引言：堅持“地產+金融”雙輪驅動的新湖中寶近期頻繁處置資產，不僅作價58.79億元將旗下5個項目售予綠城中國，還曾總價67億元將甌瓴實業等售予融創。有評論認為，近些年，新湖中寶的地產開發收入持續下滑，隨著監管趨嚴，其所入股的金融公司爆雷不斷，該公司正迫於資金及債務的雙重壓力“賣子求生”，但能否成功仍未可知。
迫於資金壓力的新湖中寶再度向綠城中國出售資產。4月20日，新湖中寶連發兩則公告將旗下4個項目售予綠城，累計套現22.79億元。此次交易後，綠城中國已經先後將新湖中寶位於上海的2個項目及位於瀋陽的3個項目收入囊中，總交易價達58.79億元。
變賣地產項目緩解資金困局
具體而言，公告指出，為共同開發青藍國際城項目二期項目，新湖中寶總價19億元向綠城房產（綠城中國子公司）轉讓目標公司35%股權及相應權益，此次交易將為新湖中寶帶來約4.96億元收益。
在同日的另外一則公告中，新湖中寶表示，為共同開發瀋陽“仙林金谷”項目、“新湖灣”項目及“新湖美麗洲”項目系，新湖中寶擬向綠城集團或其指定方以3.79億元總價轉讓浙江啟豐實業有限公司（簡稱：浙江啟豐）35%股權。其中，包含約1.86億元的股權轉讓價款，以及1.93億元項目融資。
公告披露，浙江啟豐所持有位於瀋陽的仙林金谷項目、新湖灣項目和新湖美麗洲項目，總建築面積分別為58.9萬平米、18.7萬平米及29.3萬平方米。而上海中瀚所持有的位於靜安區青藍國際城二期舊改項目，規劃總建築面積約18.4萬平米。
值得一提的是，青藍國際城二期項目已經在新湖中寶的賬面上出現了十餘年，系業內熟知的爛尾項目。成立於2002年的上海中翰，就是為了開發“閘北區青-12舊地改造項目”（即青藍國際項目）所專門設立的公司，該項目共分兩期，第一期已於2017年交付。
焦點地產新聞查詢獲悉，上海中翰的控股股東原為浙江中大集團，新湖中寶於2009年通過收併購全資控股了中瀚置業，進而“吞下”青-12項目。不過，在取得該項目控制權後的2009年至2011年間，新湖中寶一直聲稱要對項目進行開發，但並未真正動工。直至2012年底該項目才開始拆遷，且至今未交付。
外界評論認為，青藍國際項目之所以推進緩慢，一方面是由於項目在拆遷方面確實碰到一些困難，另一方面，開發商資金鍊緊張等因素也影響了開發進度。比如，項目二期居民曾經因為動遷的事情和新湖中寶出現糾紛，新湖中寶也曾多次通過各種渠道為該項目融資，但大多不太順利。
知名地產分析師嚴躍進認為，青藍國際項目的開發週期很長，問題很多，新湖中寶意在將其賣掉進行資金回籠，緩解資金壓力。而綠城中國明顯是在發力規模，通過涉獵舊改項目可以獲得更好的成長性及更多的開發權，以期尋找新的投資機會。
這早已不是新湖中寶與綠城中國之間的首次合作。早在去年12月，新湖中寶曾作價36億元將上海新湖房地產開發有限公司合計35%的股權及相應權益售予綠城中國，標的為被其視為黃金地塊的明珠城三期4標項目。截至目前，綠城中國已先後將新湖中寶旗下約5個項目收入囊中。
談及二者之間的合作，有業內人士透露，綠城中國重金接盤新湖控股就是看中了其中的幾個項目。實際上，綠城過去幾年基本沒有拿地，大股東更換後綠城開始擴張，現在的拿地、拿股權之舉都進行的都是恢復工作。
綠城方面也表示，通過進行收購事項及開發目標項目，可以充分利用新湖中寶在上海豐富的開發運營經驗，為集團在國內進一步發展多元化投資物業提供機會。未來，公司將適時積極多方面探索與新湖中寶進行更廣泛、更深入的合作。未來多個項目雙方都會聯合操盤，瀋陽項目綠城不操盤。
在規模擴張的壓力下，“收併購”已經成為綠城中國重要的納儲渠道之一。財報顯示，過去的一年，綠城中國累計獲取收併購項目17個，收購貨值達858億元，同比增幅為332%。
不止綠城，“併購王”融創中國也是新湖中寶引入的合作伙伴之一。焦點地產新聞查詢公告發現，去年7月，新湖中寶曾作價67.04億元將旗下甌瓴實業90.1%的股權以及瑪寶公司90.1%的股權售予融創中國。
通過對融創中國及綠城中國此前的多項“收併購”行為進行梳理發現，前者的併購多在意標的公司的控制權，而綠城中國或更關注藉助收併購帶來的規模提升。比如，在綠城最新收購的新湖中寶4個項目中，其股權比例均控制在35%，此前對於藍城部分項目的收購，股權比例也未超過40%。
然而，在對於新湖中寶項目的收購上，綠城中國與融創中國卻呈現出了共同點，即，所接盤的項目裡均隱含了大量的債務。其中，在融創中國67億元收購的新湖中寶項目中，標的公司債權交易價款達58億元。而綠城中國收購的上海中翰及浙江啟豐項目中，包含了約15.76億元的財務資助。
得益於此前的舊改及灘塗開發，新湖中寶旗下擁有豐富的土儲資源。截至目前，該公司在長三角地區的土地儲備約3000萬平米，按照公司管理層的說法，這些土儲可以滿足其未來5至8年的開發需求，貨值約在4000億元。
有業內人士透露，對於新湖中寶來說，此前投入的舊改項目開發週期長，資金投入大，但回款慢。金融投資不順帶來的風險難以把控，資金及債務方面的壓力也不容小覷，這種情況下，新湖中寶只能一面高息發債，一面積極引入其他開發商進行合作開發，將手中的地產項目變現，以回籠資金。
金融投資不順拖累經營業績
作為發展近20年的老牌浙系房企，新湖中寶早在1999年便登陸上交所上市，除卻主營的房地產開發業務外，新湖中寶還投資了金融服務、互聯網和信息等相關企業，並完成了對天地期貨的收購，憑藉“地產+金融”的業務結構聞名業內。
受到實際控制人黃偉的影響，堅持“地產+金融”兩條腿走路的新湖中寶在金融領域動作頻頻。公開資料顯示，2009年以來，新湖中寶已經先後收購了溫州銀行、陽光保險、51信用卡及信銀國際等多家金融機構的股權，累計耗資超100億元。
此前有報道稱，黃偉是參與“327國債事件”的最後一個大佬，也是受益者之一。在1994年有了第一桶金後，黃偉便成立了新湖集團和新湖房產，開始在資本市場運籌帷幄，新湖中寶豐富的土地儲備，也是其投資品之一。
金融業務反哺對地產主業，新湖中寶一度藉此獲得了較高的業績增長。2016年，新湖中寶的營業收入一度達到136.26億元，同比上漲28.43%；歸母淨利潤達58.38億元，同比上漲403%。其中，歸母淨利潤的上漲主要源自該公司在二級市場不斷增持中信銀行H股，並因此獲得了高額收益。
與此同時，新湖中寶的金融資源也為地產開發業務提供了便利的融資渠道。財報顯示，自2016年至2018年，新湖中寶向關聯方取得的借款餘額（含本金及利息）分別為22.40億元、24.48億元和82.60億元，主要借款方為中信銀行、溫州銀行和盛京銀行，多為新湖中寶擔任股東的銀行。
成也金融，敗也金融。隨著金融監管的收緊，暴雷的金融機構不斷湧現，新湖中寶也受到牽連。2019年，新湖中寶擔任第二大股東的51信用卡因催收行為違法暴雷，股價一度跳水接近40%，受此影響，新湖中寶的投資收益、當期利潤及股價等均有所下跌。
同樣在2019年，新湖中寶所投資的中信銀行頻收罰單，因涉及對公房地產開發貸款資金被挪用去購買股權，以及個人貸款資金被挪用於購房和公司經營等問題，中信銀行累計被罰逾3700萬元。
隨後，新湖中寶所投資的溫州銀行也收到了高達330萬元的罰單，盛京銀行因違反規定發放個人住房貸款，被遼寧銀保監會罰款20萬元。投資標的的經營風險對新湖中寶產生不利影響，因涉及業績和經營風險的問題，該公司曾在2019年接到了上交所的問詢函。
金融業務發展遇阻，新湖中寶的地產開發主業表現也並不出色。財報顯示，自2017年至2019年前三季度，新湖中寶的營業收入分別為175億元、172億元及111億元，淨利潤分別為33.2億元、25.1億元及24.6億元，該兩項關鍵財務指標已有連續三年下滑。
與此同時，新湖中寶的負債和現金流也亮起警戒燈。2017年末時，該公司的總負債尚為816億元，而在2018年末，卻已經上漲至916億元，漲幅為12.25%。截至去年前三季度，新湖中寶披露的短期借款為35.99億元，需在2020年內償還的債務規模達210.98億元。
在諸多不利的消息下，新湖中寶在公開市場的融資也不順利。今年3月17日，全球評級機構穆迪評級曾將新湖中寶的公司家族評級從B2下調至B3，並將Xinhu(BVI)2018 Holding Company Limited所發行債券的有支持高級無抵押債務評級從B3下調至Caa1，該債券由新湖中寶提供了無條件及不可撤銷擔保。
穆迪指出，截至今年9月底，新湖中寶將有高達228億元債務到期，2021年6月底之前還有一筆6.58億美元的境外債券可回售和贖回。但截至今年9月，該公司的現金結餘僅129億元，即便加上其運營所得的現金流，也不足以償付這些到期債務。
該評級下調反映了穆迪對於經濟形勢轉弱將增加新湖中寶再融資風險的擔憂，鑑於新湖中寶資產週轉期較長的業務模式以及由於新冠肺炎疫情所導致的經濟形勢下滑，預計該公司的現金流將持續轉弱，未來評級上調空間不大，穆迪稱。
隨後不久，標普評級也下調了新湖中寶的信用評級。標普預計，過去的一年，新湖中寶的有抵押債務佔比超過50%，城市更新項目的漫長開發週期也會對其槓桿形成壓力，再加上將在未來12個月內到期的大量債務影響，新湖中寶還將面臨流動性及再融資的壓力。
