“如果一個企業想賺大錢的話，應該搞房地產，但是格力並沒有。”去年7月，格力電器掌門人董明珠在一次製造業論壇上“炮轟”涉足房地產行業的同行，稱其“不務正業”。
有業內人士分析到，“董小姐”這句話實際上“拳打美的，腳踢海爾”，因為早在2002年和2004年，海爾集團和美的控股便先後建立了自己的地產業務。所以“董小姐”在大談振興製造業的同時似乎並沒有想放過同行中的“反面典型”。
最近，“董小姐”眼中不務正業的“反面典型”又有了新的市場動向。
智通財經APP瞭解到，美的控股旗下的美的置業近日向港交所遞交招股書，申請主板上市。這一消息傳開立即引來市場關注，似乎又一場關於製造業與房地產的激烈討論即將來臨。
但在此之前，我們還是需要進一步瞭解美的置業這家公司。
提及美的，絕大部分人首先想到的便是大名鼎鼎的家電企業美的集團(000333)。雖然同屬美的控股的“兄弟公司”，但由於常年在美的集團的光環照耀下，美的置業未免顯得有些暗淡。但這絲毫不影響美的置業是一家出色的地產公司。
據招股書介紹，美的置業經營範圍遍佈全國11個省份的33個城市及一個直轄市。地區上主要分佈於珠三角經濟區、長三角經濟區、長江中游經濟區、環渤海經濟區及中國西南5個區域。而且，從經營重點來看，公司把經營主戰場放在京廣線以東地區。
自2004年成立伊始，美的置業便藉助母公司“美的”品牌建立的良好品牌形象在地產行業不斷擴張。目前已形成較大規模。智通財經APP瞭解到，據估算，截至今年3月31日，美的置業的物業權益總值已達950.13億元。
深耕地產行業十餘年，美的置業的業務水平也在不斷提高。招股書顯示，2015-2017年，美的置業的主營業務收入分別為83.13億元、119.92億元、177.17億元，複合增長率達46%。與此同時，公司淨利潤也在同步上漲，公司三年同期淨利潤分別為3.84億元、9.93億元、18.94億元，複合增長率達122%。
支撐公司業績飛速增長的則是公司不斷增長的物業開發速度。智通財經APP瞭解到，截至2018年3月31日，公司土儲總建築面積已達3310萬平方米。其中公司在珠三角地區的項目體量最大，總土儲為840萬平方米，佔比33.33%。
在土地成本方面，由於美的置業業務重點佈局在於國內二三線城市的中高端市場。所以公司拿地成本較一線城市更低，以2017年為例，公司平均土地成本為1471元/平。
從公司毛利率情況來看，截至2017年年底，公司綜合毛利率為27.6%。以港股十大地產上市公司的同期毛利率相比，公司毛利率處於中游水平。由此看來，美的置業的經營水平似乎還可以。
但這並不能說明公司運營不存在風險。由於地產行業“預售模式”的特殊性，導致在預售模式下，公司龐大的預收賬款會拉高其資產負債率，以至於這一指標不能真實反映公司財務狀況，所以需要通過地產公司的淨負債情況來進行分析。
根據招股書數據，截至2017年，美的置業淨負債率高達118.9%，雖然較上年同期已有大幅改善，但相比之下，萬科的同期淨負債率僅為8.8%，兩者財務結構高下立判。並且以地產行業平均淨負債率50%的情況來看，美的置業依然存在一定的財務風險。
由此可見，美的置業作為國內地產開發商，其業績表現還是中規中矩的。但美的置業與恆大萬科等地產商不同在於，公司是頂著“美的”這一國內公認的製造業龍頭的品牌名號進行地產開發業務，這不得不讓人聯想到近年來國內一直爭論不休的製造業與地產業的矛盾關係。
十幾年來，隨著我國城市化的推進與住房需求的逐步釋放，國內房價一路上漲，令房地產開發企業獲利豐厚。但與此同時，製造業利潤卻日趨攤薄。由於資本的逐利性，似乎製造業企業加入到房地產的掘金熱潮亦無可厚非。
但近幾年，地產行業發展增速明顯放緩。據統計，目前國內城鎮地區套戶比已超過1.1，說明商品房全面短缺時代已經結束，而房地產市場“彎腰撿錢”也已成為過去時。而此時，製造業資金迴歸便成為了市場關注的焦點。
由於美的集團與地產業是控股集團下各自獨立運營，並不會有“董小姐”說的不務正業那麼誇張，但不得不說製造業資本回歸還是人們期望看到的。如果美的置業能夠通過地產帶動其家電業務加速發展，或許能為公司樹立更好的形象。
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