規則要述
01 . 一房二賣，後手買受人雖辦登記，因惡意串通無效
出賣人一房二賣，後手買受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定構成惡意串通。
02 . 違章建築所有權及使用權確認糾紛，不屬法院管轄
違章建築所有權及使用權確認糾紛不屬於法院管轄範圍，但權利人對建築的佔有應作為一種事實狀態受法律保護。
03 . 過戶材料虛假，第三人善意取得的，房產證不撤銷
權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人善意取得情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
04 . 轉讓凶宅未予信息披露，構成欺詐，合同應予撤銷
出賣人對明知且實際對房屋售價產生足以動搖締約意思或條件的“凶宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
05 . 非本村村民購買村集體土地上房屋，合同應為無效
非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應為無效。
06 . 農村房屋賣合同無效，買方可另主張信賴利益損失
農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效後，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
07 . 頂名按揭購房情形，按委託代理原則確定實際購買人
頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按名為頂名協議、實為委託代理內容並綜合其他事實確認房屋實際購買人。
08 . 合理期限內不履行按揭貸款辦理手續的，構成違約
商品房買受人約定辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告後在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
09 . 為逃稅所籤備案合同，虛低價格條款部分應為無效
房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂虛假備案合同，虛低價格條款無效，但該條款無效不影響違約責任條款效力。
10 . 開發商收取“誠意金”與對方所籤協議系預約合同
開發商收取“誠意金”後與購房人所籤協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
11 . 雖籤認購書，但磋商不成未籤正式合同，定金應退
認購書籤訂後，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。
規則詳解
01 . 一房二賣，後手買受人雖辦登記，因惡意串通無效
出賣人一房二賣，後手買受人雖辦理登記，但不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定構成惡意串通。
標籤：一房二賣｜惡意串通｜善意取得｜合理對價
案情簡介：2009年，鄒某與孔某簽訂商品房認購權轉讓協議，約定後者支付86萬餘元受讓前者認購的商品房。2011年，孔某訴請繼續履行，一審判決支持。鄒某上訴期間，將訴爭房屋作價125萬元轉讓給陳某並辦理登記。孔某遂提起撤銷權訴訟。
法院認為：①一審判決確認鄒某有繼續履行合同義務，但因該判決未生效，孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權債務關係，故本案不適用《合同法》第74條關於撤銷權的規定。②對合同效力認定，屬法院應主動審查範圍，無需當事人明確提出要求確認合同效力的主張，且孔某亦提出過鄒某與陳某轉讓訴爭房屋行為無效的意思表示，故依《合同法》第52條規定，法院對鄒某與陳某之間房屋買賣合同效力進行認定。③結合鄒某與陳某交易時間、涉案房屋所處區位，成交單價明顯低於市場價格；從購房款支付情況看，除轉賬50萬元外，對於剩餘75萬元付款方式，陳某陳述為現金，但並不能提供該現金系通過取款或其他人借款的來源憑據，故對陳某主張其支付合理對價的主張不予確認。另外，鄒某稱2009年即交鑰匙給陳某，陳某在籤購房協議前不對該房狀況進行了解，交易後亦未按雙方合同關於在全部房款付清當日交房的約定，要求鄒某交房，這些情況與一般正常房屋買賣市場交易行為慣例不符。陳某各項客觀表現均不能證明其系一個支付合理對價的善意受讓人，其與鄒某之間的房屋買賣行為屬《合同法》第52條第（二）項規定的惡意串通，故判決確認無效。
實務要點：出賣人一房二賣，後手買受人雖辦理登記，但各項客觀表現均不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的，應認定惡意串通。
案例索引：雲南昆明中院（2012）昆民一終字第35號“孔某與鄒某等房屋買賣合同糾紛案”，見《孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案——房屋買賣合同中惡意串通行為的認定》（鄭會利），載《人民法院案例選》（201304/86:135）。
02 . 違章建築所有權及使用權確認糾紛，不屬法院管轄
違章建築所有權及使用權確認糾紛不屬於法院管轄範圍，但權利人對建築的佔有應作為一種事實狀態受法律保護。
標籤：違章建築｜法院管轄｜確權糾紛
案情簡介：2012年，馮某父母以兒子去世後，媳婦張某所居住房屋所有權為原告所有為由，提起確權之訴。訴訟中變更訴請為使用權確認。訴爭房屋系未取得產權登記的自建房。
法院認為：①根據最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》規定，對於未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定內容建設的違法建築的認可和處理，按照城鄉規劃法等法律、行政法規的規定，屬於國家有關行政機關的職責範圍，應避免通過民事審判變相為違法建築確權。當事人請求確認違法建築權利歸屬及內容的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。本案訴爭房屋所在土地為國有土地，無論房屋由誰出資建造，只要建造人未取得建設用地使用權，其建造行為均系違法，所建房屋亦無法取得產權證明，在未經主管部門處理並補辦合法手續之前，建造人雖對建築物形成事實上佔有和使用，亦無法對建築取得所有權。②原告訴請雖在訴訟中曾由所有權確認糾紛變更為使用權確認糾紛，但所有權作為一種全面的概括的佔有、使用、收益與處分的權利，係一種統一的支配力，並非佔有、使用、收益與處分的簡單相加，使用權系所有權內容之一，與違章建築所有權確認糾紛一樣，違章建築使用權確認糾紛亦不屬於法院受案範圍。當事人可待涉案房屋獲得合法有效產權證明時，另行解決，故裁定駁回原告起訴。
實務要點：違章建築歸屬糾紛包括所有權和使用權確認糾紛均不屬於法院民事訴訟受案範圍，但權利人對建築的佔有應作為一種事實狀態受到法律保護。
案例索引：北京一中院（2013）一中民終字第02544號“馮某與張某等所有權確認糾紛案”，見《馮領印、張香玉訴張杏嘉所有權確認糾紛案——違章建築不適用所有權的原始取得》（趙志、張磊），載《人民法院案例選》（201303/85:145）。
03 . 過戶材料虛假，第三人善意取得的，房產證不撤銷
權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人善意取得情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
標籤：行政訴訟｜房屋登記｜房屋買賣｜虛假材料｜善意取得
案情簡介：2000年11月，滕某提交虛假的離婚證、單位證明，向房管局申請將名下房屋售予向某，申請表上加蓋公章亦系虛假。2012年，滕某章父高某以前述房產系夫妻共有房產為由訴請撤銷房產證。
法院認為：①房管局作出被訴具體行政行為於2000年11月，參照當時建設部《城市城市房屋權屬登記管理辦法》第8條規定，本案房管局具有對轄區房屋權屬登記的行政職權，故其依當事人申請所作被訴具體行政行為系依法行使行政職權行為。②滕某申請權屬轉移登記時提交的離婚證、單位證明及申請表上加蓋公章系虛假、偽造。房管局作為房屋權屬登記機關，在接受申請人房屋轉移登記申請後，對其提交的相關申請材料進行了審核，認定其提交材料齊備，並依法在法定工作日內作出房屋移轉登記，在整個行為中已盡到合理審慎的審查義務，但終因虛假的申請材料導致該房屋權屬轉移登記事實上錯誤，理應撤銷，但因向某在購買該房屋時屬於善意取得，且實際佔有使用該房屋，故判決確認房管局權屬轉移登記行為違法，駁回高某要求撤銷該房屋所有權證的訴請。
實務要點：房產登記行政案件中，即便權屬轉移登記申請材料因虛假而被確認違法，但在第三人依善意取得房屋所有權情形，相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。
案例索引：四川成都中院（2012）成行終字第221號“高某與某房管局房屋行政登記案”，見《高國慶等訴四川省成都市城鄉房產管理局房屋行政登記案——行政登記的審查範圍及行民交叉案件的認定》（王佳舟、郭佳），載《人民法院案例選》（201401/87:380）。
04 . 轉讓凶宅未予信息披露，構成欺詐，合同應予撤銷
出賣人對明知且實際對房屋售價產生足以動搖締約意思或條件的“凶宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
標籤：房屋買賣｜凶宅｜欺詐｜信息披露
案情簡介：2011年，洪某以678萬元市場價按揭購買王某名下房屋。後得知該房2003年曾發生居住三人被殺害事件，王某2007年以160萬元低價購買所得。洪某遂訴請撤銷房屋買賣合同。
法院認為：①《合同法》第54條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：……一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”②本案王某於2007年購買案涉房屋時價格明顯低於市場價格，而洪某2011年從王某處購買該房價格與當時市場價格相當；王某購房時知曉其中曾發生兇殺案件，而洪某在購房時並不知情。故王某是否披露兇殺案信息對其與洪某之間合同能否訂立，或訂立條件產生了實質性影響，按誠實信用原則，王某應向洪某披露該信息，現王某未予披露，並因此取得以幾乎相當於市場價格的轉讓價格出售該房屋的利益，其行為已非單純沉默，應認定構成欺詐，故判決撤銷案涉房屋買賣合同，王某返還洪某購房款及相應稅費、中介費、辦證費、按揭利息損失等。
實務要點：出賣人對明知且已實際對房屋轉讓價格產生足以動搖締約意思或條件的“凶宅”信息負有信息披露義務，否則構成欺詐。
案例索引：浙江杭州中院（2012）浙杭民終字第360號“洪某與王某等房屋買賣合同糾紛案”，見《洪某訴王某等房屋買賣合同糾紛案——未及時披露“凶宅”信息可以作為房屋買賣合同的撤銷事由》（李駿、睢曉鵬），載《人民法院案例選》（201304/86:140）。
05 . 非本村村民購買村集體土地上房屋，合同應為無效
非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應為無效。
標籤：房屋買賣｜農村房屋｜村集體所有
案情簡介：2012年，杜某購買鄰鄉某村吳某所有的房屋，並交定金8萬元。嗣後，吳某以農村房屋買賣違法訴請確認無效。
法院認為：①所有人對自己不動產或動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利，但其對自己財產的處分不得違反法律、行政法規強制性規定。案涉售房協議雖屬自願，協議中亦約定土地不得轉讓，但根據“地隨房走”原則，農村房屋買賣必然涉及宅基地轉讓。《合同法》第132條規定：“出賣的標的物，應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定。”吳某自建房雖屬其所有，但土地屬村集體所有。《物權法》第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”依《土地管理法》規定，宅基地使用權系農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。②案涉房屋買賣合同標的物不僅是房屋，還包含相應宅基地使用權，該買賣合同非同正常的可在市場上流通交易的商品房買賣合同，杜某非本村村民，不具備該區域內購房權利。吳某將村集體所有土地上建設房屋出售給非屬本村村民的杜某，故判決房屋買賣合同無效，吳某返還杜某購房款。
實務要點：非本村村民購買村集體土地上所有的房屋，因違反《土地管理法》等法律、行政法規強制性規定，合同應認定無效。
案例索引：湖北秭歸法院（2012）鄂秭歸民初字第00780號“杜某與吳某等農村房屋買賣合同糾紛案”，見《杜瀝泉訴吳家慶等農村房屋買賣合同糾紛案——農村房屋買賣合同的效力》（杜雲宏），載《人民法院案例選》（201304/86:149）。
06 . 農村房屋賣合同無效，買方可另主張信賴利益損失
農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效後，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
標籤：房屋買賣｜農村房屋｜合同無效｜信賴利益損失
案情簡介：1996年，牟某以6000元購買同鎮不同村的鄭某房屋。2011年，因面臨徵收，鄭某訴請確認合同無效，獲法院支持。2013年，牟某起訴鄭某，要求賠償損失，包括拆遷補償款及附屬設施費、安置費、搬家費、規定期限搬家獎勵、水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍牆、灶臺及裝潢、電話空調移機費等。
法院認為：①因無效合同取得財產應予返還，不能返還則應折價補償，有過錯一方應賠償對方因此所受損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應損失，該損失應包括因該合同產生的信賴利益損失。②本案牟某購買房屋時依循農村購房習俗，與鄭某簽訂絕賣契約，邀請村幹部作為中人，並取得該村同意，按當時市場價支付了相應對價，居住使用該房已16年之久，已融入該村生活，本可在該房居住終老。現該房買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定而被認定無效，牟某承擔返還該房義務，失去了該房使用權，但其所取回6000元購房款，因物價上漲等因素，已不足以購買同類房屋2平方米住房，更無法購買同類地段商品房。而按目前同類地段徵收價計算，該房價值為64萬餘元，牟某因合同無效而產生了巨大的信賴利益損失，鄭某亦因此獲得鉅額利益。同時，依誠信原則，鄭某亦不能從其先過錯行為中獲得鉅額利益，故對牟某所產生的鉅額信賴利益損失應產生主要責任。結合牟某目前居住情況、當地房價實際水平等綜合因素，酌情考慮鄭某賠償牟某損失55萬元。③牟某要求鄭某支付附屬設施費用200元及利息6200元訴請，無事實和法律依據；安置費、搬家費、規定期限搬家獎勵系徵收過程中徵收方支付給房屋所有人款項，現徵收行為尚未發生，且牟某非房屋所有人，故無權要求鄭某支付上述費用；水電安裝開戶整網、水泥地坪、圍牆、灶臺及裝潢、電話空調移機費等，因牟某未提供相應依據及證據，故不予支持，牟某可待評估後另行起訴。判決鄭某賠償牟某55萬元。
實務要點：農村房屋買賣合同因違反法律、行政法規強制性禁止規定被認定無效後，買方可另訴請賣方賠償其信賴利益損失。
案例索引：浙江寧波中院（2013）浙甬民二終字第594號“牟某與鄭某房屋買賣合同糾紛案”，見《牟雪文訴鄭善國農村房屋買賣合同糾紛案——農村房屋買賣合同無效徵收補償的處理》（黃書建），載《人民法院案例選》（201401/87:175）。
07 . 頂名按揭購房情形，按委託代理原則確定實際購買人
頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按名為頂名協議、實為委託代理內容並綜合其他事實確認房屋實際購買人。
標籤：房屋買賣｜限購政策｜頂名協議
案情簡介：2006年，因外地人購房無法辦理貸款，包某遂以兒媳李某的妹妹李某瓊名義按揭購房，三方對此私下籤有協議。2011年，包某訴請確認其系案涉房屋實際購買人。
法院認為：①依《合同法》第52條第1款第5項規定，違反法律、行政法規強制性規定的，為無效合同。最高人民法院《關於適用若干問題的解釋（二）》第14條進一步將此“強制性規定”限縮解釋為“效力性強制性規定”。本案雙方達成頂名協議目的係為規避金融機構關於按揭貸款的政策性規定，不屬於違反法律、行政法規的規定，更不違反效力性強制性規定。根據合同自治原則，只要協議內容系雙方當事人真實意思表示，未違反效力性強制性規定，簽訂過程中不存在欺詐、脅迫等手段的，協議應認定有效。②案涉協議各方當事人雖存在規避金融機構關於按揭貸款政策性規定的合意，但從協議約定內容可知，雙方不存在損害國家、集體、第三人利益的意圖。事實上，協議簽訂後，包某嚴格按貸款合同約定還款時間及還款金額履行還款義務，未損害任何他人利益，故案涉協議亦不屬因惡意串通損害國家、集體或第三人利益而無效的合同。③雙方所籤頂名協議對頂名委託人、受託人、保證人身份及頂名事項作出明確約定，不能僅以案外人李某持有首付收據這一事實確認實際購房人。判決確認案涉房屋實際購買人為包某。
實務要點：頂名按揭購房協議有效情況下，法院應按協議約定的名為頂名協議、實為委託代理內容並綜合考慮案件其他事實確認房屋實際購買人。
案例索引：山東東營河口區法院（2011）河民初字第406號“包某與孫某等房屋買賣合同糾紛案”，見《包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案——頂名購房協議的效力認定》（徐秀紅），載《人民法院案例選》（201302/84:165）。
08 . 合理期限內不履行按揭貸款辦理手續的，構成違約
商品房買受人約定辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告後在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
標籤：房屋買賣｜按揭貸款｜履行期限｜約定不明
案情簡介：2011年，孫某與開發公司簽訂商品房買賣合同，約定“由買受人在簽訂本合同前向符合條件的銀行申請按揭貸款，買受人應向指定銀行提供完整有效的申請資料，辦妥按揭貸款所需相關手續材料，逾期視為買受人違約”，並約定了違約金計算方法。2012年1月，開發公司在房屋結頂後，向孫某發出告知函，要求孫某7日內辦妥按揭貸款所需手續，1個月後向孫某發律師函，因孫某仍未履行導致訴訟。
法院認為：①依法律規定，當事人應依約全面履行自己義務，就履行期限約定不明的，依《合同法》第61條規定仍不能確定的，債務人可隨時履行，債權人可隨時要求履行，但應給對方必要準備時間。依本案商品房買賣合同約定，孫某需辦妥按揭貸款手續。即使孫某在簽約前客觀上無法辦妥按揭貸款手續，亦只能視為雙方對履行合同義務時間約定不明確。②開發公司在房屋結頂後向孫某發出告知函，告知孫某7日內依約辦妥按揭貸款所需手續，已給予孫某必要準備時間，但孫某在接函後仍怠於履行，後開發公司發出律師函催告履行，繼而起訴，應視為孫某違約。違約期間應自孫某收函7日後起算至其辦妥按揭貸款所需相關手續日期。判決孫某支付開發公司違約金2萬餘元。
實務要點：商品房買賣合同約定買受人辦理按揭貸款手續期限約定不明確，在辦理按揭貸款條件已成就，經售房人催告後買受人在合理期限內仍不履行的，應承擔相應的違約責任。
案例索引：浙江寧波鎮海區法院（2012）甬鎮民初字第406號“某開發公司與孫某等商品房預售合同糾紛案”，見《寧波鎮海維科房地產開發有限公司訴孫麗麗、王磊商品房預售合同糾紛案》（鄭尚強），載《人民法院案例選》（201301/83:26）。
09 . 為逃稅所籤備案合同，虛低價格條款部分應為無效
房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂虛假備案合同，虛低價格條款無效，但該條款無效不影響違約責任條款效力。
標籤：房屋買賣｜陰陽合同｜逃避稅收｜部分無效
案情簡介：2010年，器材公司就轉讓其廠房與日用品公司簽訂廠房買賣合同，約定購房款800萬餘元，並約定“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”。嗣後辦理過戶時在房管部門簽訂的備案合同約定房價款為600萬餘元，該備案合同複印件由器材公司打上叉號後交給日用品公司。2011年，因日用品公司拖欠房款致訴。日用品公司稱購房款應以備案合同變更的價款為準。
法院認為：①備案合同顯系雙方為向房產管理部門辦理產權過戶手續而簽訂，依雙方所籤廠房買賣合同有關“因應與政府有關單位需要而起草的任何合同，均以此合同為準”約定，並結合雙方簽訂備案合同後，器材公司將前述合同複印件載有合同條款的頁面都打上叉號才交給日用品公司等情形，顯可認定備案合同價款並非雙方真實意思表示。②雙方以備案合同約定價款辦理產權過戶，必然導致國家稅收利益受損，損害國家利益。故該約定價格條款應為無效。本案房屋買賣價款應依雙方此前所籤協議認定。③合同部分無效，不影響合同其他部分效力。備案合同約定房屋買賣價格條款無效，但該合同中有關違約責任約定仍然有效。雙方此前協議對逾期付款違約責任未作約定，故備案合同違約責任約定應認定為雙方補充約定，對雙方具有法律拘束力。判決日用品公司支付器材公司剩餘購房款並依約定支付逾期利息。
實務要點：房屋買賣合同雙方為逃避稅收而簽訂“陰陽合同”，並以價格虛低合同辦理產權過戶的，相應價格條款無效。該條款無效不影響其他如違約責任條款效力。
案例索引：福建廈門海滄區法院（2012）海民初字第2192號“某器材公司與某日用品公司房屋買賣合同糾紛案”，見《廈門泰吉運動器材有限公司訴駿士（廈門）日用品有限公司房屋買賣合同糾紛案——陰陽合同法律效力的認定》（陳基周、張晨瑋），載《人民法院案例選》（201301/83:9）。
10 . 開發商收取“誠意金”與對方所籤協議系預約合同
開發商收取“誠意金”後與購房人所籤協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
標籤：房屋買賣｜預約合同｜誠意金｜違約責任
案情簡介：2008年，陳某與開發公司簽訂認購書，約定認購房屋位置、單價等內容。陳某據此繳納了60萬元“誠意金”。2011年，該房市值490萬餘元，按認購書單價，陳某僅需支付370萬餘元。開發公司以其電話通知過陳某但其爽約，開發公司已以430萬餘元價格轉售為由抗辯。
法院認為：①預約合同包括兩種，一類是僅約定雙方當事人在將來簽訂本約，雙方當事人主要義務是磋商；另一類是具備了主約主要條款，但尚存未決條款時，雙方當事人義務不僅是就未決條款磋商，還須達成本約，磋商不成時未決條款可根據法律規定或交易習慣進行補充。本案中，認購書對擬購商鋪位置、價款、認購時間及雙方權利義務作了明確約定，其他條款根據商品房預售合同格式文本和交易習慣即可確定，屬第二類合同。②當事人對自己提出的主張所依據的事實有責任提供證據加以證明。本案中，依雙方約定，開發公司應承擔通知陳某前來簽訂商品房買賣合同義務，但其未就此舉證，故構成違約。此時，陳某可要求繼續履行並取得認購房屋，但因開發公司已將認購房屋銷售導致事實上不能履行，陳某可期待利益損失應以房屋價格上漲部分為限。本案中，考慮到開發公司因違約而實際獲益情況，具體賠償數額以開發公司實際獲得的差價返還給陳某為宜，判決開發公司返還陳某誠意金60萬元並賠償陳某損失60萬餘元。
實務要點：開發商收取“誠意金”後與購房人所籤協議系預約合同性質，違反預約合同義務應負責任在性質上應屬違約責任。
案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0024號“陳某與錢某等買賣合同糾紛案”，見《陳榮根訴江陰蘭星公司、錢樹忠買賣合同糾紛案——開發商違反預售合同的行為性質及責任認定》（吳海強、計珉、吳玉鳳），載《人民法院案例選》（201302/84:178）。
11 . 雖籤認購書，但磋商不成未籤正式合同，定金應退
認購書籤訂後，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。
標籤：房屋買賣｜預約合同｜違約責任｜認購書｜定金
案情簡介：2011年，吳某與開發公司簽訂認購書，並支付定金52萬元，開發公司收據載明“訂金”。2012年，因雙方對“贈送花園”是否享有專屬使用權產生爭議導致未能簽署商品房買賣合同，開發公司據此拒絕退還定金致訴。
法院認為：①案涉認購書屬預約合同，系對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，但對雙方買賣房屋交房時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款並無明確約定，需在簽訂正式商品房買賣合同時寫上一致達成。依該認購書，吳某享有對選中房屋優先購買權利，並負有在約定時間與開發公司誠信磋商簽訂商品房買賣合同義務。②雙方簽訂認購書後即負有在約定期限屆滿前為簽訂商品房買賣合同進行誠信磋商義務，只要當事人為簽訂商品房買賣合同進行了誠信磋商，即履行了認購書義務。雖然開發公司出具收據上註明“訂金”，但從認購書約定付款內容應認定吳某支付的是“定金”。認購書中約定定金亦只是擔保雙方誠信談判義務，以求最終達成證實商品房買賣合同，吳某簽訂認購書後依約支付定金，同時與開發公司就商品房買賣合同簽訂積極磋商，如雙方在公平、誠信原則下磋商，只是基於各自利益考慮，無法就重要條款達成一致意思表示，致使本約不能訂立，則屬不可歸責於雙方原因，不在預約合同所指違約情形內。③最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”本案中，對花園問題如何協商，雙方均不能證明自己所述真實情形下，應認定雙方未能訂立商品房買賣合同原因系雙方磋商不成，並非一方對認購協議反悔，雙方均已履行認購書約定義務，對未能簽訂商品房買賣合同均無過錯。此情形下，預約合同應解除，已付定金應返還。
實務要點：商品房認購書籤訂後，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
案例索引：江蘇無錫中院（2012）錫民終字第0619號“吳某與某開發公司商品房預售合同糾紛案”，見《吳建平訴無錫深港國際服務外包產業發展有限公司商品房預售合同糾紛案——商品房預售合同中違約行為的認定》（任璐），載《人民法院案例選》（201301/83:22）。
