提示：本文約5300字（不含圖表），閱讀預計需10分鐘。
先解惑：
一直偏安長沙一隅的老周，冷不丁跑岳陽去調啥毛線研呀？其實呀，是為了一張圖：
有木有搞錯！岳陽房價毛坯9K-1W一大把？！這節奏，是要趕超長沙啊！
如果當時你在場，你會看到老周望著這張圖，眼神裡充滿困惑，油膩的腦門上寫著三個字：不——相——信！
不過，與其困惑自己，不如實地調研。老周說幹就幹，任何人招呼也沒打，一個人直接驅車前往岳陽。
長沙距離岳陽約130公里，開車走G4京港澳高速轉岳陽大道，一路上大貨有點多，不過倒算通暢，大約2個小時多一點就到了。
岳陽古稱巴陵，2017年的最新數據，全市常住人口573萬，其中城鎮常住人口327萬，城區面積1439平方公里，是湖南的第二大經濟體，僅次於省會長沙！
不過從數據上看，雖然是第二，但GDP總量約為長沙的三分之一不到，差距還是蠻大的！而第三、四名的常德、衡陽緊隨其後，三者差距並不大，反而後兩者增速稍快！
從地理位置來說，岳陽扼守湖南的北大門，是長江流域的重要的港口城市，陵磯港為國際標準集裝箱港口，岳陽的港口吞吐量，列全國內河港口第8。
洞庭湖是中國的第二大淡水湖，東洞庭湖的主要水面均在岳陽境內，外加汨羅江、湘江、資江、沅江、澧水等九條江河入湖，號稱“九龍鬧洞庭”。岳陽的水系資源之豐富，不僅湖南無人可敵，全國也屈指可數。
有意思的是，有網友問：岳陽的區號是0730，比省會長沙還少一位，什麼原因？其實啊，所有省會城市的區號，結尾都是1，按數字排序，0其實是最後一位。
作為老牌經濟強市，十多年來的湖南老二，岳陽近來來，受到沿海的“小鎮工業”衝擊較大，同時常德、衡陽乃至郴州的步步緊逼，讓岳陽充滿危機感。
岳陽近年來，一直謀求擺脫過去對石油、造紙、化學工業的過分依賴，想以內河港口城市為依託，打造“大口岸”，融入長江經濟產業帶。
但顯然，湖南近年來，重點打造的是“長株潭”城市群，以及“強省會”的戰略目標。所以，岳陽想依託其地理水文優勢，成為長江經濟帶的“大港口”，更多的恐怕得靠“自力更生，自己動手”。
從人口淨流入對比分析來看，雖然長沙是全省唯一人口淨流入城市，但岳陽的人口流出並不多，說明本地人對岳陽的認同度較高（網絡上也有岳陽本地人較為安逸一說）。
▲數據來源網絡
與省會長沙的其它數據對比如下：
岳陽的這輪房價上漲，啟動有些晚。雖然從2016年下半年開始，部分樓盤已經開始出現成交火爆，價格上漲的情況，但整體均價變動不大。
2017年6月，岳陽的新房均價還在5K以下（4807），但到了12月份，新房均價已經站上6K了（6246）。
根據岳陽市新建商品房網上的備案系統數據顯示，2017年岳陽商品房共成交23639套，同比上漲11%左右；成交面積2770788㎡，較2016年上漲23%左右。
2017年岳陽市住房成交均價從1月份的4389元/㎡左右，上漲至12月份的6690元/㎡左右，漲幅達52.43%。這一均價超越株洲等城市，一躍成為湖南地州市中均價最高的城市，其樓市火爆程度可見一斑。
火爆的樓市行情，也吸引了眾多國內品牌開發商，岳陽目前共有9家全國百強房企進駐，其中不乏恆大、碧桂園這樣的“宇宙級”房企。
僅恆大一家，目前在岳陽，已經是開發第五個樓盤。
那麼，是什麼原因導致岳陽房價漲得這麼"猛"？根據房天下的報道，房產部門列出以下四點原因：
1、1+4+2大岳陽城市圈規劃呼之欲出，加速了人口流動步伐，加之今年來全市各縣市區棚戶區改造同樣實行貨幣化安置，吸引了周邊縣市區居民來中心城區投資興業。
2、我市自2015年9月以來加速推進中心城區棚戶（舊城）區改造，對徵拆戶實施貨幣化安置使商品房剛性需求急增。
3、2016年9月以來一線城市、省會長沙市限購、限貸政策的實施返鄉置業現象明顯增加。
4、近年來我市中心城區加大控違拆違力度，集中整治城中村規劃建設，無資質黑開發得到有效遏制，幾乎沒有新增的小產權房進入市場。
房價過快上漲，引起了政府部門的重視。
2017年10月20日，岳陽市人民政府發佈《關於進一步促進市中心城區房地產市場平穩健康發展的通知》，明確中心城區嚴格執行明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。
自此，岳陽開啟“限價”模式。
2017年11月3日，岳陽市住建局發佈《關於進一步加強岳陽市城區房地產市場監管的通知》規定：城區購買的商品住房（含二手房）需取得不動產權屬證書滿兩年後方可上市交易。
自此，岳陽開啟“2年限售”模式。
2017年12月29日，岳陽市人民政府辦公室發佈《關於進一步加強房地產市場監管的通知》，出臺多項措施，打擊捂盤、炒房、加價等擾亂市場秩序的行為。
2018年1月5 日，岳陽市住建局聯合發改委、國土局等五部委聯合印發《岳陽市中心城區定向限價商品住房實施辦法（試行）》，對限制銷售價格、套型面積和銷售對象的出讓用地，採取“限房價、競地價”的競拍方法。銷售對象優先棚改、徵收戶。
但是，所有的調控措施裡，並沒有“限購”這一選項。
也就是說，非岳陽的外地戶籍，在岳陽均可購房。而且首套首付最低2成（認貸不認房），二套首付最低3成。
據老周走訪的樓盤來看，即便是“雙外”人士，只需要提供一份很簡單的“收入證明”，就能購房並順利辦理貸款。
也就是說，目前岳陽的樓市調控政策，是“許進不許出”，歡迎你來，但不歡迎你來來去去！
不過，值得一提的是：
儘管新房限價執行較嚴，但岳陽並沒有出現類似長沙的，新房與二手房出現巨大“價格倒掛”現象，或者說，二手房倒掛的情況，並不嚴重。
以岳陽樓區為例，二手房價格普遍在8K左右，除少數熱門樓盤，大部分區域的二手房，還是略低於新房，保持著合理的價差。
總結一下：
1、岳陽樓市從2017年上半年開始，步入快速上升通道，量價齊漲，上漲幅度超50%；上漲幅度及新房均價，除省會長沙外，均排名第一。
2、岳陽的舊城區棚改及貨幣化補貼措施，周邊縣市的吸附效應，以及長沙等地的限購擠壓效應，是推動岳陽樓市需求火爆的內因。
3、外地品牌開發商的進駐，憑藉其品牌溢價能力與營銷力，一方面提升了樓盤產品檔次與品質，但另一方面，特別是精裝修交付的推廣，變相拉高了岳陽的整體房價；
4、岳陽最新的新房均價為6600元/㎡左右，老城區價格並不高，均價在8K左右，但兩大熱門板塊——高鐵板塊與南湖新區，領漲了全市房價，毛坯房價格在8k-9K左右，精裝房在9.5K-1W左右，房價直逼省會長沙。
5、結合岳陽的城市經濟總量、人口及增速，以及對比新房與二手房的價格、新區潛力供應量、在售新盤的銷售率、限價限售政策等方面因素，綜合判斷如下： 岳陽當前房價短期上漲動力不足，未來一兩年內，或將出現“價格滯漲，成交下降”的趨勢。
4、近年來我市中心城區加大控違拆違力度，集中整治城中村規劃建設，無資質黑開發得到有效遏制，幾乎沒有新增的小產權房進入市場。
典型板塊及樣板樓盤調研
1
中心城區——天倫國際
項目位於青年路與建湘路交匯處，含天倫城21萬㎡住宅、天倫金三角購物公園15萬㎡城市綜合體、天倫國際52萬㎡高層住宅以及市政府對面天倫四期，總體量90餘萬㎡，不折不扣的城央大盤。
直觀感受，項目投入並不低，石材裙樓立面、環形橡膠跑道、大型喬木、電梯間拼花地磚，指紋密碼鎖，豪宅的氣質逼格，還是很有的；
值得吐槽的是建築外立面的晾衣架，雖然已經儘量統一顏色和款式了，但確實有損外立面的美觀度。（其實也說明在產品設計上，缺乏實用性考慮）
另外，從張貼的物業通知看，關於車位出售與停車收費，業主和物業似乎鬧得並不愉快。而且從實地探訪的結果來看，小區的封閉性，基本形同虛設，老週一個人在小區內暢通無阻。
目前項目主推21#40-51㎡，70年產權公寓，住宅剩餘二期少量低樓層房源，毛坯均價8800左右。
2
高鐵板塊——恆大未來城、美的梧桐莊園、碧桂園奧體華府
板塊綜述
按照岳陽市“東拓北進南延”的規劃思路，以“岳陽東”高鐵站以及岳陽三荷機場（預計今年通航）為核心的城東板塊，融合城北的城陵磯港口，擁有突出的交通優勢，將成為“水陸空”為一體的岳陽“大門戶”！
這個規劃定位，有點類似於長沙的“臨空經濟區”。
從現狀來看，雖然通過岳陽大道，從城區開車，只需17、8分鐘即可抵達，但目前這個片區人氣，尚比較不足，其它生活配套暫時也比較缺乏。
儘管如此，高鐵板塊還是吸引了很多大牌開發商，其中包括碧桂園（奧體華府與洛王項目）、恆大（綠洲與未來城），還有巴陵正榮府。
恆大未來城
項目位於金鳳橋路與孫家坡路交會處（恆大綠洲南側），總佔地面積約263.9畝，總建築面積約67萬方，包括高層、情景花園洋房。
項目於5月1日首開，精裝均價約1W左右，從銷售情況看，目前尚有剩餘部分房源仍在銷售中。
值得一提的是，項目北面的恆大綠洲，2016年11月均價僅6300元/㎡，而到2017年10月，已經漲只9500元/㎡，一年來均價上漲了3200元/㎡，上漲了50%！板塊上漲幅度驚人。
現場佈置及園林，全都是滿滿的“恆大風”，看多了，可能會有審美疲勞，但標準化的優點也很明顯：不論在哪輸出，品質與效果都能保證。
美的梧桐莊園
值得一提是，長沙也有美的梧桐莊園，這也是老周想實地探訪的原因。
項目位於巴陵東路與分水壟路交匯處，距離恆大綠洲僅幾百米距離。
項目總佔地面積約301畝，總建築面積75萬平方。這是美的地產在湖南打造的第九城，也是暨衡陽、長沙後的第三座梧桐莊園，是美的地產進入岳陽的首盤。
項目產品包括33層高層，以及11-18層板式小高層，前者帶精裝均價8600元/㎡左右，後者毛坯均價7500元/㎡左右。
目前毛坯小高層近剩一套在售，需要綁定12元/個車位；高層暫無房源，需要等後期開盤。
碧桂園奧體華府
其實從案名就能知道項目的位置，沒錯，項目位於岳陽體育中心東側，東臨大塘路，西臨分水壠路，總建約29萬㎡，主要為板式高層，全部為精裝房源。
項目營銷中心尚未開放，暫時客戶接待，是在現場臨時展點進行。據銷售人員稱，預計精裝均價在1W左右。
3
南湖新區——恆大南湖半島、九嶽山語湖、保利中央公園、奧園譽湖灣
板塊綜述
長沙有梅溪湖，岳陽有南湖，都是城市的富人區！
南湖新區南岸，置業顧問對老周如是說。
作為推進城市南延的重要部署，根據規劃，南湖新區在原有基礎上，總面積和陸地面積分別為原來的1.7倍、1.9倍，並規劃城市客廳板塊、科技教育板塊、新區戰略板塊、生態宜居板塊、城市商業板塊、宗教文化板塊等6大板塊。
南湖新區的最大優勢是生態宜居，另外名校彙集，已投入使用的包括岳陽雅禮實驗學校、湘一南湖學校、岳陽中學，正在建設的有湖師大附屬南湖學校，這點與梅溪湖確實有相似之處。
南湖新區的湖體景觀、獨特的山體與島嶼景觀、豐富的歷史遺蹟與文化、多樣的生態群落，同時也是岳陽市全力打造的全域旅遊新區。
恆大南湖半島
先來個小插曲：
佩服恆大的營銷執行力，老周去看的幾乎所有恆大項目營銷中心內，都有長沙恆大文化旅遊城的展示專區，在恆大南湖半島營銷中心內，接待老周的置業顧問，甚至還苦口婆心地“勸導”我：
同樣是1W左右，同樣是帶精裝，長沙的標準甚至更高，與其買岳陽，何不想辦法在長沙買呢？！也是醉了~
項目位於岳陽樓區雲夢路與南津港大堤交匯處，三面臨湖。總建16萬㎡，共3789戶，精裝均價1W左右。
目前已經處於清盤階段，現場的大屏幕，顯示的僅有幾套特價房源：
置業顧問倒也很直接，這幾套特價房缺點是客廳朝北，另外，就是附近的貨運鐵路線，或有噪音干擾。另外，或許是尾盤的原因，現場佈置的細節，明顯不如恆大未來城。
九嶽山語湖
項目位於湖濱大道與金星路交匯處西北角，規模不大，總建築面積11萬㎡，共5棟住宅和1棟酒店。
項目一期於2017年10月首開，屆時開盤均價為6300—7400元/㎡，目前僅有一套一線湖景三房在售，價格8K左右。
保利中央公園
項目位於南湖新區趕山路以北，佔地181畝，總建15.8萬㎡，主要產品是洋房與聯排，容積率為1.10，總戶數約869戶。
電梯洋房的主力戶型是複式，產品與長沙的梅溪正榮府，以及建發央著有點類似，通過兩層挑空，主打面積高增送，報價9500左右；另外有少數平層，預計價格8500左右；
聯排的戶型未最終確定，目前報價在1.8W左右。
保利在營銷手段上，照樣還是玩“軍工品質”的老路子，現場的“兵器展”，坦克大炮，很是威武，不過參觀的人並不多。
奧園譽湖灣
如果你地圖上看，這個樓盤已經在岳陽縣了，但據現場置業顧問介紹，確實項目的地，是在岳陽縣拿的，不過現在確定已經劃到了南湖新區。
這是奧園在岳陽的壹號作品，位於岳陽雅禮實驗學校北側，佔地12.2萬方，總建30萬㎡，容積率2.43，由14棟高層、16棟退臺洋房、10棟聯排別墅組成。
項目主打的，是一線臨洞庭湖，另外，附近有高爾夫球場、公園，自然環境還是不錯的。
項目首批推高層與洋房，高層售價在6200-6500左右，洋房均價在8500-9000，據置業顧問稱，洋房比較走俏，想買還得走關係。
閱讀更多 老周侃房 的文章
