上個月，老鄺想著好久沒有踩盤了，估計很多二手賣家還沒回廣州，於是打算挑幾個一手新盤看看，正好看到某網站在03.03（某個週六）有一條保利專線看房團，但是每週六我又有培訓課程，因此在元宵節當天老鄺把這條專線的三個樓盤都實地考察。
03.03的看房團和配圖類似，只是把龍湖的項目換成保利羅蘭國際，羅蘭國際的踩盤報告我已經整理完畢並在線下進行分享。今天的主角是近期熱門樓盤——保利中航城（原廣州中航城），之所以先寫它是因為樓盤已於03.10開盤，而保利iplus已於3月中下旬開盤。
1、基本面分析
保利中航城，原來叫廣州中航城，2017年8月由保利地產收購的項目，這次的開盤是保利地產收購後的第一次開盤。項目位於增城區朱村板塊，由於增城區的不限購，導致大量購買力進入，在此我想給各位小夥伴提個醒，今天的增城不限購，我預計2018年也不會限購（因為21號線年底才通車），可是隨著房價的越來越火爆，2019年會不會加入限購呢？
倘若2019年真的限購，你的資產流動性必然受損。我做投資喜歡把最壞的情況都考慮進去，老鄺希望打算入手增城、從化的小夥伴，在心裡層面有個準備，假設這兩個區限購升級，你的接盤俠是誰？我對限購的看法是“短空長利”，你的現金流能不能拖過前面的利空期？
中航城對面是規劃的廣州教育城，對於這個項目，我覺得是比較一般。首先增城的整體定位是東部交通樞紐，最近富士康的落地也是一大利好，新塘板塊才是增城的重點打造對象。其次這個教育城只是中專or職業技校的聚集地，高附加值人才有限。老鄺覺得朱村板塊在增城的定位有點像長嶺居之於蘿崗，是新廣州人的
“睡城”。2、交通信息
踩完盤，老鄺從中航城開車回東山，耗時1小時12分，單程51km+過路費22元。鑑於當天是小週末疊加元宵節，因此這個耗時算是通勤成本的上限。老鄺覺得對於市區上班的人來說，開車通勤不現實，財務成本就是100元/往返，廣州人對通勤時間的接受度仍是單程＜60min。
中航城的亮點當然是今年年底通車的21號線，而且位於快站朱村站。首先說說物理距離，這次新開的樓盤是21、24兩棟，從直線距離到地鐵口確實是200-300米，但是小區的門口在配圖所示的左側道路，因此仍然要繞出花園。由於售樓部距離樓盤比較遠，我沒有親測步行距離，建議感興趣的小夥伴走出售樓部，仍然要到工地現場實地測測步行距離。
由於21號線年底才通車，現在還無法實際搭乘，老鄺想強調大家要留意新開線路的行車間距，這方面找身邊地鐵的朋友諮詢一下應該可以瞭解。為啥要了解行車間距？以13號線為例，在開通初期，我陪著客戶去新塘交易時，13號線的行車間距是7分鐘，同樣作為新線路我相信21號線也會採取長間距發車，更何況還有快慢車之分，畢竟在站臺等待的時間也是通勤成本。
3、樓盤信息
中航城東區已經售罄，東區有平層和複式單位。目前開盤的項目位於西區，預計交樓時間是2020年下半年。由於是保利地產的第一次開盤，因此挑了距離地鐵口最近的兩棟出來，意在打響頭炮。說實話我不太喜歡開發商把售樓部放在遠離樓盤的地方，這種“隔空畫餅”的銷售模式，我覺得很容易誤導消費者，典型的如保利羅蘭國際，售樓部放在蘿崗地鐵口附近，可是樓盤距離售樓部步行都要1km+。（配圖為我站在售樓部拍攝羅蘭國際，蘿崗地鐵口在我身後300m）
踩盤當天，我看到大量某中介行的銷售在培訓，接待我的內場銷售說，公司可能會在近期開通其他營銷渠道，他們今天過來熟悉樓盤的。其實我對一手盤的場外銷售不太感冒，一來房地產投資術業有專攻，二手中介本來就應該成為某個區域某個板塊的“社區專家”，內場銷售都是跟著項目走，無論是專業度還是形象都好很多。
4、戶型信息
自從越秀地產前幾年的複式產品熱銷後，廣州各大開發商都喜歡推複式單位，一來可以偷面積，二來買家喜歡“高贈送”。保利中航城目前在推的是94㎡和110㎡複式，我覺得這種產品定位挺尷尬的：高層複式要麼上到120m²才算住得舒服，這是改善型用戶的訴求；要麼就是60-80㎡的低總價產品，通過偷面積讓投資客覺得單價較低有利可圖。
這一棟棟的“小別墅”就是樣板間，是不是感覺還不錯？這也是開發商的套路，因為中航城戶型上的最大硬傷就是過道的設計是一條直線的平板型走廊，你家的廚房沒有任何隱私性，你想在廁所唱個歌外面的人也會聽到。說的通俗點，這種走廊讓我想到集體宿舍。
5、報價
以94㎡複式單位計算，吹風價2.3w/㎡，總價216萬，送22㎡，因此開發商給我算的實際單價是1.86w/㎡。網籤合同總價117.5w，這價格是固定的，你可以根據實際情況申請貸款，剩餘98.5w裝修款需在2019.08.30前付清，沒得分期。老鄺一直在強調，這98.5w的裝修款也是你的首付，雖然說開發商給你延後了一年半，但你真的敢在沒有資金保障的情況下買買買？如果你能在一年半沉澱98.5w的閒置資金，我感覺這個樓盤也不是你的標的物。
以3成首付買家舉例，真實首付=35.5+98.5=134w，首付比例達到62%。如果我是3成首付無房票買家，手頭又有130w資金，想都不用想我會拿100w左右買新塘板塊總價300w的二手房，剩餘30w作為流動資金應付月供。這個項目比較適合7成或者全款支付，且廣州限購區兩套名額已滿的投資客。
總結
保利中航城位於廣州“東進”發展戰略上，板塊基本面上是沒有問題的，但投資收益=發展潛力x投資效率，一手樓在效率上是全面落後二手市場，而21號線朱村站這個話題，經過2017年的暴漲，我覺得吃了不少通車的預期，換句話說已經兌現了不少潛力。
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