平均水平近1倍。
更為引人注目的是，美的置業約34.5%的借款都是通過信託以及其他融資通道進行的，而以信託為首的非標融資正是現階段監管部門意欲收緊的房地產公司融資來源。
也許，赴港上市融資，成為了美的置業高槓杆擴張後的為數不多出路。
根據公開資料記載，何享健曾透露過，美的要致力於成為中國十大房地產開發商之一，目標是覆蓋中國50個城市，併成為‘房地產開發+產業’的複合型企業。
何享健更為美的置業制定了2020年趕超千億的銷售目標。
在房企瘋狂拿地，不停趕工期的趨勢中，也許何享健正成為其中的一員。在2015年何享健獨子何劍鋒因為旗下4個基金賬戶被監管部門限制交易而突然捲入做空漩渦後，何氏的商業版圖就已經逐漸被曝光在公眾視野之內。
美的建業（英屬維京群島）於2009年10月設立，間接持有美的置業集團全部股權。2013年9月，為獨立發展地產業務，何享健將自己持有的美的建業（英屬維京群島）94.55%股權轉讓給盧德燕，轉讓後，何享健與盧德燕訂立一致行動安排，雙方仍為美的建業（英屬維爾京群島）也即美的置業的實際控制人。
而為了這次上市而進行重組時，何氏家族又在美的建業（英屬維爾京群島）上搭建美的置業控股。盧德燕則通過美的發展、美恆、美域三家公司全資控股美的置業控股。
根據招股書顯示，美的置業經營範圍遍佈全國11個省份的33個城市及一個直轄市。地區上主要分佈於珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中游經濟區、環渤海經濟區及中國西南5個區域。從城市佈局看，主要集中在國內二三四線城市，業務集中在華南地區。
而截至2018年3月31日，公司土儲總建築面積已達3310萬平方米。其中公司在珠三角地區的項目體量最大，總土儲為840萬平方米，佔比33.33%。如果參照2017年國內上市公司的突出面積，美的置業排名大概在土儲20位左右。
高速發展的背後，美的置業的銷售額也不斷攀升，與此同時其的合約負債（原科目為預收賬款）更是高達363.6億元。
然而大規模拿地擴張的背後是美的置業日益高企的負債率。2015年-2017年，美的置業資產負債率分別達到95.94%、94.65%、89.23%，與此對應的淨負債率分別為622%、625%、118.9%，2017年淨負債下降主要是由於股東注資。美的置業預計，集團“目前維持且將繼續需要相當高的債務水平”。
徒增的高負債和現金流壓力
截至2018年3月31日，美的置業負債總額1089億。其中，流動負債中銀行及其他借款約107億，貿易及其他應付款項約215億。這意味著，美的置業短期債務約322億。
如果從非流動負債看，美的置業公司債券約20億，銀行及其他借款約294億。長期債務大概在314億。
但從目前來看，美的置業的現金流並不足以應對短期債務壓力。截至2018年3月31日，美的置業擁有157.07億元現金，借款總額為435.79億元，其中包括150億元的信託融資以及220億元的銀行貸款；負債總額約為969億元，按照債務年限分類，少於1年期的債務高達627.05億元；1年-2年的債務額度為139.65億元；2年-5年的債務額度為190.1億元。
參考同行業的其他公司，大部分公司短期債務通常只佔債務總額的20%左右，美的置業相對來說短債比重較高。作為長週期的房地產企業來說，大量短債無疑讓美的置業壓力倍增。再加上國內融資越來越難的情況下，疊加著內地對於房地產行業嚴格的監管政策，A股短期內很難再有房企上市。
此外，2017年全年及2018年一季度，美的置業的經營現金流量淨額均為負數。
美的置業只剩下了赴港上市這一條路，然而佔到借款34.5%的信託融資及其他融資安排，更存在著政策的不確定性，更會導致公司融資成本急劇增加。
自2018年以來，包括銀行、信託等融資渠道都在收緊，融資難和融資貴更是中小房企面臨的巨大難題。大量地方城投債務違約頻發。
5月30日，合生創展2018年31億的非公開發行債券狀態也變為了“中止”；花樣年華2018年非公開發行的住房租賃專項公司債券也顯示為“中止”。
根據申萬宏源統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。
也許，美的置業這是選擇大刀闊斧進入地產業並不是一個明智之舉。
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