一個本只在“圈內自嗨”的板塊，隨著4月份接二連三的土拍，一下子衝到了吃瓜群眾的眼球中。
據樂居君梳理，今年4月以來，欣悅湖板塊已經共掛牌7總商業、住宅用地，總面積達到437.074畝，限價均為14000元/㎡、15000元/㎡。
從前五宗地的競拍結果來看，保利、東投的兩宗地算是搶的比較兇，保利地塊容積率1＜FAR≤2.9，東投地塊容積率1＜FAR≤3，其餘三宗地，容積率都在1.6以下。
而新上線的兩宗地，最高容積率分別為2.5、3，可以預見的是，又將是一場搶地大戰。
不可否認的是，同一個板塊，土地出讓的接二連三，確實會給外界一個印象：這個片區，會重點打造。
配套”三大件“
據洪城時刻，欣悅湖周邊的主要配套是”三大件“：文化中心、學校、體育場，並統稱為欣悅湖文化綜合體項目。
今年3月底，欣悅湖文化綜合體項目方案及初步設計招標公告正式發佈，該項目招標人為南昌市新建區城市建設投資發展有限公司，項目規劃效果圖也在近日出爐。
來源：洪城時刻
從曝光的效果圖看，新建區欣悅湖學校（南昌二十八中欣悅湖分校）由多棟多層建築組成，操場以及室外體育場所位於沿湖，總用地面積45655.43㎡，總建築面積74585.10㎡，計劃2021年9月底竣工。
新建區欣悅湖體育場工程：包括體育館，其中含室內地下停車場、籃球場、游泳館、羽毛球館、乒乓球館、淋浴室等；室外工程包括網球場、田徑場、籃球場、停車場、羽毛球場、足球場（標準跑道）、景觀綠化、體育器械及道路管線等工程。總用地面積約79畝，總建築面積約24730平方，計劃2020年10月底竣工。
除此之外，欣悅湖似乎沒有其他的配套利好，比如地鐵。好在，該片區據新建新城吾悅廣場，也不過1-1.5公里距離。如果這個片區順利崛起，新建新城吾悅廣場的人氣，可能會更上一層樓。
大牌開發商來了
一個大開發商來了，有可能是湊巧，而大開發商接二連三的來，那就不是偶然了
2016年，高騰實業拿下拿下欣悅湖周邊6宗地，其中五宗地塊為含住用地，一宗商服用地。含住用地總成交金額僅5.62億元，建面達51.64萬㎡，整體樓面價1089元/㎡，平均溢價率達416%，該項目為金龍灣小鎮。
2018年6月，金地來了，成交金額5.46億元，樓面價為5100元/㎡，溢價2%，項目為金地金茂正榮悅風華。
2018年7月，中海拿下另一宗地塊，成交金額4.91億元，樓面價5873元/㎡，溢價率2%，成為當年新建區最高樓面價，該項目為中海湖心半島。
2019年，龍湖拿下欣悅湖邊一宗商住用地，以底價成交，成交金額5.91億元，樓面價6000元/㎡，該項目為龍湖春江悅茗。
2019年10月，正榮拿下另一宗商住用地，成交金額5.60億元，樓面價4702元/㎡，溢價0.12%，這已是2019年新建區含住用地最高溢價率。（來源：江西同策地產研究與諮詢中心）
不可否認的是，也只有這些大的開發商來了，這個片區，才有“活下去”的可能。而在同一片區，各大開發商貼身肉搏，誰能拔得頭籌，這更考驗操盤手的專業力與眼界。
為什麼是欣悅湖？
2019年底，南昌市設立紅谷灘區；同意撤銷南昌市灣裡區，將其行政區域併入南昌市新建區。
銜接灣裡、新建老城、望城之間欣悅湖板塊，似乎迎來了發展契機。
其實早在2015年，新建區就啟動了欣悅湖東側片區城市設計，為之後的城市化開發打下伏筆，隨後而來第一個配套項目-區文化中心正式開工，緊隨著烏沙河綜合整治工程開工，欣悅湖也作為工程中的重要一環進行了整合提升。
從目前的衛星圖上看，這個板塊中，未開發用地較多，而不斷釋放該片區的利好，毋庸置疑，土地價值將提升。
而新建區與南昌二十八中教育集團就欣悅湖學校合作辦學事宜初步達成了合作辦學意向，南昌二十八中教育集團將進駐新建區欣悅湖，
2020年以來，欣悅湖片區從路網到教育再到生活配套，不斷的在釋放利好。當然，對處於“規劃落地難”的城市發展現狀下，最終利好能落地多少，仍是個問題。
10年欣悅湖
事實上，欣悅湖本非自然湖。從歷史衛星地圖可管中窺覷。
以下是欣悅湖片區歷史變化：
2007年
2008年
2009年
2012年
2013年
事實上，直到2015年前，欣悅湖其實連影都沒有，真正出現變化的，是從2015年開始。
沒錯，就是新建撤縣設區了
也就是從2015年開始，欣悅湖開始顯型，且基本上一年一大變。
2015年
2016年2月
2016年12月
2017年11月
2018年7月，欣悅湖周邊工地多了起來。
當然，對於一個新城來說，前期的基礎配套投入，可能需要的比較多。
新建區2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示，全年財政總收入省口徑完成62.06億元（市口徑81.27億元），增長3.2%。全年公共財政預算支出90.43億元，增長17.6%。這樣就意味著，無論哪個口徑的財政收入，都無法覆蓋新建區全年的財政預算支出。
誰來買欣悅湖？
南昌本地人？曾經“寧要老城一張床，不要紅谷灘一套房”還歷歷在目，地緣執念，可不是一時半會就能輕易改。
新建人？紅谷灘、九龍湖他不香嗎？
外地人？那你可得想想南昌吸引力的問題了。
根據南昌統計局公報數據，2019年末南昌常住人口560.06萬人，比上年末增加5.5萬人。從2017年以來，3年共增加22.9萬人，相當於長沙一年的增量。
根據南昌2019年南昌統計公報，2019年南昌出生人口6.68萬人，死亡人口3.33萬人，人口自然增長3.35萬人。簡單的數學計算，2019年南昌實際吸引外地人口=5.5-3.35=2.15萬人。
而這2.15萬的淨流入人口中，又會有多少人，選擇新建區欣悅湖？
不過好在，新建人，還算比較多。新建區2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示，2019年全區年末戶籍總人口為70.96萬人。其中，城鎮人口20.55萬人，鄉村人口50.41萬人。人口出生率為12.37‰，死亡率為2.76‰，自然增長率為9.62‰。那麼多的新建人中，又會有多少人會選擇這個片區呢？
而欣悅湖的開發商們，恐怕不想只侷限在新建，如何走出去，讓這個片區獲得更多南昌人甚至來南昌的外地人的認可，才是當務之急。
當然了，任何新城的發展，都不可能一蹴而就。
上一個”自發“形成的新城，大概是灣裡的九灣新城。好巧不巧，新建、灣裡合併了。
再往前，就是象湖新城、朝陽新城。不管你承不承認，也許，朝陽新城，將是未來一段時間內，南昌所有“私生子”的天花板。
而欣悅湖，我又能給你多少時間呢？
文章綜合：洪城時刻、江西同策地產研究與諮詢中心
