產業地產是一種將產業運營與地產開發相結合的區域開發模式。目前，產業地產市場化不斷加深，越來越多的市場化主體介入到產業地產開發運作中來。通過對18家涉足產業地產上市公司的業務結構進行掃描發現，產業地產類公司的業務模式基本分為三類：地產開發、產業新城運營和產業投資。
1.地產開發商
以億達中國為代表的地產開發商，其業務模式與傳統的住宅開發模式差異不大，主要業務為商務園區開發、商務園區運營、物業管理、工程建設。該模式是眾多資本進入產業地產主要選擇的業務模式。其商業模式為：開發商在工業園區或其他地方獲取土地，以整體開發或訂製式開發的形式建設產業物業產品，如產業綜合體、總部綜合體等，然後以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最後獲取開發利潤。地產開發商主要通過物業出售、物業出租、提供服務三種方式實現盈利。
2.產業新城運營
產業新城運營模式是指以華夏幸福為代表的產業新城運營商，運用PPP模式，通過土地一二級聯動開發、提供區域發展的綜合解決方案。其商業模式為：政府與產業新城開發商就產業新城的開發達成合作協議，在規定年限內，開發商負責地塊內基礎設施建設工作、公共設施建設及運營管理工作、產業發展服務工作及其他基礎性服務工作；與此同時，開發商以產業新城內新產生收入的該機政府地方留存部分的一定比例作為投資回報；合作期限結束後，開發商將產業新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件移交政府。產業新城運營商主要通過土地一二級聯動開發獲利。
產業新城運營商是真正站在區域發展的角度上進行綜合衡量，不僅需要運營商園區的產業導入運營能力，更多在於其城市規劃和產業規劃能力。3.產業投資商
與前兩類模式相比較，產業投資商不僅將資金投向產業地產，還將資金投向入駐園區的企業。代表企業有張江高科等。其商業模式為：產業投資商向社會資本募集園區開發基金，該基金一方面投向產業園區進行土地及產業物業開發，另一方面還投向具有市場前景的科技型創新企業，用投資的方式吸引大批創新企業入駐，產業投資在實現資本溢價的同時還帶動園區資產增值。產業投資商主要通過園區運作、資本運作、基金管理三種方式盈利。該業務模式的優勢是通過房權換股權，加強產業投資和資產經營聯動。
——和君諮詢助理諮詢師 楊月冰
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