8月25日下午5點13分，中國人民銀行發佈了一則公告，在幾十分鐘內震動了全國人的朋友圈，因為央行要對房貸利率動手了，
對房貸制度進行了大規模改革。新的房貸利率制度，從10月8日起，在全國推行。
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。
七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
很多人看完之後表示，這個公告每一個字都認識，但是合在一起我就不知道啥意思了。
甚至朋友圈裡都眾說紛紜，有人說這表示房貸要漲了，趕緊買房，有人這表示說房貸要降了，等等再買。
很多文章也只是模模糊糊的把這條公告介紹了一下，並沒有分析透徹，看了之後和沒看差不多，還是不懂，更不知道如何利用新的規則來武裝自己。
下面，我給大家好好的分析一下。
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現在中國的房貸利率制度，是基準利率+浮動比例，例如基準利率是4.9%，你購房時和銀行簽約是上浮20%，那麼你每年的房貸利率就是4.9%×1.2=5.88%。
你和銀行簽署的這份合同，上浮20%這一條永恆不變，直到合同終結，但是基準利率不受商業銀行控制，而是取決於央行。
如果央行降息，把基準利率降低到了4%，那麼你的房貸利率就變為4%×1.2=4.8%。
如果央行改變了基準利率，那麼在次年的1月1日，你的房貸利率也會跟著變動，但是後面的那個上浮或下折的比例，不會改變，除非你賣了房再買，重籤一份合同。
這套老玩法，相信大家都很熟悉了，現在看看新玩法。
在新玩法裡，貸款市場報價利率（LPR）取代了基準利率的概念，而百分比上下浮，也被修改為了固定數值的加點制度。
LPR是怎麼來的，首先，每個月由樣本商業銀行報出自己認為的市場最優價格，去掉一個最高和一個最低，剩下的人裡按各家銀行上一季度的貸款佔比為權重，加權平均計算出本月的貸款市場報價利率LPR。
8月20日公佈的最新的5年期LPR，價格為4.85%，和原始的基準利率4.9%，非常接近。
哦對了，那些喊房貸利率要降的人，看的就是這個0.05%的差距，沒事，你繼續看下面就好了。
在新玩法裡，首套房貸款利率不得低於LPR，也就是4.85%，二套房貸款利率不得低於LPR加60個基點，也就是5.45%，LPR作為基數，每月重訂一次。
現在很多城市的二套房，都在基準利率的基礎上，上浮了10~20%，平均值也有個12%左右。
看起來，好像沒變啊，無非就是把基準利率換了個洋氣的名字LPR，把百分比漲跌改成了固定數值增減，完全沒有任何變化啊，該多少利率還是多少利率啊。
你說的一點都沒錯，這套房貸利率大改革，對現有的房貸利率市場，幾乎沒有任何大的改變，影響甚微，幾乎可以忽略不計。
至於為啥這麼搞，很簡單，治大國如烹小鮮，房地產市場太龐大了，牽一而動全身，房貸利率增減個0.25%，都會有衝擊波式的影響，當然不能輕易更改。
那問題又來了，既然沒啥變化，你折騰這麼多新名詞出來幹嘛，讓我看的一愣一愣的，這麼多此一舉有啥用。
當然有用，這個新的房貸利率制度裡，暗含了很多小條件。
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我把這次央行公告的8條規則，逐條給大家拆解。
首先，我們看看第一條和第二條。
先看第一條：
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
這一條啥意思，就是你和銀行約定好的加點數值，只要簽約了，那麼在整個合同期內，加點數值永恆不變，不管LPR怎麼變。
這和以前的百分比浮動其實是一個意思，以前也是基準利率可以變，但是百分比浮動永恆不變，現在改成了固定數值而已，影響有一點的，但是可以忽略不計。
所以，第一條要和第二條合在一起看。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
這句話什麼意思呢？以前的商貸合同，是統一的格式，每年的1月1號，按最新的基準利率，重新調整一次你的房貸利率，你的房貸利率，一年一變。
而現在，商業銀行有權利，自行和借款人擬定重定價的週期，這個週期最短為1年，最長為整個合同期內固定不變。
這裡要千萬注意了，這是一款鎖定利率的合同，商業銀行為了追逐利潤，一定會在貨幣寬鬆，房貸利率低迷的時候，引誘你簽署利率一年一變的合同，而在貨幣緊縮，房貸利率高漲的時候，引誘你簽署長期鎖定利率的合同。
這個重定價週期到底是長了好，還是短了好，就看當時的利率水平，和對未來利率的預期程度了，借款人和銀行等同於是在對賭未來利率。
通常情況下，借款人在銀行智囊團的集體研判面前形同弱智，一定是輸家，所以我們要儘可能的向社會上大部分銀行經理誘導客戶的反方向去談條件，這一點屢試不爽。
然後，我們看一看第三條。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
以前，商業銀行是有權對房貸進行打折的，當商業銀行手裡的錢很多，貸不出去的時候，就會選擇對房貸進行打折，而商業銀行手裡貸款額度不夠的時候，就會選擇對房貸進行上浮。央行能修改的，只有基準利率。
但是根據今天的第三條規定，以後商業銀行沒有對房貸打折的權利，首套房不得低於LPR，二套房不得低於LPR+0.6%。
無論以後央行怎麼放水，怎麼降息，房貸都不得低於這個數值。
隨後看看第四條：
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
在第四條裡，鼓勵各地銀行因城施策，在國家政策的基礎上，確定轄區內首套和二套房貸的加點下限。
注意，在第三條裡已經說了加點下限，首套房為LPR，二套房為LPR+60個基點，第四條又說可以自行確定加點下限，這不衝突了麼？
沒有衝突，上面寫的清清楚楚，在國家統一信貸政策的基礎上，換句話說，地方可以提高加點下限，但是不能減少加點的下限。
地方把政策修改為首套LPR+30個基點，二套LPR+90個基點，這是允許的，但是如果反過來降低加點下限，那就不行了。
再看看第五條：
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
注意，這一條裡，再次提到了加點下限，整個公告裡，多次提及加點下限，而沒提過一次加點上限，這表示央行鎖死了房貸利率的最低數值，但是沒有限定房貸的最高數值，商業銀行有權利自行向上加，上不封頂。
在第五條裡，甚至授予了商業銀行根據每個貸款人的信用資質，合理確定每一筆貸款具體加點數值的權利。
也就是說，你買房可能是LPR+60個基點，但是你鄰居買房可能就是LPR+120個基點，因為銀行覺得你的資質比你鄰居好，僅此而已。
所以，要愛惜自己的信用啊，信用的可以變成錢的。
當然，銀行只有向上加的權利，沒有向下減的權利，哪怕你資質絕佳，可以拯救宇宙，維護人類和平，銀行也不能給你下浮哪怕一個基點。
央行怕大家沒理解透徹這個加點下限的意思，在第八條裡，還特地再強調了一遍：
八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
第六條和第七條很好理解，字面意思，我就不贅述了。
然後我們再回過頭看公告的第一句話：
為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制
你差不多就可以理解了，今天公告的新制度，本質到底是什麼樣的。
這八條合在一起，總的意思就是，維持現有的房貸利率不變，對現有市場不得構成衝擊，同時，未來的房貸利率在今天的基礎上，只准加不準減。
對我們個人而言，1~2條，對我們帶來的是實操幫助，以後我們的貸款合同，是LPR和加點數值組成的，加點是按當時的政策和市場水平決定的，一旦籤合同，終生不變。
而LPR是可以變的，你會和銀行還有一次博弈，這個LPR利率是幾年一改，一旦簽約，這個利率重訂週期也是不可改變的。
我上面已經說了一個總原則，打聽一下社會上銀行經理的誘導主方向，然後反著來即可。
而對於我的個人判斷而已，短期（3~5）年內房貸利率以上漲為主，這是根據中國現行政策和市場判斷出來的。
這幾年的房貸利率以橫盤和上漲為主來抑制房價，而房價，以橫盤為主。
在3~5年之後，房貸利率以下跌為主，不管是準備下一波拉昇，還是中國房價就此見頂，都會如此。這是根據中國歷史房地產市場的經驗，和全球各主要發達國家的走勢圖推斷出來的。
所以，假設我今天去買房的話，我個人會傾向於籤一個5年一變的貸款合約。
當然，最優的選擇，是過幾年再買房子，收益差不多，不確定性的風險會降低很多。
因為3~8條給我們帶來的幫助是政策預示，這幾條告訴我們，現在的政府是鐵了心的要遏制房價，房貸利率只准漲，不準跌，這是對房地產領域的定向加息，堅決遏制房價上漲。
前兩天，央行有關負責人曾明確指出：房貸利率不會降。
今天這8條新規則，翻譯過來，和這一句話是完全一樣的意思，這是擺明車馬，準備以溫吞水的速度給房地產領域定向加息，不管將來整體利率降不降。
下午5點央行公佈新聞後，我就立刻研讀最新政策，把極其生澀難懂的新政策幫大家拆解出來，然後第一時間發給大家。
