1、政策：全面調控，只為迴歸理性。
2018年，房地產政策調控不僅要面對整個樓市市場的波動，還面臨著國內外複雜的宏觀經濟環境。但即使在如此背景下，2018年的政策調控可以說是成功的。
3月,兩會政府報告進一步強調“房子是用來住的、不是用來炒的”定位；
7月，中央政治局會議強調“下決心解決好房地產市場問題...堅決遏制房價上漲”；
12月，中央政治局會議上，關於房地產隻字未提。
三次重要會議，前兩次確定了全年房地產調控的政策基調，期間伴隨著全國各地幾百項新政策的出爐，樓市也愈加穩定。而12月的隻字未提，則表明瞭如今的樓市只是處於暫時穩定的狀態，不適宜過度討論。
這也反映出了當前房地產調控政策在未來一段時間內保持穩定的概率較大，很難出現輕易轉向。
2、價格：百城價格趨穩，三線城市漲落明顯
圖：2011年5月至2018年11月百城住宅均價及環比變化
回顧全年，在首監測的全國百城中，一二線城市大部分房價趨於穩定，些許波動也是在9月、11月等幾個擁有大事件、大節點的月份有所生落。
但經過一系列調控之後，部分三線城市卻出現大波動，許是因為調控政策緣故是三線城市的價格水分不斷的被擠壓，對於一二線城市又無巨大的市場需求，所以房價下跌成為必然。
這也是本年市場調控的最直接成果之一。
3、供求：供給增長，成交平穩
據統計，2018年1-11月，全國商品房銷售面積為14.9億平方米，同比增長了1.4%，但增速持續回落。其中，一二線城市相對穩定，三四線城市明顯回落。
圖：2010-2018年11月50個代表城市1商品住宅月度成交量走勢
50個城市分別包括了：一線——北京、上海、廣州、深圳4個城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、瀋陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、宿州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市。
表：2018年30個城市樓盤套總價的分類及其對應的成交價格區間
據數據分析可得知，北京、深圳等一線城市供給側改革調控效果逐步顯現，剛需和中小戶型產品成交佔比不斷提升。二三線城市居民改善性需求不減，同時，限售限貸政策疊加市場預期改變，大戶型產品購買力下降，投資需求明顯減少。
這完全符合調控以剛需為核心的“只住不炒”的方向。
總結：
當前，在房地產市場逐步迴歸冷靜的過程中，政策有望繼續保持穩定。而整個房地產市場在貨幣環境、信貸政策、行政調控、市場供求等多方面影響的前提下，只要緊抓政策主導方向，無論對於個人置業還是賣房企業都會是正確的選擇。
在次大背景下，相信在2019年，剛需的置業環境會變得更好，而更注重於產品品質、項目口碑、城市賦能的開發商也會過得很好。真正難受的將是那些不受市場歡迎的投機取巧者。