产业地产是一种将产业运营与地产开发相结合的区域开发模式。目前，产业地产市场化不断加深，越来越多的市场化主体介入到产业地产开发运作中来。通过对18家涉足产业地产上市公司的业务结构进行扫描发现，产业地产类公司的业务模式基本分为三类：地产开发、产业新城运营和产业投资。
1.地产开发商
以亿达中国为代表的地产开发商，其业务模式与传统的住宅开发模式差异不大，主要业务为商务园区开发、商务园区运营、物业管理、工程建设。该模式是众多资本进入产业地产主要选择的业务模式。其商业模式为：开发商在工业园区或其他地方获取土地，以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，如产业综合体、总部综合体等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润。地产开发商主要通过物业出售、物业出租、提供服务三种方式实现盈利。
2.产业新城运营
产业新城运营模式是指以华夏幸福为代表的产业新城运营商，运用PPP模式，通过土地一二级联动开发、提供区域发展的综合解决方案。其商业模式为：政府与产业新城开发商就产业新城的开发达成合作协议，在规定年限内，开发商负责地块内基础设施建设工作、公共设施建设及运营管理工作、产业发展服务工作及其他基础性服务工作；与此同时，开发商以产业新城内新产生收入的该机政府地方留存部分的一定比例作为投资回报；合作期限结束后，开发商将产业新城的基础设施公共设施产权及经营权无条件移交政府。产业新城运营商主要通过土地一二级联动开发获利。
产业新城运营商是真正站在区域发展的角度上进行综合衡量，不仅需要运营商园区的产业导入运营能力，更多在于其城市规划和产业规划能力。3.产业投资商
与前两类模式相比较，产业投资商不仅将资金投向产业地产，还将资金投向入驻园区的企业。代表企业有张江高科等。其商业模式为：产业投资商向社会资本募集园区开发基金，该基金一方面投向产业园区进行土地及产业物业开发，另一方面还投向具有市场前景的科技型创新企业，用投资的方式吸引大批创新企业入驻，产业投资在实现资本溢价的同时还带动园区资产增值。产业投资商主要通过园区运作、资本运作、基金管理三种方式盈利。该业务模式的优势是通过房权换股权，加强产业投资和资产经营联动。
——和君咨询助理咨询师 杨月冰
閱讀更多 和君諮詢 的文章
