公寓自身产品最核心价值要素是什么？
地铁：这个在很多人眼里排名第一的，因为大家认为：公寓租客的主要交通工具是地铁。的确，公寓项目至少要有一条地铁线，如果有二条就更好了，所以如果真的实现了双地铁，这个项目的推广第一关键词一定是“双地铁”。
配套：公寓租客大多单身且很忙，平时回家就是睡觉，没时间主动出去，那么就需要被动的接受逛街、娱乐、吃喝、健身等等，这就需要这些配套就要作为公寓“裙楼”，让他们可以不下楼就可以完成所有的社交娱乐活动。我必须承认地铁和配套是公寓物业的2大核心竞争力。
区域档次：西二环的万科星辰11000万/㎡，东三环的万科誉17000元/㎡，除了自身产品的略微差别外其主要差价是在于万科誉所在区域是“高端大气有逼格”的高铁东站。这个差价在郑州的所有公寓产品里是处处均体现的。为什么区域档次渗透到产品里会有这么高的差价？除了“上班方便”外，也有身份彰显的需要。高端大气有逼格其实就是产品形象，产品形象往高了说就是城市形象。
如果说过去决定物业价值的地铁、配套等低端属性，而未来决定公寓价值的就是产品形象和城市形象：一个公寓它的城市地位越高，形象越高端，它的价值就越强。这是未来公寓发展的趋势。
【1】
比起武汉、青岛、成都、重庆这些主要对手，郑州在经济发展、人口膨胀、城区扩张等方面具有很强的竞争力，唯有一点：城市形象，被同等量级城市远远抛开，郑州太土。
在这种情况下，物依稀为贵，当一个项目的城市形象被拔高后，其价值就会大大提升，从天筑泰和绿百晴宇等项目的后期价值增长率也验证了颜值对于建筑同样重要。同样，由于公寓的高容积率、高居住密集、低单价等多种因素，所以在郑州，半数公寓是破坏城市形象的，而提升城市形象的少之又少。所以，顶级形象公寓的未来价值是最具升值潜力的，今天盘点一下，哪些公寓有资格称之为“郑州城市级形象公寓”。
【2】
排名第三：郑州高度——华强180。
状态：已售罄！
这个项目已经完全售罄。
它高180米，是截止目前郑州最高的做“居住”使用的项目，高出建业天筑的120米，高于华润悦府的150米。是绝对意义上的“郑州高度”。
天颂180总高44层，配备17部锋速电梯。
1-2F为公共大堂及底商，3F-36F为标准层公寓（包含15F及30F两层避难层）。其中37F-44F为loft公寓, 楼体采用的是核心筒结构。
项目采用LOW-E中空玻璃，配备地下三层均为停车位。
项目劣势：区位太差，五龙口片区在人们的印象中，是三环内最落后的片区，同时，虽然项目有地铁规划，但非热门路线，通车时间太慢。
项目评价：华强天颂180以180米的“郑州高度”为领衔，配备17部高速电梯、地下三层停车场以及已入住的丹尼斯。这是一个绝对意义上“郑州形象”项目。
华强天颂180：地铁5分，配套7分，形象8分，区位弱势减分6，整体可入性：7分。
排名第二：CBD明珠——格拉姆中心。
状态：售罄。
格拉姆国际中心位于郑东新区商务外环商务东一街和商务东二街之间，是一个5A高端公寓项目，33层双子座哥特式建筑，目前已全部售罄。
项目引进意大利普拉达、古奇等国际品牌，同时开设意大利画廊、餐厅、艺术品博物馆，格拉姆国际中心是意大利格拉姆国际投资集团在中国投资地产的第一个项目，中心聘请世界著名的英国UK*LA太平洋远景全面进行规划设计，旨在郑东新区建造出最具代表性的高端商务楼群。
项目目前已经运营多年，成为郑东新区CBD当之无愧的城市形象。
目前项目AB二座，A座为五星级酒店租用及散客。B座公寓租金均为3000+。
格拉姆中心：地铁6分，配套7分，城市形象10分，无减分6分，整体可入性8分！
排名第一：郑州之眼——清华城。
状态：在售。
为什么说它是郑州之眼，看一下它的位置：
先看建筑上： 清华城南部是中原福塔和世纪欢乐园，这是郑州重要的2个旅游景点，在这2个景点上看郑州，清华城是躲不过去的第一眼。清华城北部是艾美酒店和CBD大玉米，看郑州也是躲不过去的第一眼。
再从交通上：这个路口是陇海路高架、中州大道和机场高速三条路的交叉处，它外展5个方向。它对郑州形象的展示仅次于同样位于郑东核心5个方向的金水立交。这2个路口是来郑州躲不过去的路口。
如下图：
上图：陇海高架和中州大道上看清华城。
清华城地块比较多，公寓项目所在的是综合体，总占地55亩，建筑面积37万㎡，项目总投资近20亿，整体由12万方商业，两栋住宅，剩余的体量便是项目的形象展示载体——公寓：一栋SOHO公寓，两栋LOFT产品。
下面重点说说清华城的“城市形象属性”。
项目整体突破传统平面直角的形态，以流动的线条，弧度的平面，盘旋向上的组合营造出和谐又极赋未来感的建筑形式。其中：项目外立面施工造价2个亿：这种投入在地产项目中是不多见的，外部每一块铝板和玻璃幕墙都需要单独定制，采用先进的开放式铝板幕墙系统，采用接缝处不打胶的工艺，使铝板表面无污染，即使十年、二十年依然历久弥新。
对项目外立面不计成本的投入是城市级形象公寓的基础条件。这一点清华城做到了，这是目前郑州最昂贵的公寓外立面。
项目商业配套的“城市形象”属性：项目最大的优势是12万㎡主题商业中心——都会未来广场，建成后将是覆盖全年龄段的大型电影主题商业中心，入口规划为郑州唯一的地表涌泉广场形成水系休闲区域，围绕项目的布局区域以叠彩星空&银河泛舟为主题通过装置艺术小品，星光灯带，雾声系统，植被绿岛，电影主题雕塑等打造外部空间氛围。
科技和绿色的大量应用，也是“城市形象”的必备因素。
看项目的顶底“形象”展示：
项目另外一大亮点是LOFT/SOHO产品配置了一万平米的私享空中花园，它的面积将近两个足球场大小，也是郑州唯一带泳池的空中花园，泳池是标准的15x25米的标准泳池，同时在空中花园将设计亲子儿童活动区，健步走道，休闲树池，特色的跌水景观。
华丽于外，充实于内。整体配套商业布局上为地下四层地上五层，负2-4层为停车场区域，负1F为进口超市，同时与地铁4号线无缝连接。1F-2F：布局为国际一线餐饮服饰品牌。3F：引进3000平方的MELAND儿童成长乐园。4F：餐饮区。5F：郑州规模最大，形象最新，硬件条件最好，郑东新区唯一一家设置有IMAX厅的五星级影院CGV影院。清华城的面积段在46-101㎡，面积段较大，相比小面积的公寓，有较强的居住舒适度。
项目评价：无可比拟的城市形象展示面赋予了清华城巨大的城市形象责任，而清华城从建筑设计、外立面塑造、商业布局、合作商家等方面也不负中州大道，不负陇海快速，不负郑州之眼。同时，与项目无缝接驳的4号线是郑州的加密线，串联郑州的2大商务中心CBD和北龙湖，绝对是公寓投资首选。
清华城公寓：地铁8分，配套8分，城市形象9分，区域认知度减分6分，整体可入性9分！
【3】
地铁，配套，区域，城市形象，这四大公寓核心指标未来发展态势如何？
地铁：随着未来地铁网络的日益发达，这未来也将不再是公寓的核心要素，未来地铁将是公寓的入门级要求，这一要素将由“地铁无缝接驳”所取代。
配套：几乎90%的公寓下部均为裙楼，这未来也将不再公寓的核心要素，这一要素将由“高端配套”和“综合配套”所取代。
区域：这个是正常的房地产规律，东区的公寓肯定会比西区的贵。所以，未来“区域价值”这个因素对于公寓的意义不会有变化。
城市形象：这个其实和“区域”是一个概念，项目的“城市形象”就相当于区域的“区域价值”。
综上所述，未来的可以保值的公寓即：价值区域里、高端配套齐全、地铁无缝接驳、具备”高城市形象“的公寓产品。
所以，未来投资公寓考虑因素应该是这样的：项目所在区域是否牛掰？项目自身逼格是否牛掰？配套是否牛掰？地铁能否无缝接驳？全部满足的项目，入手是没有问题的。
话外：
目前深圳最贵的房子都是商务公寓：
项目1：前海金融中心·国金汇，售价10万+/㎡，三梯两户高标配置，私家入户厅高阔颜面，项目所在的前海曼哈顿作为粤港澳大湾区的中心及“一带一路”发展的桥头堡，已经吸引了全球12万+企业进驻，其中包括摩根等世界五百强，以及兆华斯坦、伦敦金丝雀码头等机构入驻。
项目2：前海壹号公寓，售价10万+/㎡，这是前海第一盘，屡创销售奇迹，4月夺得深圳全市销售冠军，在深圳地产界属于“高贵前海盘”。目前，写字楼基本售罄，只剩少量大平公寓可售。
（全文完）
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