▎市場分析丨By：世聯評估
▼前言
往年進入地產旺季，重慶樓市的旅遊地產就開始賣力的吆喝，從市內的黃水、南川、綦江、金佛山、仙女山、四面山到市外的貴州、湖北利川的蘇馬蕩等眾多區縣都衝著重慶的酷熱，來販賣涼爽，溫度成為各個旅遊項目戳中購買者的興奮點。
但最近兩年，旅遊地產逐漸降溫。除天氣這種小因素外，整個經濟形勢下行，資金流向發生變化，旅遊地產作為生活外的附加產品，人們在選擇時會有更多考慮,特別是今年受疫情影響，曾經路邊推銷旅遊地產的中介再難找到他們的蹤跡。重慶最早開發旅遊地產的仙女山上，最高峰時期售價7000多一平的避暑房，如今掛牌4000也無人問津。仙女山上曾經人滿為患的景區接待中心，如今也變得異常蕭條，就連那唯一的一家大型超市也已換了三個經營者。
“從第一個“吃螃蟹”的深圳華僑城旅遊主題公園的成功到海南旅遊地產在全國引發的“南海傳說”效應，再到重慶旅遊地產的爆發式增長，再到目前重慶旅遊地產的整體大蕭條”旅遊地產到底經歷了什麼？
重慶旅遊地產經歷三個時代
01、“產品時代”
第一個階段是“產品時代”，做剛需旅遊度假產品。數據顯示，根據業主使用旅遊地產住宅的目的和時間，單次使用時間超過30天的自住型客群，如老人帶小孩避暑的，佔比高達70.4%。由於自住型需求佔了絕對大的比重，因此購買的旅遊地呈現“剛需化”，客戶熱衷於購買建面30多平方米的小戶型；
02、“返租時代”
第二個階段是“返租時代”：由於旅遊地產的空置期相對較長，開發商為了促進成交，紛紛在銷售時加入了“金融概念”，也就是我們常說的“售後返租”，每年固定返X%，打開百度一搜索就會彈出相關信息；
03、“度假房+旅遊地產”
第三個階段則是“度假房+旅遊地產”開發模式，即開發商在項目中興建了會所、商業街、娛樂設施等大型配套，同時加入觀光旅遊等概念，企業從傳統的開發商上升為景區運營商。
新模式背後的憂患
然而，第三個時代的運營商身份卻對開發商有著更高要求，一旦哪個環節出現問題，則有崩盤的風險。
無獨有偶。近日，黑山谷另一大型旅遊地產開發商負責人坦言，之前在開園運營後的第一年時間裡差一點就倒閉了。
景區運營風險比商業地產更大，商業地產至少可以靠孕育幾年，隨著周邊入住率、人氣的提升而重生。但一旦景區打造出來後，在市場上沒有取得相應回應，沒有人氣作為支持，那基本上就宣告死亡，甚至連調整的餘地都幾乎沒有。
上海易居智庫研究院總監嚴躍進表示，“由於開發商開發項目以銷售回籠資金為主導，而對旅遊資源整理、配套的打造上所需要的人力物力更好，對開發商資金鍊有著更高的要求，但是如果人氣不足還是會導致這些配套設施虧損，沒有辦法實現租金收益，這對於中小投資者來說尤其後果嚴重。”
旅遊地產的發展方向
究竟，旅遊地產開發未來路在何方？——“因地制宜，打造自己項目的專屬IP尤為重要。”
模式一：資源+主題酒店
自然資源與主題化是兩個獨立的發展趨勢，同時又具有相互轉化的特徵。主題度假形式主要目的是強化度假區的特色，增強度假項目的競爭優勢。既體現在度假區的特色，又成為度假區旅遊吸引物的主要內容。
模式二：養生地產
據瞭解，中國旅遊養生地產類型有：養生SPA會所、養生公寓、養生度假村、養生旅遊社區或產業聚集區等。旅遊養生地產開發需要通過策劃規劃把這些產品相互之間整合起來，形成區域組團、項目成團的結構，並設計出合理的空間佈局，交通與遊線，從而突出配套的特色化。
模式三：文化產業與地產結合
通過不同的文化類別，打造不同的主題文化，通過整理相關產業的資源，促使整個文化產業鏈上的資源最大化。比如上海迪斯尼，通過“文化地產”是文化產業與地產、運營相結合為一體的綜合服務平臺，通過運營使文化產業鏈價值最大化，同時使文化地產價值實現增值是整個文化地產開發與運作的核心。
購買旅遊地產的注意事項
首先是要選高美譽度的知名品牌開發商。對旅遊地產來說，知名品牌開發商的美譽度會有更大的優勢。一般情況下，品牌開發商具有較強的開發經驗和開發能力，且有足夠的資金作保證，在同樣的市場條件下，抗風險能力相對較強，風險係數也相對較低。
其次是要考慮空置和物業管理的問題。一般來說，除了打算買來做常住型的第二住所式公寓或別墅外，其他各種類型的旅遊度假產品，受空間限制，在投資者無法入住的時間裡，都存在相對較長時間的空置問題。因此，如何解決長期空置問題，所以，投資者除了必須重點考察項目所在的旅遊市場發展前景，項目配套設施、物業的裝修程度外，更要注重考慮項目的運營模式。
另外，在出手購房時，還要先搞清楚該旅遊地產項目的產品特徵，是商業性質還是住宅性質，土地年限是多少。值得一提的是，在某些區域，有不少旅遊地產項目是既有住宅用地，又有商業用地，即使是有些住宅項目，也只有50年的產權。
所以，旅遊地產你買對了嗎？
本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、MAI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，以前瞻視角深度解讀房地產市場，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！
