五一假日期间，我回了县城老家。
整体上，县城变化很大。高速口到县城引线迎宾大道修的比郑州还高大上，四星级酒店开业，主路拓宽，绿化喜人，老街主路边老房子也进行了外立面改造，哦，是的，统一的新中式风格。
县城房价，好的品质楼盘突破5000元大关。县城也开始有了品质花园洋房、别墅，也有了“一号院”。
与亲朋好友聊天，谈论了房价，谈论了县城，谈论了省城郑州。一老哥感慨：我2012年花了200万在县城开了茶叶店，开了两年，一分钱没赚。如果当时在郑州买房，这200万到现在也许都变成800万了。
我说：是啊。
他说：现在郑州买哪里？我不敢做生意了。需要在郑州买房。
我说：你买不了啊，限购限贷。
他说：想办法。
我陷入了沉思：
一个县城且如此，整个河南到底有多少人要在郑州买房？
【一】需求
稍微有点经济学常识的人都知道：供求关系决定价格。
供求关系，用英语来说就是supply-demand relationship，指在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。
其中，需求，指的是人们有能力购买并且愿意购买某个具体商品的欲望。英语叫(demand)。
他有两个层面：
1、愿意购买XX的欲望；
2、有能力购买。
比如，男人都有娶美女为妻的欲望和愿望，但很多人没有能力达成。因为，美女太少，供需不平衡。这叫无效需求。
世界营销学之父菲利普科特勒在《营销管理》书中说过：
want 和need。want是想想不买的，need是不光想还愿意为之花钱的。
对于房产这个商品而言，有多少人有需求呢？人人都有need。但不是人人都能买得起。
对于郑州房产而言，有多少人有【需求】呢？——(demand)。
本文开展这个研究。
【二】郑州人——郑州市人——郑州户口人
河南只有一个中国二线城市，他就是省会郑州。如果说10年前洛阳可以和郑州媲美的话，现在郑州已经远远把洛阳甩在了后面。
广义的郑州市：包含金水区、中原区、二七区、管城回族区、惠济区以及延伸的郑东新区、高新区、经开区、航空港；还包括中牟县、荥阳市、新密市、新郑市、巩义市、登封市、上街区。
狭义的郑州市：只包含金水区、中原区、二七区、管城回族区、惠济区以及延伸的郑东新区、高新区、经开区、航空港。
我们很多人把这个问题理解的过于狭隘。比如，很多人提到郑州，说中牟不是郑州，荥阳不是郑州，新郑不是郑州。
你，凭什么说人家不是郑州呢？
我们谈郑州房产需求的时候，第一步：
有多少郑州人需要房产？
官方数据，郑州市目前常住人口达到1000万。
注意：
1、这个数据是常住人口。这个如何理解？没有统一的标准。比如，某个人在2017年常年出差工作在郑州，这个统计进去了吗？我觉得难。
2、这个数据包含下面县、市、乡、村，包括巩义、登封、新密等。
城乡人口比例：城镇人口690.59万人，占71.02%；乡村人口281.80万人，占28.98%。整体比例大概是7:3。
那么，郑州市区到底有多少常住人口呢？
按照统计数据，大约只有550万。但实际上，我觉得绝对不是这么多。
我感觉假如说以同一个时间点在郑州市区的人数定点计算，约有750——800万之间。
那么，这么多人需要买房。
新郑人、中牟人、巩义人、新密人需要买房。
他们买在当地，形成区域性房地产市场。甚至包含村镇的商品房。
那么，他们有多少需要买郑州市区呢？
我们猜测。
因为，他们也知道：郑州市区房价——贵，但会涨价，大涨——同时，也希望自己孩子到市区居住、工作。这是【自住兼投资性需求】。
而且，郑州市区有那么多外地人来郑州工作，要在此落地生根生长，这些人口就在这800万人口当中。至少，还有200万人没房——包含大学生。
需求无限量。
还有，郑州市区的这些【有户口的常住人口】，譬如我，还有改善型需求、投资性需求、养老型需求。
都，要，买，房！
【三】近1亿人口的需求
河南省，曾经的人口第一大省。2016年统计，总人口约9532万人。
如图所示，河南省包含郑州/洛阳/开封/南阳/平顶山/商丘/周口/三门峡/鹤壁/新乡/焦作/安阳/濮阳/许昌/漯河/驻马店/信阳/济源共18个地级市。
当然，郑州是省会，是老大。
这个表格，我们就简单作为参考吧。
河南省，行政区划为18地市，又细分为89个县和21个县级市。等于说是110个县级单位。
总人口接近一个亿。
下图是河南省人口前十的县城统计：
这些人，又分为农村人和县城城区——城市人。各个县城大小不一，人口大概在15——50万之间。
其人口流动是这样的路线：
1、农村人到镇上，或者直接到县上。现在河南农村流行“县城没房子，就娶不到媳妇”的潜规则逻辑。这是县城房地产发展最大的需求。
2、农村人、县城人到市里——地级市区。
3、农村人、县城人、地级市区人直接到省城——郑州。
这是一步到位的步伐。当然，他们到其他城市，甚至到北上广深置业的情况不说，毕竟属于少数。
他们为什么来郑州买房？或者说需求？
1、孩子在郑州上学、工作，给孩子买房。
2、自己在郑州上学、工作，要在省城安家。
3、要在郑州买房——投资。这是一个新的庞大需求。
至少我接触的信息层面上，从2016年9月份开始，这个人群庞大到可怕的地步。
前文所说，需求，要有愿意购买的欲望；并且有能力购买。
不一定所有人都有到郑州买房的欲望；也并不一定都有能力购买。比如，有些人打死他都不愿意到郑州来生活。
但，真的，想来郑州生活的人，想来郑州投资的人，太多了。
人，都和钱没仇。
作为一个经济人，谁都抵御不了1万买、过几年2万卖的诱惑。
——这是成为百万富翁最佳最有效的方式。
而对于大部分河南地市县村的人而言，成为百万富翁已经很知足了。
于是，浩浩大军，来了。
【四】浩浩大军
人人都不傻，人人都是趋利避害的经济动物。
在河南，只有郑州一枝独秀，只有郑州的房地产具有极强的投资属性。
他们看到了这点，而且，未来会有越来越多人醒悟，并且，行动，加入到这个队伍。
还有一个原因，价差。
从2016年下半年宏观调控开始，郑州房价被人为的摁着了。但是，地级市和县城没有“宏观调控”，在去库存的大引领下，房价上涨。
君不见，目前河南很多县城的新建品质商品房价格已经突破4500甚至5000，很多地级市新建品质商品房价格已经突破7000甚至8000.
而在郑州，10000或者12000左右的价格能够买到房子。
人人，都会算账。都会选择。
你们要来买，不能买，限购限贷；
你们要来买，可以买，户口放开。
买与不买，如何买？每个地市县乡村人开始自己的考虑。
如何破限购？迁户口还是一次性还是其他途径？
都在做出选择。
大不了买公寓。
总之，需求无限大，大军压境。
【五】另外几支大军
我们不能只看到河南内部人口需求。外面，还有几支需求大军：
1、一线城市工作生活的河南人——回乡主动置业、被动置业和主动投资的人。在他们眼里，郑州房价太便宜了。具有很大的投资潜力。
2、在郑州出差工作的外地人。他们来了郑州，与其租房，还不如买房自己住，还能够投资。这批人现在不少，而且，未来越来越多。
3、职业外省炒房投资客。
话说，在过去多年，郑州根本不入这些人的法眼。郑州投资市场完全不成熟。但随着2016年以后郑州城市地位的提升，房价的变化，越来越多的可能性和机会出现在这些人的眼前。
未来，很有可能，甚至偶然的一个机会，庞大的资金会涌入郑州楼市，这是一个爆发点。
这一天是在哪里？我也不知道。但我知道过去和现在已经有大量的资金涌入杭州、武汉、成都、重庆、南京等地。譬如，欧神派。
其实，欧神根本不了解郑州。他绝对没有东哥了解郑州房市。
4、未来，还有越来越多的从一线城市回来的河南人、来郑州工作定居的外地人涌入郑州。郑州现在对于区域的辐射力已经影响到了山西晋城、长治、运城，影响到了河北邯郸，影响到了山东菏泽，影响到了安徽亳州、阜阳。
【六】财富的游戏
1、整体来看，这其实是一场财富争夺游戏。郑州在某些人眼里如粪土，但在更多人眼里是宝座。能够在郑州有一席之地，那便是成功的象征。用我之前的话说：要积极努力成为郑州发展责任有限公司的股东，才能够享有红利分红。
2、现在以及未来，已经注定的是，郑州在河南省就是一个超级首位度单核城市。郑州城市会越来越大，越来越好，首位度越来越高，资源集中度越来越强。1500万常住人口这是基础目标，郑州城市化进程不可能停止，这是趋势，这是道。未来新增的500万人口的需求，如何去满足？
3、人们会算账。去哪里买，去哪里卖，人人心里有杆秤。这种需求不是所谓几个自媒体文章能够炒作起来的。
4、其实，目前河南的地市县乡还是有钱的。以90平米/套、12000元/平米单价计算，总价是108万，首付款需要33万。整个河南，能拿出这33万首付款的家庭太多了。君不见现在县城和农村的改变有多大，人们的收入整体上较过去比有很大提高。
5、这么庞大的需求，这么庞大的基础，这是郑州楼市蓬勃发展的根基所在，这也是郑州楼盘很多开盘清光的原因所在。你要明白：郑州的房子，不只是郑州人在买。就像，北京的房子不只是北京人在买一样。
人人，都想登顶郑州的财富宝座。至少，要有一席之地！
未来，更精彩！
备注：本文信息来自于网络公开信息统计。
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