周明燕

4月份房贷利率又开始上涨，就连四大行也将首套利率上浮15%，如果你去看城商行和股份制中小银行，那么首套房上浮20%至30%的都有。房贷上涨主要是银行的融资成本在上升，本来银行有用不完的低价储蓄，现在储蓄资金都跑到其他投资领域去了，银行融资成本上升了。

目前国内房贷平均利率是5.5%左右，比去年同期上涨了23%，可能很多人对房贷利率从去年开始连续上涨不觉得怎样，但您要知道，过去的房贷利率是在历史的最低位升回来的，目前国内房贷利率还有较大的上浮空间。此外，仅是一次房贷利率上浮，购房者不会觉得怎样，如果是连续性的房贷利率上涨，对买房者的压力是很大的。

房贷利率上涨，就是提高了购房者购房成本，这有二层含义：一是告诉刚需购房者，目前房贷利率上涨了，你们购房最好理性一点，现在购房的月供提高了，这样可以缓解房价上涨的压力。二是遏制投机炒房者，房贷利率上涨已经是大的趋势，离开历史高位7%以上，还有一段距离，现在买房的成本会大幅提高，未来房价也不可能大涨了，自己算一下，投机炒房是否划算。

银行房贷利率上涨，对于高房价是很致命的，别看现在房地产处于亢奋期，大家可能还没有感受到房贷利率持续上涨的问题，后续房贷利率还会继续涨，中国房地产是该降降温，回归理性。中国房价要想降温，要想下跌，就必须收紧信贷货币，提高购房者的融资成本。当年日本央行就是连续加息，导致日本楼市崩盘的。房贷利率涨，房价肯定会下跌的，现在只需等待时机而已。

不执著财经

房价升多降少，但利率上浮15%不是降的原因！

下面从房贷利率上涨的原因和趋势，以及左右房价上下浮动的原因来做解答！

1、利率上涨的原因不在国内而在国外，而且还会涨

先讲为什么说原因在国外。确实在国外，更确切的说在美国。美联储进入加息循环，这个周期是比较长的，为了保证在国家综合实力扶摇直上的关键阶段资金不外流。人名币也不得不加息。影响到楼市，就是感官上贷款利率涨了。

贷款利率涨就不买房了？这个理解是错的，贷款利率进入上涨区间，目前来说真心就是底部，反而是刺激买房的。因为后面会更高，你现在买了到后面人名币贬值速度会高于你现在买房的带宽利率。赚了啊！

篇幅有限，有想不明白的关注后私信问我。

这里还要说明一下。目前的贷款利率如果和历史上比的话其实是历史地位。看下图：

2、影响房价因素1：人口

房地产上升期还是下落期，关键看什么？人口。

人口的数量就是住房需求的数量。住房需求的达成要么通过买房要么通过租房。一个城市房产值不值得头，如果精确一点讲的话。就是：城市新房的增量和城市人口增量的关系。

只要城市人口增量大于或者大幅度大于城市新房增量。那房子就是值得买的。就算房价不涨，房租也会涨。而且房租涨得会比房价快。

插一句：南京今年人口保守增量50万。等着看，南京房子还得大涨。下半年开始。差不多的还有西安，呵呵。

3、影响房价因素2：调控

要先说明一下。调控到底能调什么？调控归根到底是对购买行为的微调，延缓或者加速购买需求的释放。在增加或者减少购买需求上，调控其实作用不大。有点晦涩哈，不明白的私信我可以。

调控对住房需求的影响力其实是微乎其微的。所有人都得住房子，睡马路边大桥下，城管不允许，市容市貌不允许。

近几年的调控最大的作用是极大程度的延缓了购房需求的释放，却在客观上极大的增加了租房需求，减少了新房供应量。

还插一句，调控在艺术的放松，有没有感觉到？人才政策，公积金审批加快额度提高。等等。

4、影响房价因素3：房产税

先明白一点，房产税的目的不是降房价。这个还搞不清楚的要恶补房产规律的基本知识了。翻翻思维王国近期【30秒房产金融小课堂】系列的文章，给自己扫下盲去。

新增税种，在未来房地产交易量整体下跌的情况下补跌财政收入。毕竟原有的房地产相关税收占到了很多城市40%左右的财政收入。

如果都一家一户，那谁来交房产税呢？

多房者依旧愿意持有房产是房产税能顺利填补后房地产时代税收的前提。

多房者愿意继续持有房产的前提呢？房价没大跌+租金收益可观。

新增人口愿意租房的前提呢？房价贵，刚毕业难以承受。

思维王国

其实房贷利率上浮与房价升降没有必然的关系，恰恰相反，房价可能还会继续上涨。2018年以来房贷利率屡次上调，现在有些地方房贷利率相比基准利率已经上浮了30%。

我们来看看自从房贷利率上浮，房价的走势情况。

上图所列出城市的房价环比三月份，许多一线城市看起来跌了不少。北京，上海，深圳，分别下跌了1.77%，2.48%，1.73%。但我们再来看看2017年，这些城市的房价又是多少？

从图中我们看到，深圳房价比去年还是上涨了1324元/平，微涨0.27%；然后北京下跌了3029元/平，下跌幅度达5.5%；上海下跌了600元/平左右。所以整体来看变化不大。由此可见房贷利率上浮，并不会导致房价大幅下跌。当然，因为房贷收紧，然后房贷审批加长。很多投资客这个时候想急于出手，有可能会降价，以便快点卖出。但总体而言，房价不会因为房贷利率上浮而带来大的波动。

最后希望房价真如我们所愿，回归到合理价位，让刚需者都能买到自己满意的房子，让大家都有自己温暖的家。

文子宣

我也来试着回答。价格围绕价值根据供需关系上下波动，供不应求，价格上涨，供大于求，价格下跌，这是经济学的一般原理，房价也不例外。某一段时间内房价涨跌，和这一段时间内供需关系变化密切相关。分析利率变化对供需的影响从而预判房价走势。

在中国，购房需求主要有三类，刚需，长期投资需求，投机需求。

首先，刚需购房者一般是按揭购房，而据笔者了解，最让刚需购房者头疼的是首付，并不是月供。房价收入比已在高位，刚需购房者很多都是举全家之力筹齐首付，怕房价再涨，所以利率对这部分需求影响不大。

其次，长期投资需求购入的不动产一般都有较好的租售比，不动产是这部分投资者配置资产的重要组成部分，利率上调，对这部分需求影响不大。

再次，投机需求一般是借用资金杠杆在炒房，在利率上调后会增加持有成本，因此有削弱作用。

再说供应方面。中国的房产市场主要有两方面供应量，新房和存量房。

先说新房。上调利率、限制贷款会让开发商更加谨慎，稳扎稳打，拿地热情有所减弱，成都327土拍就是最好的证明，从这个方面说，利率上调对供应量有抑制作用。

存量房方面，利率上调会增加持有者成本，促进存量房流入市场。

综上，利率上调会在供需两方面都形成不同的作用力，笔者认为，投机炒房需求的抑制和存量房流入市场的作用力大于其他影响，因此利率上调会对房价有抑制作用。

但是别忘了，调控政策对供求变化亦有决定性的作用，且绝不会允许房价暴跌暴涨。

所以笔者的结论是，供需关系在调控的作用力下逐步达到平衡，18年下半年房价基本企稳甚至稳有回调。

關鍵字: 房产 房贷利率 财经