很久没有聊起徐汇，尤其是西南老大——徐家汇。
印象中的徐家汇，是90年代上海着力打造，也是最成功的城市副中心。
然而，它的困境与争议与日俱增。很多人说徐家汇在没落，真相是否如此？
空间平权
90年代扩城至今，徐家汇是最励志的上只角养成记。不过，花无百日红。
我在“电车之光”、节后首篇都提到市中心的商办困境。租金难涨、空置率高成了通病，徐家汇也不例外。
除港汇、腾飞、美罗大厦外，徐家汇林立的办公楼多为商贸、电子科技公司。这些企业的特点，就是规模小、刚起步。
显然，徐家汇对公司总部的吸引力越来越低。不入流的小企业混杂，某些商办单日租金甚至徘徊5.5元/平。
要知道，大虹桥的租金均价也到了7.5元/平附近。
商场方面，闵行崛起直接截留徐家汇客流。港汇尚能保持高奢水准，但走平价的商场，客流量不敌莘庄龙之梦。
更何况，怡丰城、万象城、爱琴海，颛桥万达，这些新开的不断吸纳就近乡亲，徐家汇的商办拉响警报。
为何会这样？业内有个词——“空间平权”。
过去讲究流量为王，哪里人多说明资源集聚，做生意更能赚钱，因此城市空间有着明显的上下秩序。
如今自搭平台就能吸引流量，地段效应变弱。规模大点的公司考虑成本，往往到近郊另起炉灶，因为他们不用蹭流量。
科技，更准确说是移动互联网，改变了城市秩序。近郊向市中心要权，品质不过硬的自然交出优质公司、商场客流。
阿森纳陷阱
空间平权对市中心是普遍冲击。单徐家汇而言，有其特殊性。
这个特殊性，我开脑洞叫“阿森纳陷阱”。
徐家汇租金在上海的排名，低于陆家嘴、南京西路、新天地，但高过莘庄、漕河泾。
这就好比阿森纳常年在英超排名第四。比上不足，比下有余。
然而，球队保四近几年愈发艰难。每次新贵，如切尔西、曼城、热刺崛起，阿森纳的排名不可避免下滑。
徐家汇也何尝不是？长宁来福士、大宁、新客站嘉里等市区商办兴起，卷走了潜在客户。
更可怕的是，苏河湾、董家渡、前滩、后滩，这些准新贵未成气候，却已磨刀霍霍。
而且，徐家汇还要面对同区西岸的竞争。西岸规划传媒港、金融城、AI大厦，商办体量大大超过它。
徐家汇只有两条路，要么趋于平庸，要么就地反击。
C罗引擎
2035规划，徐家汇由副中心升级为中心。不能平庸，唯有反击。
怎么突出重围？对比足球世界，我开脑洞叫“C罗引擎”。
C罗加盟前，皇马在主场被巴萨吊打。死对头拿六冠王，自己却出现沉沦信号。
引进C罗后，皇马为其升级配套。踢不好的走人，有能力者留下。球员水准越来越高，吸引更多大牌加盟，组成银河战舰。
如今，皇马史无前例地蝉联欧冠。C罗犹如引擎，带动了整个球队水平。
幸运的是，徐家汇也采取这种巨星策略。新鸿基打造浦西第一高楼ITC，高起点规划，志在引进优质总部。
为配套ITC， 徐家汇启动连廊天桥建设。这种空间闭环，明显是冲着资源的高效流动。
而且，效应还在发酵。T20留住了500强百胜，港汇、六百也有改造计划。
业内有句话，徐家汇幸得新鸿基。虽然结局要等上几年，但华山天险或只有此路走得通。
用卓越思维，读懂上海！
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