海東大人
題目中所寫“鄉鎮沒有房產證的小區”也就是通常意義上的小產權房屋。其標誌性在於缺少“五證”。而“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房銷預售許可證。一般情況下的小產權房是建設在村集體土地或耕地上的自有住房。雖然較之一般的商品房價值低廉，但所涉嫌到的法律風險無處不在。
一、拆遷問題
因此類房屋無法辦理房產證，所以到拆遷時，實際上屬於在政府規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。
退一步講，即使有相關的補償，那麼拆遷部門或村委也會直接與當時村委登記的村民簽訂補償協議，而非實際所有房產的你簽訂補償協議。這就造成了拆遷利益的糾紛。
二、質量問題
此類房屋一般情況下無監理單位，建成時也無從要求驗收等問題。而且物業管理也是一大問題。
三、配套問題
這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。
四、繼承、贈予問題
由於無法辦法產權證，所以缺乏產權問題。導致將來的繼承、贈予出現多樣的問題。因為產權不明析，可能造成將來的權屬糾紛。
五、貸款問題
因此類房屋無相關五證，無法辦理相關貸款。
綜上，小產權房之所以便宜，就有便宜的理由，但後續的可能出現的法律隱患也相對較多。
肖律師
鄉鎮之中沒有房產證的小區一定是小產權的小區。對於小產權的小區，也就是建設在鄉鎮的集體用地之上，既然是集體用地那麼就沒有繳納土地出讓金，而土地出讓金就是房屋是否可以被承認的重要指標。所以，小產權的房屋沒有房產證也就沒有了保障。
小產權房作為一種違規的建築，其實就是開發商打的一個擦邊球。首先，沒有任何的正規手續，其次沒有任何的保障，其三拆遷可能會遇到大問題。
其實，很多人夠愛小產權的房屋就是圖個便宜，啥也不圖。如果小產權的房子不面臨拆遷還好。如果拆遷了很多人在利益面前就會出現反悔的情況。這樣很容易造成人財兩空。
諸如小產權房在購房者購買以後，過了幾年當地遇到徵地拆遷，這時候由於小產權不受法律保護。很多人在惡勢力的威脅、恐嚇、騷擾之下被迫辦理。可以說是人房兩空。
下面是兩個基本案例，我們可以參考一下：
案例一：獨生子劉某外出工作後，將戶口從農村遷到城市，但父母戶口在老家。如今父母過世，在家留有2套小產權房。劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關人表示：劉某已不是該村村民，無權出賣房屋。
解析：據相關條例：劉某符合遺產範圍，作為法定繼承人擁有繼承權。但在實際操作中，劉某由於不具該村集體戶口，存在無法過戶問題，建議將房屋出讓給其它村集體成員。
案例二：城市居民購買小產權房如果遇到拆遷可否獲得補償?
解析：小產權房涉及拆遷賠償，房主會以不合法為由，要求全額賠償，而買家很難得到補償，風險大。
案例三：趙某與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將一套小產權房以30萬元賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。一個月後，錢某按同約定擬繼續交付後期購房款時，趙某反悔了，準備收回房子，把原來購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續履行合同。
解析：法律不允許集體土地上建設的房屋向本集體組織以外成員銷售，“小產權房”不具備轉讓、處分權，不能辦產權過戶手續。本案中法院認定買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續履行合同的訴訟請求。
房產老J
村裡郊區等沒證的房子，看起來跟商品房沒啥區別，就是沒證，但是這也分幾種情況的
1-有的村集體建的，只能自己村的戶口人才能購買入住，戶口哪怕不在這裡也不行，如果個別業主偷偷賣房，最好問問村委會的！
2-能改合同上的名字最好了，改不了就籤協議，你再拿著原始合同，錢的收據都寫好！備註以後房子碰到事項跟原業主無關！改名肯定是找村委會了！
3-住是沒有問題的，沒證的怕的是拆遷賠償，還有你的再次交易！沒證賠償肯定少，甚至不賠償！如果你買了沒證的房再賣就不好賣了，因為轉手一次了，沒證，買家拿的原始合同不是你名字，糾紛太多，幾乎這樣沒證的沒有二倒手的！當然自己住到老沒事的！買那些村裡建的，就是說挨著村裡房子的比較好，如果一片地有幾棟樓最不安全，萬一水電有問題都麻煩啊！
小崔說房產
依我之見：肯定有很大隱患。
首先，沒有房屋產權證和土地使用證，如果該市該區域內的房子漲價，你想出售，買房者會擔擾今後交易麻煩。
其次，如果該地段政府徵用，按政策政府實施拆遷安置補償和回遷安置，你沒有‘’兩證‘’補償費用只會給原土地所有的村社集體。
唐先明75443043
首先是肯定會出現隱患的。
第一:辦理不了產權證就意味著只有使用權，沒有所有權，如果存在拆遷情況，受益的也只是原房主或者村上集體共有者。
第二:房屋不可進行市場交易。
第三:還有諸多不穩定因素，所以購買之前請慎重考慮。希望對你有幫助。
亦動亦能靜1
一般這種小區都存在種種問題所以沒有產權。可能是開發商問題，質量問題，政府方面的問題等等。買這種房子多數都是隻能更名或改底單等等。後續房子想要交易或有產權證後需要第一任房主出面。總體來說買了這種房子再賣有點麻煩，但是自己住問題不大。
用戶6591396466871
如果能更名最高，如果不行的，不建議購買
隱患1 如果涉及到拆遷，拆遷只認這個房的真實業主，不管你後面籤的什麼協議，合同，拆遷的賠償只能給業主，你們之間的糾紛只能去法院解決
2 因為沒有產證，如果業主黑心點，他可以一房多賣，所以風險高
