前言
：每当我们讲到房地产泡沫，就会想起北上广深。然而，现实生活中，“烂尾”现象却随处可见。今天，我们给大家推出的是一个地产重组案例，工作人员在对债务人进行尽职调查之后，审时度势，抓住商机，成功以“有形资产”盘活了“无形资产”。
一、项目基本情况
A公司是一家房地产企业，为满足工程建设资金需要，企业于2004至2005年间先后两次向银行贷款。其后，因管理不善、资金分散，公司经营出现亏损，无力偿还贷款本息。同时，企业的多个债权人向法院提起诉讼，法院对A企业的在建工程进行查封，导致项目停工。
在建工程变成烂尾楼已成事实。项目形成后，各方都曾积极讨论过各种解决方法，但A企业涉及多笔债权债务关系，牵一发而动全身，所以总是因为种种原因难以推进。
二、探索处置思路
项目部接手后，意识到这是一个不错的市场商机。虽然项目尚存众多难点，但同样也存在较大的操作空间。只要能找到“核心问题”和“突破口”，这个“烂尾”工程一定可以盘活。
为此，项目部组织房地产专业人士，伙同债务人进行了集中研讨，对项目所涉债权债务、市场现状、在建工程的市场价值、项目操作空间、实施可行性等问题进行了详细的分析。
A企业正在实施的项目是一幢商住两用的楼宇，尚未完工。大家讨论认为：想要恢复在建工程，必须解决两个问题，一是资金，二是确定楼宇用途。资金问题比较好解决，目前可采取两种方案：一是融资，引入外来资方；二是由我方牵头，提供资金支持，比如引入不良资产专项投资基金。但是，在确定楼宇用途上，众人产生了分歧：
一部分人认为项目地理位置优越，改造成住宅楼能实现更快退出；另一部分人则认为项目所处城市发展核心地带，客户资源充足，改造成写字楼更能发挥出其内在的市场价值。最后，大家从辩证的角度，综合时间周期、人力、财力、物力，客观评价在建楼宇的实际情况，确定将其改建成纯办公楼。
于是，恢复“烂尾”工程的规划提上了日程。
三、做市场欢迎的项目
盘活在建工程，使其“复活”方式有很多，但盘活方法不同，产生的效果截然不同，一旦决策失误可能会造成更大的损失。工作人员对相关资料进行尽调和整合，制定了盘活处置方案，以便做到改造成本最低化、投入最少化和效率最高化。
1、定位写字楼级别。
A企业所处S市为二级城市，项目所在地又处于核心地区，因为决定建设成可自由分割的大小户型相间的办公楼。
2、定位需求人群。
项目所处地段是S市金融、文化、教育中心，客户群体以创业型中小企业为主。
3、创造有针对性的经营办公条件。
针对特定的客户群体，设计有针对性的配套标准和更加人性化的服务设施。
四、恢复后的项目赢得市场欢迎
“烂尾”工程恢复后，项目部利用多方面的渠道和人脉资源，协助配合A企业进行策划宣传以及招商工作。
半年多时间，多家企业明确进驻意向，百余个单元几乎销售殆尽。
五、项目感悟
“烂尾楼”变成“办公楼”，以“有形资产”盘活了“无形资产”，把“不良”变成了优质资源。
项目组接手债权后，并没有采取传统处置模式，而是与合作方一起，通过共同投资、改造烂尾楼的方式，真正意义上帮助企业摆脱了困境，也用最少的投资获得了最高的回报 。
閱讀更多 專注不良資產 的文章
