【基本案情】
家住北京的李某於2008年經中介公司居間介紹，將其名下位於北京市石景山區的一套經濟適用住房賣給了在京工作的王某。由於當時房屋產權證還不滿五年，雙方在補充協議中約定：自契稅票日期屆滿五年後的兩週內辦理產權過戶手續。該房屋總價款為90萬元，合同簽訂後，王某依約支付了全部購房款。李某收到房款後，將房屋交付給了王某居住。
終於等到了契稅滿五年的日子，王某依約通知李某去辦理過戶手續，卻不料因此時房價飛漲，李某非但不配合王某辦理過戶手續，還稱國家有規定，經濟適用住房不滿五年不能上市交易，雙方簽訂的買賣合同無效，要求王某立即騰退房屋。
2010年，李某將王某告到仲裁委，要求依法確認雙方簽訂的買賣合同無效，但其全部仲裁請求都被駁回。李某不服，又向北京市第二中級人民法院提出撤銷仲裁裁決的申請，但法院經過審理，也裁定駁回了李某的申請。
拿到中院裁定後，李某便約王某一同到房管局過戶，可沒想到房管局工作人員告知：政府相關部門們沒有明確表示放棄回購，暫時無法辦理過戶。此時，別無他法的王某一直訴狀將李某告上法庭，要求其繼續履行合同並配合辦理過戶手續。
【法院判決】
王某起訴李某之後，李某提出反訴，要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同。最終，北京市石景山區人民法院經過審理後依法作出判決：
一、解除李某與王某於2008年8月10日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議。
二、李某於本判決生效後15日內返還王某購房定金及首付款人民幣90萬元。
三、王某於受到退還的購房款後30日之內將訴爭房屋騰空交還李某。
四、駁回王先生的訴訟請求。
【律師看法】
本案中，雙方買賣合同的標的是經濟適用住房。依據我國《經濟適用住房管理辦法》的相關規定，經濟適用住房是政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。此類房屋在上市交易時，政府是享有優先回購權的。
原則上，經濟適用住房上市交易的價格不能低於政府回購的價格，否則政府可以優先回購。在實踐中，經濟適用住房進行買賣，出賣人需要到政府行政部門辦理相關審批手續，其中就包括政府行政部門是否放棄優先回購的手續。
本案中，雙方簽訂的買賣合同被法院依法認定有效，但政府相關住房保障部門並未明確表示放棄優先回購權。在這種情況下，房管局暫時不為雙方辦理過戶手續是正確的。李某應首先到政府相關部門核實，政府相關部門是否放棄優先購買權。在聘請律師後，李某約王某一同到其申購經濟適用住房時的戶籍所在區的住房保障服務中心，申請徵詢該部門是否優先回購訴爭房屋的事宜。2011年7月，該區住房保障部門出具證明：“李某所購房屋契稅已滿5年，該房以2萬元每平方米的價格上市交易，該區住房保障管理部門放棄對該套房屋的優先回購權。若低於此價格，該區住房保障管理部門將優先回購該套房屋。”
因為買賣雙方簽訂合同是在2008年，當時的實際成交易遠遠低於現在的政府回購價，鑑於此種情況，雙方可簽訂補充協議，協商變更合同價款。原則上只要每平方米的實際交易價格不低於2萬元，雙方即可辦理過戶手續。但在李某找到王某商議變更合同價款是，要求王某支付差價款，但被王某拒絕。
由此，雙方無法就價格問題達成共識，合同已經無法繼續履行，政府有權優先回購該套房屋。由於雙方就變更合同價款無法達成一致，因此，合同在客觀上無法實現，李某有權向法院主張解除雙方簽訂的買賣合同，王某應當騰退返還房屋。
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