小易論樓市
最近，我發現
有很多粉絲是全款買房，即使不是全款，好像也都不太願接受低首付買房。那些採取低首付買房的剛需，如果給他足夠的錢，我想大部分也願意全款或者儘量高首付買房。即使到現在，很多國人心理還沒有完全接受提前消費，尤其是貸款買房這種行為。當一個購房者到售樓部準備買房時，一般置業顧問會拿出一個計算器，幫他算一下貸款需要還的月供和利息，貸款100w一般是這樣的：
按照當前首套房基準利率上浮15%來算，100w貸款30年，每個月還款5763元，其中光利息都要還1074637元。也就是說，他要為自己的房子打工30年，還200w+的本息。
通常很多人看到100多萬的利息，心理上可能就開始打退堂鼓了，這不是白白給銀行打工麼？銀行這錢也太好賺了吧！我不要做一輩子的房奴，我不要支付這麼多利息給銀行，我一定要儘量多付首付。
高槓杆買房
阿基米德曾經說過:“給我一個支點，我就能撬動整個地球”，只需要很小的力氣，就能做到看起來不可能做成的事情，這就是槓桿的作用。
根據智聯招聘統計，合肥2017年人均月薪為6940元，而目前合肥一套房子動則一兩百萬，如果不能貸款，一個人不吃不喝要攢夠20年才能買一套房。
自1998年中國住房制度改革開始，我們就可以通過銀行分期貸款購買商品住房，只需要付很少的首付就可以買到房子，房貸利息相對也比較低，比大部分企業從銀行貸款的利息低多了，基本上是一個人一輩子能從銀行貸到的最低利息。
歷史上首套房首付比例最低是20%，調控之前合肥是25%，現在是30%。首付
20%的時候，你用1/5的房款就可以撬動一套房子，相當於加了5倍槓桿，首付25%就是4倍槓桿，30%則是3倍多一點的槓桿。一套房子如果採取零首付，那麼一個人買一套房子的所有資金都是從銀行貸款，一旦房價下跌，同時購房者面臨失業，銀行即使通過拍賣房產也不足以償還其債務，那麼所有虧損全都轉嫁到銀行身上，如果這樣的人很多，那麼銀行面臨破產。
2008年美國次貸危機前，很多人通過零首付就可以直接買到房子，槓桿倍數接近無窮大。銀行將資金貸給那些沒有償還能力的窮人買房，最後購房者失業，無力償還房貸，致使金融系統崩潰，引發全球金融危機。
中國後來吸取美國教訓，嚴格控制房地產槓桿率，不能低於20%，從某種意義上來講，首付成了篩選具有經濟能力購房者的工具。在房地產最為火爆的2016-2017年，首付貸一度盛行，很多人也能通過零首付買到房子，後來國家加大金融監管，嚴厲打擊首付貸。
首付除了可以篩選購房者，還能提供一定的風險緩衝能力。如果有20%房款是你自己出的，80%是從銀行貸的，即使房價下跌了10%，你無力償還貸款，銀行也能通過拍賣你的房產收回房貸，不至於資不抵債導致破產。
國內很多中小企業，很難從銀行融到資金，企業主通常將自己的房產抵押給銀行獲取貸款，用於扶持企業做大做強。一旦企業破產，銀行將會收回他的房產，用於償還貸款。吳京在拍戰狼2時，就是抵押了他在北京的房產，一旦投資失敗，可能會面臨無家可歸。
一般抵押貸款最多隻能貸到房產評估值的70%，如果遇到房價下跌，你的房產縮水，銀行覺得抵押物資不抵債，會提前收回貸款，這樣你的初創企業就相當於半路夭折了。但如果你的房子升值，銀行不僅不會提前追回貸款，可能還會笑臉相迎，繼續向你追加貸款，所以銀行從來只會錦上添花，絕對不會雪中送炭。
從某種意義上來講，房產已經脫離了住的範疇，是一種金融抵押物，金融屬性可能更強。一直以來，我們在都強調守住不發生系統性金融風險的底線，在房地產高槓杆的影響下，房價下跌比房價上漲帶來的系統性金融風險更大，對經濟社會產生的影響更為深遠。所以我們國家從來不提降房價，只是強調遏制房價過快上漲。
全款還是貸款？
假如我們手中有200w現金，一套房子也值
200w，一般購房者的邏輯就是直接拿200w全款買下這套房子，而不願意去貸款，不想看著利息被銀行白白賺去。如果我們全款買房，5年內房價翻番，一套200w的房產升值100%，價值400w。也就是說你用200w的資金賺了200w，5年利潤100%，粗略認為每年20%的利潤。
按照目前的貸款規則，首套房首付三成，如果我們充分利用槓桿，將資金平均分為兩部分，分別買兩套房，那麼結果會是這樣的：
其中一半錢首付60w，買一套總價200w的房產，貸款
140w，30年，根據目前首套房基準上浮15%計算，貸款利率為5.635%，採取等額本息。我們可以看到貸款利息是這樣的：
我們每個月還款是相同的，都是8068.03元，但是每個月所償還的本息不同，一開始先還的利息比較多，本金僅佔還款額的20%不到。隨著時間的增加，我們每個月還的本金增加，利息減少，到最後一年時，還的基本上都是本金。
前5年內，我們共償還利息38w左右，如果5年後房價翻番，那麼我們手上資產從200w變為400w。扣除本息238w，其實我們賺了400w-238w=162w。
假如我們手上是100w資金，60w用作首付，剩餘40w用於還月供。每個月還8068.03元的話，每年需還10w左右，5年總共需要50w，我們只需要第5年提供10w作為還貸流水即可。其實如果前四年拿剩餘的還貸資金去做理財，後期流水壓力還會大大降低。
這樣一來，如果我們將200w資金分成兩份，買兩套
200w的房產，再加上第5年的流水，我們就相當於用220w的資金，賺了162w*2=324w，5年利潤324/220=147%，粗略認為每年30%的利潤（利滾利其實不到，大概20%左右）。也就是說，如果採取貸款加槓桿買兩套房子，比全款買一套房子，5年內多賺了100w，而且你還並沒有增加太大的壓力。這就是槓桿的魅力，通過借銀行的錢為你生錢。
由於新房備案價格被限制（公號“小易論樓市”《合肥限價放開了嗎？》），目前市場上有很多相對便宜的限價新房（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》），要求全款才能買，那麼限價房價格比市場價低多少，全款才比貸款更划算呢？
前面我們計算，建立在5年房價翻番的基礎上，如果貸款的話，100w資金5年後可以獲得147%的回報。如果全款能夠得到147%的回報，本金至少是200w/2.47≈81w，也就是說限價房至少要比市場價低近20%，才能追平貸款買房帶來的收益。
很多人會問到，取得這樣收益的前提是房價在5年內完成翻番，當然這只是理想情況，即使完不成翻番，我想限價房也至少比市場價低10%以上，才值得全款購買。
很多人在小密圈裡問我，如果5年內房價完不成翻番，那平均每年至少保證多大的漲幅，才能打贏銀行理財呢？
假如我們手上有
60w現金，首付30%，利率基準上浮15%，貸款140w買了一套總價200w的房子，那麼我們前五年共支付利息是38w左右，平均每年7.6w，也就是說房價平均每年漲幅只有接近3.8%，才能基本覆蓋我們的利息成本。當然這只是所謂的保本，還要考慮到資金成本。一般來講，目前銀行保本理財收益在4%-5%左右，從過去幾年的整體收益來看，平均4%是相對合理的。60w的首付資金，平均每年4%， 5年利滾利差不多13w的利息。
其實我們貸款買房前5年的資金成本是38w+13w=51w ，平均每年10w出頭。也就是說，買房後5年內，房價平均每年至少要上漲5%左右，我們這項投資才基本打贏銀行理財。
合肥未來房價上漲趨勢
很多人可以承受房價暴漲沒有買房帶來的痛苦，卻對莫須有的房價下跌恐懼萬分。其實你本來就沒有房產，買了房之後就算房價下跌，最壞的結果不過是棄供讓銀行把房產收走，你跟之前沒買房時也沒什麼兩樣。但如果你沒有買房的話，可能就錯過了幾次身價倍增的機會，或許連丈母孃的面都見不到。
前面我們講了房價很難下跌的原因，會觸及發生系統性金融風險的底線，一旦房價出現大幅下跌的苗頭，國家會不顧一切救市，這種事情已被歷史證明屢試不爽。
自1998年中國住房制度改革至今不過20年，這段時間，合肥房價從每平米不足1000元，上漲到現在的
1萬多，總共漲了接近20倍。從過去12來年合肥房價走勢來看，週期性非常明顯。
合肥房價上漲的兩次大週期發生在2008-2010年和2015-2017年，第一個階段房價共上漲80.1%，第二個階段房價共上漲83.2% ，中間間隔5-6年（公號“小易論樓市”《全國房價上漲輪動，合肥超過了哪些城市？》）。在此期間，房價漲幅相對比較低的年份只有2006年，2011年和2017年。
也就是說，過去的十幾年中，合肥房產絕大部分年份還是可以持平或者打贏銀行理財的（公號“小易論樓市”《合肥的優質房產和劣質房產》），遇到房價暴漲年份，幾乎將理財遠遠甩在後面（公號“小易論樓市”《合肥出臺人才引進政策，下一步房價走勢會怎樣？》）。
值得注意的是，合肥房價兩次大幅上漲的大週期都是在特殊歷史條件下發生的。眾所周知，2008-2010年的背景是發生了全球金融危機，而2015-2017年背景是經濟減速轉型和三四線及以下城市去庫存。
每次大週期都有一個特性，那就是伴隨實體經濟嚴重下滑和股市大跌。這不難理解，經濟差了，股市隨之下跌，實體產業回報過低，資金就會向樓市避險轉移，同時造成房價大漲。
2018年影響中國經濟的不穩定因素持續增多。環保壓力增大，GDP增速連年走低，地方債務嚴控，基建規模縮減，內需萎靡不振，中美貿易摩擦等等各種灰犀牛若隱若現，央行不得已重啟降準放水。
儘管房地產仍然在去槓桿，監管部門也加大了對流入房地產資金的管控，但外部流動性相對不會太緊張，房地產也絕不能成為壓垮中國經濟的最後一根稻草，所以我判定今年大部分熱點城市房地產並不會繼續下行（公號“小易論樓市”《2018年合肥房價走勢分析和預測》）。
即使不會下行，也並不意味著大漲。在經歷了2008-2010年房價大漲以後，合肥於2011年出臺限購政策，然後央行加息，此後5年合肥房價只漲了40% 。如果按照上個週期的表現來看，限購後的兩年顯然不適合房產投資，即使在三年以後，收益也非常有限。
理論上最適合入手的時機是2014-2015年，這兩年發生了什麼，那就是限購解除，國家提出去庫存戰略，瘋狂降準降息，然後合肥房價就在2016年爆發了。所以有人講，如果國家瘋狂救市，你就瘋狂買房，如果國家嚴厲打壓房地產市場，你就不要炒房了，在買房問題上，聽國家指揮準沒錯。
合肥在2016年限購，國家同時提出房住不炒，那麼在未來兩年，合肥房價會波瀾不驚，所以2017年和2018年並不是房產投資的好時機（公號“小易論樓市”《2018年3-4月合肥房價分析及購房建議》）。但如果我們仔細觀察合肥房價上漲的歷程，基本上遵循5年翻一番的規律，即使中間有低谷，也會很快被填平。
即使往後再推2-3年，房產收益可能也不大，但應該還是資產的最佳避險標的。個人建議，未來兩年如果你有更好的投資渠道（這種渠道表現為，在保證本金安全的前提下，每年能夠有超過
10%的穩定收益），那麼你可以不必考慮投資房產。但如果你手頭有比較大額的資金，而且也沒有特別理想的投資渠道，我覺得買房還是更靠譜一些，至少安全、收益穩定。未來兩年合肥房價雖然不會大漲（公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》），但每年5%的漲幅我想至少還是會有的，打贏銀行理財應該不成問題。
小易論樓市
小易論樓市分析的非常好，學習了。
如果手上有200w+的話可以在全款和貸款中抉擇。就我個人而言，剛需，現金100w以下，在合肥貸款買房成為唯一選擇。
我想我的情況適合很大一部分雙職工群體。我算了下考慮生活開銷（車，孩子，生活）的情況下，我目前最高可以承受每個月9000的房貸。
利率可能還會上浮到20%，我算了下最多貸30年，那麼我最多隻能貸150w。
買房要量力而行，不考慮生活，不考慮裝修等做法都是不妥的。
