王執臣
現在一般開發商的所謂包租的形式都是他銷售的策略，十年後承諾商討租金，實際上做為業主主動權根本就不在你得zd手中，如果到時經營狀況良好，租金在市場水平，那大家皆大歡喜專，如果開發商經營不善，租金水平肯定不會很好，那時你要嘛收回自己出租，但你自己也說了，10平方的鋪子根本不好處理，而且租多少錢完全看商場整體的營業狀態。要嘛你屬就只能繼續交給發展商經營代租，那樣的話租多少錢還是隻能由他們說了算。
賣房子的小夥子
近幾年，在全國各大城市中，各類“以租代售，售後返租”項目遍地開花，火爆異常，各開發商的“宣傳大戰”亦如火如荼。不少開發商通過“以租代售+售後返租”的方式銷售商鋪。實際上對投資者而言風險不小！
一、商鋪理財模式中“以租代售，售後返租”的基本情況介紹
所謂“以租代售”是指，開發商將或有產權，或不具有產權的商鋪、商品房、酒店式公寓、商業物業等以超長期限租賃給客戶，通過這種超長的租賃期限來達到類似於擁有30年、40年、50年產權的效果。通常來說，這種方式的租賃期限表現為“購買20年+贈送XX年”。
所謂“售後返租”是指，開發商將上述物業出租之後，再與客戶簽訂一份返租協議，將其開發的物業返租回來，或是劃分成小面積，分零“出售”給購買者。在返租協議中，通常也可能約定讓購買者將商鋪等返租給開發商，交由開發商統一經營或統一招租，租賃期限3年至10年等不止。在返租期內，投資者可獲得“固定收益率”或者“市場化租金水平的分成”。待返租期滿後，投資者還可以自由處理所購物業：或轉租，或轉賣，或自主經營，或要求開發商回購等。
實際上，這種風靡一時的商鋪理財投資模式，伴隨著返租高峰期的到來將會面臨巨大風險。依賴於商業整體經營業績，一旦商場經營不善，投資者在長達5年甚至10年的託管期內甚至可能顆粒無收。
二、商鋪理財模式中“以租代售，售後返租”的風險點梳理
（一）投資者承擔鉅額損失的風險
對投資者而言，“售後返租”確實省去了投資者自行出租的風險，保障了自己的穩定收益，也免去了商鋪出租期間對於物業各項管理所需花費的精力、財力。
但是，按照住建部此前頒佈的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。”住建部是明文禁止開發商“售後返租”“以租代售”行為的，其主要原因就是其中風險太大，一旦開發商日後經營不善或者資金鍊斷裂，投資者就要承受巨大風險（該規定實際上
針對的是在建商品房項目）。通過近年來多起“售後反租”案例我們不難發現：對開發商而言，“售後返租”的確可以在短時間內回收大量資金，以確保工程建設的順利進行和物業的正常營運。但在這樣的高風險、高利潤模式下，涉及大型商業項目的整體規劃，對開發商的綜合運營能力有著極高的要求，一旦後期有所差池，合同就可能面臨無法依約履行的窘境。
（二）開發商“售後返租”可能會觸犯刑法
實踐中，已經出現了不少此類案例：當初承諾售後返租、包租的房地產項目最後出現資金鍊斷裂，甚至企業惡意違約或捲款跑路。那麼，這時候就有可能觸犯我國刑事法律的相關規定。
2006年，住建部發布《關於進一步整頓規範房地產交易秩序的通知》，明確表態：對承諾售後返租、返本銷售的，予以嚴肅處理。
2011年，最高人民法院頒佈《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》，該解釋第二條規定：
不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後返租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將被以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。2013年，最高法對存在虛假宣傳內容的“售後包租”現象做出專門規定：不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判十年有期徒刑……
所有上述情況都告訴你：商鋪理財收益高，要想投資，仍需謹慎！
三、商鋪理財模式中承租人維權值得關注的幾個問題
在投資商鋪進行理財的模式中，簽訂“以租代售”協議的承租人通常扮演了“權益受損方”的角色。實踐中，當承租人或是全款、或是貸款、或是分期地履行完畢“租金”支付義務後，負擔對待履行“以租代售”協議或者“售後返租”協議義務的出租人也就逐漸開始掌握履行該兩項協議的主動權。試想，出租人錢已到手，承租人再想從
“售後返租”、“售後代租”、“租後代租”等協議中獲得所期望的收益，是不是需要有依靠一份明確約定各方權利義務的合同契約來保障？是不是需要“仰仗”出租人、受託人等遵守誠實信用的契約精神？但是，出租人是否具有契約精神我們事先並無從考察，而“以租代售”和“售後返租”等協議的擬定也實際上均由出租人單方完成。本著“購買商鋪”進行投資的承租人實際上一開始就已經失去了平等擬定相關合同的權利。但凡出租人在擬定合同時“特地”設計過模糊不清的用語，承租人在後期遭受權益侵犯就幾乎是必然的。畢竟，“逐利”始終是商人的天性！
那麼，對於上述情況承租人該如何維護自身權益呢？結合商鋪理財投資中的一些共性問題及本文作者於近期接觸的一個案例，或許能為承租人維權提供一些建議或啟發：
（一）相關協議能否解除
在商鋪理財模式中，涉及到的相關協議主要包含以下幾種：其一，為“以租代售”的商業物業租賃合同；其二，為
“售後返租”的返租合同；其三，為“售後代租”的託管合同；其四，為“租後代租”的託管合同。在合同內容上，第一個合同屬於承租人支付租金的合同，而後三個合同都屬於承租人收取“租金”或者“租金分成”的合同。前者表現為承租人支付款項狀態，後者表現為承租人收取款項狀態。首先，從合同解除權行使的條件角度分析。合同解除分為約定解除和法定解除兩種，約定解除是指雙方合同中直接約定了合同可以行使解除權的條件，當條件成就時合同一方當事人就可以提出解除合同的主張，法定解除是指合同法直接予以規定的合同解除情形，例如一方以自身行為明確表示不繼續履行，合同構成根本違約等，實踐當中如果該類情形出現，合同一方當事人就可以行使解除合同的權利。應當說，合同解除權的行使不外乎約定與法定兩種情形。具體到個別合同中，能否行使約定或者法定的合同解除權利尚需結合具體案情進行判定。
其次，試舉一例說明商鋪理財中行使合同解除權的司法實踐。在筆者瞭解的一則案例中，法院最終支持承租人解除雙方所籤租賃協議的理由為：原被告雙方建立租賃合同關係，作為出租方的主要合同義務為將租賃物交給原告使用和收益。但本案中，出租人主張已交付租賃物，但並未提交相應的交接材料予以佐證。在此情況下，出租方未能提交證據對已交付商鋪這一事實加以補強，其理應承擔舉證不能的不利後果。退一步說，即使商鋪已確認被接收，根據雙方合同約定及法律規定，出租方交付的商鋪應符合使用和收益的要求。案涉商鋪位於商場負一樓，出租方只對商鋪進行劃線區分，但並未進行物理間隔及接通至商鋪的水電設施，而且該商鋪位於地下一層，根據消防驗收意見書顯示該層僅作為設備用房和車庫使用，故該商鋪客觀上不具備作為商鋪的使用用途，由此亦可認定
出租方未能向承租方交付符合正常使用目的的商鋪，其行為已導致合同目的無法實現，構成根本違約。最後，談一談需要提醒各位承租人注意的幾點。一則，合同解除權的行使需非常謹慎。在法律上，合同解除權屬於形成權，是一種讓法律關係消滅的權利，一經行使將不可撤銷。在現實中，一旦行使解除權未能獲得成功，後續的合同履行情況雙方也可想而知。二則，建議當事人諮詢專業人士後決定是否行使合同解除權。不可否認，當事人在多數情況下是沒有能力取證或者評估自己掌握證據是否足以行使合同解除權利的，這時候能有專業人士指導幫助就很重要。
（二）超20年租期的租金能否退還
實踐當中，多數“以租代售，售後返租”的商鋪投資都是通過類似“購買20年+贈送20年”的形式來進行的。之所以會出現購買“20年+贈送XX年”這種模式是因為，我國合同法規定，租賃合同的最長期限為20年，超過20年的部分無效。於是，購買加贈送就成為了開發商慣用的一種方式，以規避法律中20年的上限。
那麼，從上述操作模式中，承租人又有哪些維權注意要點呢？請注意，我國合同法有明確規定，合同無效或者被撤銷的，因該合同取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，一方有過錯的，應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應責任。既然如此，那麼超過20年租期部分的租金是否應當返還？同樣，筆者以司法實踐中一例法院的判決說理進行說明：本院認為，《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”因租賃合同使用期限超出2035年1月31日的部分無效，故該部分所取得的財產應當予以返還。儘管合同約定2035年2月1日至2055年1月31日為贈送使用期間，但結合案涉商鋪所在區域的市場指導租金標準可知，涉案兩間商鋪二十年的租金均遠低於雙方約定的商鋪使用費。又因被告未提供雙方協商定價的資料，故可推定雙方在合同中約定的商鋪使用費應為40年使用期限的對價……據此，法院判決超過20年租期部分的租金應當予以返還 。
值得注意的是，實踐中同樣也有法院是不支持超期租金返還的。所以我們認為，個案中返還超期租金的主張能否被支持需要結合個案的具體證據進行綜合判定。
（三）返租/託管協議中的租金/分成收益如何主張
由承租人收取“租金”或者收取“分成款”的這類合同，這裡一概可以按照託管協議來處理。
實踐當中，這些託管協議本不是什麼特別難以處理的合同。雙方約定一個明確的支付標準，然後直接按照合同依約履行即可。但偏偏就是有部分託管人不具有契約精神故意侵犯委託人權益，或者是商鋪運營確實遇到困境，難以收取原先預料的租金。
在商鋪確屬經營不佳的情況下，作為承租人應當接受投資的風險。如果“分成款”是以市場化的租金水平來支付，那麼承租人（委託人）也應當接受經營不佳情況下的市場化租金水平。
在託管人違背契約精神，故意減損委託人權益的情況下，承租人可以用以下方式維護自身權益：1.要求託管人積極履行託管合同，按照市場化水平支付“分成款”；2.
要求託管人履行報告義務，向委託人披露報告委託事項處理情況（合同法規定受託人負有向委託人報告委託事項處理情況的義務）。張澤誠律師
多年前，確實是一鋪養三代。
而現在，變成了三代養一鋪。
很多人手有餘錢，又沒有合適的投資渠道，就想投資商鋪，但是這很可能是不歸之路。
為什麼呢？
電商崛起，對實體商業帶來衝擊
消費者對體驗感的要求越來越高，商鋪運營需要專業團隊
商業轉型，過去10年商業大量建設，商鋪存量過剩。
商鋪流動性差，變現比住宅難，所以，建議非專業人士儘量不碰商鋪。
但，也不排除一些優質的商鋪產品，還是值得投資的。
重要的是，分辨良劣的能力。
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如果，您已確定了投資商鋪的意向。如何避坑呢？
注意，是避坑。首先要保障資產安全，其次，才是收益。
首先，算賬。計算投資回報率。
不要聽信置業顧問給你的承諾和算法，6%7%8%這些只是停留在紙面上的數據，對未來收益沒有任何指導意義。您需要實地去看：
周邊商鋪的經營情況、租金情況，計算周邊商鋪的 單平方月租金×12個月/商鋪單價=年投資回報。低於4%，不用考慮，因為還不如在銀行買理財。
其次，看地段。這點就不用細說了吧。
地段，是商業投資的鐵律。
第三，看後期管理。返租是大坑。
考慮商鋪的經營形態和後期管理，城市綜合體商場店鋪對交通、人流依賴性大，風險也大。
大型商場裡的產權式商鋪，就是那種在開盤之前告訴你，只要你簽了合同，剩下的不用管，會由專業公司代運營，到時候等著分紅就行的，這種形式的商鋪是大坑。其實大部分是虛擬產權商鋪，一榮俱榮，一損俱損，最重要的是後期的運營。
後期運營方，開發商一般會引進一家商業運營公司，或者自己註冊一個商管公司，負責返租。返租計算的比例，所謂的6%，7%，8%均為稅前，前3年一次性抵房款，其實相當於虛高了房價，商鋪白用三年用來培育商業。
但開業後，商業的死活，返租能否兌現，都是3年後的事了，開發商有相當長的時間緩衝。對於這類商業，最大的風險，就是商業公司的招商和運營能力。
一定要對商管公司進行充分的評估。千萬不要因為一兩個大牌的入駐宣傳或者高回報的誘惑就著急入場，到時候不管是合同取消或者是三五年過去開發商停止補貼導致大牌撤場都是很有可能的。
第四，如果第三個選項評估通過了，就是選鋪。就是位置優先！
挑選商鋪的具體位置，這一部分，就不用多說了吧？
