近一段時期，成都、杭州、深圳、上海等地都出現了排隊搖號“搶房”的盛況。不明原因的百姓心裡直打鼓，難道房價又要漲了？這到底是怎麼一回事呢？
多地“排隊搶房”
5月25日，杭州郊區的兩大熱門樓盤“華夏四季”和“融信瀾天”進行搖號登記，排隊盛況再次出現。據報道：“過去幾天，在杭州西北部郊區的很多銀行出現了這樣的場景：有人暈倒，有人打架，辦理業務的長隊排出1公里；他們都是去凍結銀行存款、登記搖號買房；而其中大部分人的目標是華夏四季和融信瀾天這兩個樓盤。”
此外，光有時間排隊還不行，還要有真金白銀。5月26日，招商地產在深圳發佈了“海上世界雙璽花園三期2、3棟銷售方案”，該樓盤將採取“政府主管部門+公證處監督抽籤”的形式開盤，是深圳首個政府監管公開搖號的項目。讓買房人震驚的是，要取得搖號資格，需要先繳納500萬元的誠意金。更牛的是，選房時間不得超過2分鐘，過時視為放棄。
天啊，史上最嚴厲的房地產調控下，開發商的日子不應該是“門前冷落鞍馬稀”嗎？怎麼突然變得“車如流水馬如龍”了呢？
還是要從調控說起，本輪調控最大的殺手鐧是“限價”，即限制新盤的銷售價格。但是，二手房的價格是市場自由決定的，新盤限價造成明顯的一二手房“價格倒掛”。
以上述杭州兩大樓盤為例，這兩個項目位於杭州熱門板塊，周邊地鐵等交通設施完備。“融信瀾天”最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的“萬科未來城”二手房掛牌價超過3萬元/平方米；“華夏四季”樓盤精裝修均價為26105元/平方米，而旁邊的二手毛坯房單價已衝上3萬元/平方米。
如此市場扭曲，難怪有購房者喊出“買到就是賺到”。
除了這個價格扭曲的主因外，還有一個次要的因素。最近多地放寬人才落戶政策，甚至競相以優惠的房產政策來吸引人才。中原地產首席經濟學家張大偉就認為，過低門檻以及與樓市直接掛鉤的人才引進政策，吸引的可能僅是限購政策下的購房者，甚至是炒房者。
“排隊搶房”似乎是一場鬧劇，表面的原因就是“短期的房價扭曲”，而深層原因更值得思考。
要想搞清楚深層次原因，就要思考下面3個問題。
房價為何會漲
第一個問題是——房價為何會漲？
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮曾著有《房地產經濟學 ABC》一書，他在書中指出：“買房確實有抵禦通脹的作用。”他認為：“不論從理論分析還是從國際經驗看，在一個相對較長的過程中，抵禦通脹和保值功能最強的，確實就是不動產。除非房子所在的城市發生了持續的經濟衰退，在長達20年或者更長的時間段內，房子的保值功能是最穩定、風險最小、可靠程度最高的。”
“那從長期看，買房子究竟划算不划算呢？還是划算的。簡單說，這個‘划算’主要來自於城市發展過程中的地價上漲。當人們抱怨大城市房價過高時，很少認真想過，你所買的並非僅僅是房子，而且還包括這個城市的基礎設施、人文環境、教育資源、就業條件、工資水平等。城市越發展，附屬於房子的居住環境和居住質量就越得到改善，從而房價就會越上漲。買房子，實際上具有把城市中這些方面的未來改善預先納入囊中的意義。”
陳淮的觀點，實際在說——在一個經濟高速飛躍的發展中國家，房價上漲具有一定的客觀現實性。
房子夠不夠住
第二個問題——房子夠不夠住？
面對“搶房”再次來臨，不少網友留言稱，自己所在地看到空房到處都是，但房價還在漲！許多人都說房子太多了，更有專家表示目前全國沒人住的房子夠3億人住了！但一直唱多房地產的任志強，近日在接受採訪時稱：“我沒覺得空置房有多少，因為總量就不足。”
之所以有如此的看法，任志強擺出的證據就是——“獨居家庭”正在成為趨勢。據統計，中國現在大概有7500萬的獨居戶，其中4000萬左右是老人，有3500多萬是年輕人。任志強指出：“就算單獨居住的，北歐現在是40％，中國現在是6％左右，如果未來要漲到40％的話，會有多少獨居戶——大概是2.5億獨居戶，或者更多；2015至2017三年，每年獨居戶增長30％多，而且還在繼續增長，估計中國獨居家庭很快會超過2億；可知我們現在的房子是不夠用的。”
此外，任志強還強調，美國房地產發展了一百多年，還在不斷蓋房子，而中國的城市化進程遠遠沒有結束，加上房產自身的折舊，所以未來房地產業在中國依然是最重要的產業之一。
不妨按照任志強的思路做一測算：按照全國現在的住宅面積（大概240億平方米）以及3％（新建住宅70年產權，1.4％折舊率，而大量陳舊的非商品住宅折舊率會比較高，綜合考慮取3％）的年綜合折舊率測算，每年產生7.2億平方米的住宅需求；如果我們要滿足70％的城市化率，至少需要440億平方米左右的建築面積才能夠住；如果再按3％折舊的話，就是每年13.2億平方米的需求量。
2017年，全年商品住宅成交量創歷史新高，共計成交14.4億平方米。對比13.2億平方米、14.4億平方米這兩個數字，就可以對“中國房子夠不夠住”這個問題有個明確的預期。
也就是說，在未來中國城市化進程基本結束階段，每年新建住宅的需求量也依然是巨大的，儘管這個數字會逐年回落，但一個很明顯的結論是——目前談房子已經夠住了還尚早。
“限價”管不管用
第三個疑問——限制性政策管不管用？
上一輪房地產調控（2010年至2015年年初）的殺手鐧是“限購”，2016年以來的這一輪強勢調控的最大利器則是“限價”。
不妨先回顧一下歷史，看看在上一輪強力調控中，“限購”是否有效。
國家統計局2015年2月發佈的數據顯示：上海的二手房定基指數為114.9。該“定基指數”是以2010年為對比時點（100）的指數。
粗略計算：2010年年初到2015年年初這5年間，房價累計漲了約15％。也就是說，在上海一套2010年市值100萬元的二手房，到2015年年初漲到了115萬元。按照複利的算法，相當於每年房價的漲幅在2.8％左右。這5年間房價漲幅僅僅是跑贏通脹，可以說“在這5年內”調控的效果非常顯著。
但是，2015年三、四季度開始，房價大漲（因為在2014年年底調控政策已經放鬆，並轉向鼓勵購房）。再以國家統計局的數據為例：2015年12月份上海的二手房定基指數猛升為141.1。
2016年全年房價持續大漲，並延續到2017年年初。兩年多的時間，上海很多區域的房價漲了一倍，北京、深圳等地的房價漲幅也類似。
為何漲幅如此之猛？就是因為之前的5年壓制了需求，政策轉變為鼓勵購房後，需求噴湧而出，房價豈能不大漲？如果將市場的表現連續起來觀察，則2010至2015年的限購政策沒有起到穩定房價的作用。
目前的“限價”政策也執行了兩年多，涉及國內多個熱門的城市。
由於新房備案價受到限制，開發商不能自主定價，但周邊的二手房是業主定價買賣，是無法被監管限制的，二手房價隨市場行情上漲，新房則被緊緊壓制住。因此，多個城市一、二手房都出現倒掛現象。這種新房與二手房嚴重倒掛現象將催生投資需求，很多人抱著“搖中就賺到”的目的去參與搖號。
這種市場扭曲對未來樓市的影響還有待觀察，但在財經專欄作家馬光遠眼中，其前景並不美妙。馬光遠發文指出：“不斷上演的搶房鬧劇讓大家對市場的真實溫度失去了基本的判斷，在不明真相的人看來，市場依舊火爆，新房一開盤基本秒光，加劇了市場的焦慮；搖號這類辦法會導致各種尋租和套利現象；一些開發商面對嚴格限價，只能選擇減少開工面積，這樣又使得新房的庫存嚴重短缺，導致新的恐慌。”
他還表示：“從房地產市場的實際情況看，這些限制性的措施有些短期起到了作用，有些表面上起了作用（比如限價措施），但帶來了更多副作用，使整個市場扭曲、面目皆非，因此需要不停地為這樣的政策繼續打補丁。”
本文源自理財週刊
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