▎市场分析丨By：世联评估
▼前言
往年进入地产旺季，重庆楼市的旅游地产就开始卖力的吆喝，从市内的黄水、南川、綦江、金佛山、仙女山、四面山到市外的贵州、湖北利川的苏马荡等众多区县都冲着重庆的酷热，来贩卖凉爽，温度成为各个旅游项目戳中购买者的兴奋点。
但最近两年，旅游地产逐渐降温。除天气这种小因素外，整个经济形势下行，资金流向发生变化，旅游地产作为生活外的附加产品，人们在选择时会有更多考虑,特别是今年受疫情影响，曾经路边推销旅游地产的中介再难找到他们的踪迹。重庆最早开发旅游地产的仙女山上，最高峰时期售价7000多一平的避暑房，如今挂牌4000也无人问津。仙女山上曾经人满为患的景区接待中心，如今也变得异常萧条，就连那唯一的一家大型超市也已换了三个经营者。
“从第一个“吃螃蟹”的深圳华侨城旅游主题公园的成功到海南旅游地产在全国引发的“南海传说”效应，再到重庆旅游地产的爆发式增长，再到目前重庆旅游地产的整体大萧条”旅游地产到底经历了什么？
重庆旅游地产经历三个时代
01、“产品时代”
第一个阶段是“产品时代”，做刚需旅游度假产品。数据显示，根据业主使用旅游地产住宅的目的和时间，单次使用时间超过30天的自住型客群，如老人带小孩避暑的，占比高达70.4%。由于自住型需求占了绝对大的比重，因此购买的旅游地呈现“刚需化”，客户热衷于购买建面30多平方米的小户型；
02、“返租时代”
第二个阶段是“返租时代”：由于旅游地产的空置期相对较长，开发商为了促进成交，纷纷在销售时加入了“金融概念”，也就是我们常说的“售后返租”，每年固定返X%，打开百度一搜索就会弹出相关信息；
03、“度假房+旅游地产”
第三个阶段则是“度假房+旅游地产”开发模式，即开发商在项目中兴建了会所、商业街、娱乐设施等大型配套，同时加入观光旅游等概念，企业从传统的开发商上升为景区运营商。
新模式背后的忧患
然而，第三个时代的运营商身份却对开发商有着更高要求，一旦哪个环节出现问题，则有崩盘的风险。
无独有偶。近日，黑山谷另一大型旅游地产开发商负责人坦言，之前在开园运营后的第一年时间里差一点就倒闭了。
景区运营风险比商业地产更大，商业地产至少可以靠孕育几年，随着周边入住率、人气的提升而重生。但一旦景区打造出来后，在市场上没有取得相应回应，没有人气作为支持，那基本上就宣告死亡，甚至连调整的余地都几乎没有。
上海易居智库研究院总监严跃进表示，“由于开发商开发项目以销售回笼资金为主导，而对旅游资源整理、配套的打造上所需要的人力物力更好，对开发商资金链有着更高的要求，但是如果人气不足还是会导致这些配套设施亏损，没有办法实现租金收益，这对于中小投资者来说尤其后果严重。”
旅游地产的发展方向
究竟，旅游地产开发未来路在何方？——“因地制宜，打造自己项目的专属IP尤为重要。”
模式一：资源+主题酒店
自然资源与主题化是两个独立的发展趋势，同时又具有相互转化的特征。主题度假形式主要目的是强化度假区的特色，增强度假项目的竞争优势。既体现在度假区的特色，又成为度假区旅游吸引物的主要内容。
模式二：养生地产
据了解，中国旅游养生地产类型有：养生SPA会所、养生公寓、养生度假村、养生旅游社区或产业聚集区等。旅游养生地产开发需要通过策划规划把这些产品相互之间整合起来，形成区域组团、项目成团的结构，并设计出合理的空间布局，交通与游线，从而突出配套的特色化。
模式三：文化产业与地产结合
通过不同的文化类别，打造不同的主题文化，通过整理相关产业的资源，促使整个文化产业链上的资源最大化。比如上海迪斯尼，通过“文化地产”是文化产业与地产、运营相结合为一体的综合服务平台，通过运营使文化产业链价值最大化，同时使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。
购买旅游地产的注意事项
首先是要选高美誉度的知名品牌开发商。对旅游地产来说，知名品牌开发商的美誉度会有更大的优势。一般情况下，品牌开发商具有较强的开发经验和开发能力，且有足够的资金作保证，在同样的市场条件下，抗风险能力相对较强，风险系数也相对较低。
其次是要考虑空置和物业管理的问题。一般来说，除了打算买来做常住型的第二住所式公寓或别墅外，其他各种类型的旅游度假产品，受空间限制，在投资者无法入住的时间里，都存在相对较长时间的空置问题。因此，如何解决长期空置问题，所以，投资者除了必须重点考察项目所在的旅游市场发展前景，项目配套设施、物业的装修程度外，更要注重考虑项目的运营模式。
另外，在出手购房时，还要先搞清楚该旅游地产项目的产品特征，是商业性质还是住宅性质，土地年限是多少。值得一提的是，在某些区域，有不少旅游地产项目是既有住宅用地，又有商业用地，即使是有些住宅项目，也只有50年的产权。
所以，旅游地产你买对了吗？
本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！
