“昆十條”的樓市新政發佈有11天了，而新政對昆明樓市的影響究竟是怎麼樣的呢？在上篇《樓市新政後的昆明》文章中重點講了金三銀四冷清的售樓部的現狀和瘋狂的開發商營銷目標，本期就重點分析新政後昆明房價的情況。

新房產品分化

樓市新政給到銀行業金融機構對執行差別化信貸政策的指導，雖然沒有對外公佈具體的執行標準，但通過與昆明各銀行的溝通後感覺：留給首次置業的時間不多了。

“新政影響大嗎？”這是我最近幾天在售樓部都會問的一句話，很多置業顧問明顯做（已）好（被）準（教）備（育），回答都很注意言辭，甚至避重就輕。

比如剛需盤，其實影響最大的是市場心理預期，即使過渡期再短，也會存在觀望。這類產品的目標客群屬於源源不斷的新生力量，他們對行業對市場知道甚少卻極為敏感，尤其對房價的風吹草動，容易左顧右盼猶豫不決。

這裡對剛需盤的定義是指90平米以下的戶型產品有一定佔比，這類產品（單套戶型）總價相對較低，比如100萬左右的總價，比如25萬以內的首付。如果目前昆明市場還有總價在100萬左右的住宅，真的是給首次置業者最後的上車機會了。

而對改善型樓盤，置業顧問的回答很顯然是“還好”的。其實，新政一出來，他們要先摸底的就是這些客戶，一些客戶能承擔起30%首付的客戶並不一定能承擔45%，更別說全款。他們屬於剛改或者首改客戶，算是消費群體中的中堅力量，如果從另一個維度說，也是屬於“高不成低不就”的新夾心層，資金鍊的彈性是相對脆弱的，在信貸政策調整中是容易被受傷的。

而還有一些改善型置業客戶，只要他們有買房資格，其他的政策對他們都不會有太多的影響。只要有好產品，別說400萬的房子，600萬甚至上千萬全款支付也不會是件難事。昆明一環邊的HRYF項目，232平的戶型比171平的戶型賣得更好，就因為客廳更大氣；而JFYTF戶型越做越大，新品戶型最小240平，最大430平，單價據說3萬/平，依然有客戶。

而投資類樓盤，區別於前面的兩大類，自己居住的可能性都較低，也可以理解為“澡堂模式”，進去衝個澡就出來。考慮房住不炒，以後可以細說。

產品的變化其實也是迎合市場用戶需求的變化，從之前的剛需當道，慢慢過度到改善產品接棒，再到大平層城市豪宅扎堆走俏，其實這都是目標客群分化導致產品分化的表現，而物業類型的豐富性、戶型產品的多元化也會加速客群的細分，以剛需和改善產品為主的金字塔的消費結構也在慢慢鑄建成形。

二手房價格補漲

在昆明的樓市新政中，限售的物業類型僅提及新建的商品住房，為此，二手房的不限售，卻也演化了兩個格局：新房價格不（讓）漲，二手房房價補漲，二手房租金不漲，二手房售價卻持續上揚。

至於新房價格不漲的原因及情況就不多言了。

而根據城市房產昆明站的數據，今年昆明2月份二手房租金水平在26元/月/平，1月份為25.91元/月/平，而2017年2月份在24.09%，同比上漲7.9%，環比可以忽略不計。而3月份的租金預測在26.10元/月/平。

從數據上可以發現，昆明二手房市場，租金基本是相對固定的，而售價卻隨著新房價格調整也相對活躍。在昆明限售的政策出臺後，表面是對新房的流動性做限制了， 但實際上是從另一個角度在鼓勵二手房的交易，也間接助推二手房的價格持續上揚。

所以，當前在新房價格相對穩定之時，正是二手房補漲之際。可以參考民航路上的香樟俊園，2017年7月份差不多在1.4萬/平，目前已經到了1.8萬/平；呈貢新區白龍潭俊園沁園（也稱A區）在2017年4月份不及1.4萬/平，目前接近2萬/平。

為此，別千萬別指望靠住房租金收益暴富，房租持續增長的只有在商場，比如TKP一月提一次價，而住宅區三年都漲不了10%，房齡越大越租不起價。

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