賀宇宇
房地產企業之所以密集海外發債原因就是通過在國內發債募集資金已經變得越來越困難，難以滿足房企的融資需求。國家近幾年一直都在降槓桿，穩增長，讓經濟發展趨於穩定，減少增長泡沫。而對於一向以高槓杆著稱的房地產企業，自然首當其衝。所以國家相繼出臺了房地產市場調控通知以及以去槓桿穩增長的資管新規，這些都造成國內發債較之前出現了一定的困難。
而與國內發債審查趨嚴，制度收緊相對應的，海外發債的限制條件就相對少了很多，融資較為容易。當前大部分進行海外發債的房企基本都能夠滿足基本的財務要求，而且在相關部門的監管下，也能夠達到所需要的信息披露指標，所以可以順暢的發行海外債券。而且，海外債券審批環節少，時間成本低。對於高槓杆的房企，時間成本是很大的，而海外債券的八週發債時間相比至少三個月的國內債券來說，具有著非常大的吸引力。
所以，房企密集海外發債也是情理之中的事情。但是，即使在國內的如此嚴監管，重審查的體系下，房地產的槓桿率已經達到了如此的高度，例如前十大房企平均負債率已經達到了79.6%。企業密集發行海外債必然會更大程度上的增加企業風險，同時，在當前美元收緊的前提下，海外債務規模未來有出現膨脹的可能，有概率會造成更大的還款風險。竊以為，對於房企來說，發行海外債券有著眾多優點，但企業還需進行風險評估，謹慎行事。
盤和林看經濟
房地產企業海外密集發債，說明了房地產企業面臨的兩個大問題，一是缺錢，二是國內借不到錢。
自從2016年9月底史上最嚴限購限貸新政實施以來，房地產市場已經處於急凍狀態快2年了，市場銷量一路下滑，成交量遠遠滿足不了開發商回款的要求。最近房地產又有抬頭的跡象，馬上住建部就採取了措施。5月9日，成都、太原兩市被約談，緊接著就印發《住房城鄉建設部關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。雖然房地產企業把全部精力都壓在銷售上了，週末節假日都不休息了，地方政府也通過搶人來促進房地產銷售，無奈政策不鬆口，銷售難有起色。再加上房地產融資都是短期融資，調控至今已經快兩年了，還款期限也日益臨近了，房地產企業資金鍊之緊張可想而知。
缺錢就很難了，關鍵是國內融資又同時遇上了資管新規。房地產企業負債比例之高，也是瞠目，前十大地產企業平均負債率79.6%。並且，金融監管發現，前幾年社會各種融資有很大比例通過各種渠道流入了房地產企業。在以去槓桿和降低地方政府以及企業負債率為目的的資管新規出臺之後，房地產企業賴以生存的融資渠道基本都被切斷了，在國內是很難借到錢了，海外發債就成了房地產企業唯一行得通的融資渠道了。
海外發債雖然能夠救急，但是，如果企業回款和盈利跟不上，一樣會面臨債務違約的風險。同時，美聯儲縮表和加息都在進行中，海外利率也呈上漲趨勢，未來的還款風險不可謂不小。高層對此高度關注，5月11日，發改委和財政部聯合下發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。通知嚴格要求地方政府不得摻和房地產企業的海外發債行為，為將來可能出現的海外債務危機蔓延到地方政府頭上做了未雨綢繆的安排。
艾米米
房地產企業為何密集海外發債，主要原因一是國內金融監管越來越嚴，中央對房地產行業的調控通過金融的嚴監管來防止房地產泡沫破滅的風險。二是房地產企業負債率太高，國內能用的融資方法都用上了，可資金還是不夠用，而且大量房地產企業都是借新債還舊債，原來的債務到期需要還，又沒有新的資金來源。三是面臨較大的資金鍊的壓力，這幾年房地產企業都是採取加大負債來擴張，只要能借到的錢，利息高也借，房地產行業形成了惡性循環，面對越來越高的債務和越來越大的資金缺口，房地產企業無法補上資金融缺口，只有通過與房地產中介合作炒高房價，只有房價永遠上漲房地產企業才能不破產，炒高房價也需要資金，房地產企業在2018年將陷入自己布的局中無法脫身。因此，在國內無法融到資金的房地產企業，只能想辦法抓住國外發債的救命稻草，希望能通過國外發債來救命。
國外發債風險一個是匯率風險，2018年全球經濟面臨很多不確定性，因此，2018年的匯率波動也比較大，房地產企業在國外發債都需要一個時間週期，談好的融資成本到融資時，面受到匯率波動的影響。二是還債風險，國外發債對於國內的房地產企業來說，只能救一時救不了一世，國外的金融機構對於房地產企業所借債務到期不能還時，會有更加嚴格和懲罰措施，房地產企業借錢時要想清楚清到時怎麼還，用什麼來還，難道還是用借新債還新債這一招嗎？這顯然是行不通的。
