沃倫巴菲特買入5家日本商社的股份，
加拿大BGO聲稱今後將投入1萬億日元買入日本，
香港PAG集團（太盟投資集團）計劃在未來4年內將向日本不動產最多投入約8000億日元，
全球規模最大的投資公司黑石宣佈，今後還將在日本進行2萬億日元規模的收購……
這些全球知名公司、投資大佬，都顯示出了重倉日本的決心。
BGO首席執行官還肯定地表示，日本是當今最具魅力的市場。
與此同時，中國中產階層也正在日本掀起一股“購房熱”。不說別的，光是避險性強、穩定收益、永久性產權，還有完善的教育醫療體系，奧運會、世博會、大阪賭城等源源不斷的國際盛事，就擁有強大吸引力。
但是，如何從第一步開始做日本房產投資呢？在日本進行房地產投資前需要注意什麼呢？
作為領先的海外資產配置專家，瑞鉑特意準備了【日本投資乾貨】系列，為您帶來日本投資的物業類型、注意事項、區域分析等等，跟著瑞鉑，您就做日本投資大神！
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特區民泊、民宿、酒店……
日本的短租房到底有幾種牌照？
日本地道生活的縮影——民宿，規模化管理的——酒店，這兩種形式是近些年來日本不動產投資中最火的。但是，如何判斷房產的經營資質呢？特區民泊、民宿、酒店……日本的短租房到底有幾種牌照呢？這一篇，我們就帶您瞭解一下商業用途中比較常見的四種類型。
住宅宿泊事業法（民宿）
特區民泊（民泊）
簡易宿所（青年旅社）
旅館/酒店
先講民宿。“民宿”二字源自日本的 Minshuku，原意與英美的“Bed & Breakfast”（簡稱B&B）有許多相似之處，也就是僅提供住宿與免費早餐的家庭旅館。
目前在日本有三種合法民宿存在形式：
- 取得《住宅宿泊事業法》的民宿認定
- 獲得「國家戰略特區法」的特區民宿
- 取得「旅遊業法」的簡易宿所
住宅宿泊事業法（民宿）
首先來看住宅宿泊事業法（民宿）。
民宿在日語漢字中寫作「民泊」，為了讓民宿行業更健康快速的發展，平成30年6月（2018年）日本開始正式實施最新版《住宅宿泊事業法》（也就是所說的《民泊新法》）。
“住宅住宿事業”指旅館業法規定的經營者以外者收取住宿費在住宅收留他人住宿的事業，即所謂“在普通人家中住宿”。本次的法律新定義了“住宅住宿事業”，根據住宅住宿事業法提交申報，便可在住宅收留他人住宿。按照新法要求，此類民宿營業天數為一年內不超過180天。
不過，獲得日本民宿牌照也並非易事。在新民宿法實施之後，有運營民宿意向的房主，需要向當地行政管理機構提交申請之後才能營業。考慮到避免影響酒店賓館生意，一些地區也對營業時間有著限制。
法律明文要求房東必須向當地政府機關注冊營業執照以取得許可編號(登録番號)，主要分為住宅宿泊事業者、住宅宿泊管理業者、住宅宿泊仲介業者三大類。須提交內容則包括事業登記、住宅宿泊事業(民泊)標示、消防安全檢查標示以及證明您的房源設備已完善並符合規範。此外，如果屋主沒有同住，房源必須通過第三方經營公司來管理。
申請民宿，需要滿足面積（人均住宿面積需要達到3.3㎡以上）、消防安全、設施、易損品，甚至附近居民意見等方面的要求。
《民泊新法》6要點
A、必須正式通過申請
B、一年營業不超過180天
C、住宿者必須登記
D、民宿經營者必須向都、道、府、省的知事申請登記
E、民宿分為房主在家型與不在家型兩種形態。如果房主不與租客同住，則民宿必須委託第三方機構經營管理。管理者必須向國土交通大臣申請登記
F、民宿中介機構必須向觀光廳長官申請登記
以上是根據《民泊新法》摘抄下來的6條，全國各地方還可以根據當地情況，對民宿業進行更高規制。
當地區域的民宿經營限制
東京23區最活躍的十個區，《民宿新法》後合法經營民宿的範圍。
再來看看日本京都、大阪地區：
京都：僅每年1/15-3/15期間內可營業
大阪： 規定最寬，但道路不足4米寬的區域全面禁止經營民宿
兵庫縣：全年禁止(等於說除了現有的合法民宿外，無法再經營類似房源民宿)
只開放特定其間能經營民宿的區域，僅每年1月15日-3月15日能營業：北海道、札幌市、巖手県、仙台市、福島県、群馬県、東京都新宿區、練馬區、目黒區、文京區、千代田區、中野區、江東區、荒川區、港區、中央區、臺東區、大田區、杉並區、世田谷區、足立區、板橋區、澀谷區、品川區、橫浜市、靜岡県、長野県、新瀉県、金沢市、名古屋市、三重県、滋賀県、奈良県、奈良市、堺市、京都府、京都市、兵庫縣、神戶市、兵庫縣西宮市、尼崎市、姫路市、岡山県倉敷市、沖繩縣。
截至到目前為止，東京基本可以說沒有細則條例限制做民宿的有豐島區，墨田區，北區，葛飾區，江戶川區。以上五個區域暫時沒有限制。
特區民泊（民泊）
第二種，也是很多投資客戶最為關注的一種，就是特區民泊（民泊）。
在介紹特區民宿之前，要先給大家介紹一下特區的概念。特區是日本「國家戰略特別區域」的簡稱，以“打造世界上最好的商業環境”為目的，針對限定的地區與特定的行業進行大幅度的稅務優待與規制緩和的改革制度。
「國家戰略特別區域」聽上去有點太官方了，不太容易理解、簡單來說就是包含了在制度規定的緩和，有試行制優先，實驗型商業活動優先的先進地區的意思。
作為制度緩和中的一項，旅館從業法的緩和就在其中。
特區民泊是指開設在國家戰略特區內的民宿，不受旅館營業法的限制，但要受到特區法和消防法的管理。根據在2018/03特設法令，僅東京大田區、大阪府大阪市、福岡縣北九州市這三個地區可以進行365天的合法民宿運營。
以下是獲得特區民宿的主要要求：
A、該民宿位於國家戰略特區內
B、民宿設施的住宿時間為當地政府規定的3天（2晚）至10天（9晚）或更時間
C、一間房間的建築面積超過25平方米。（可根據當地政府的要求變化）
D、民宿內所有設備使用說明書以及外語指南
E、提供客人名單
F、對周圍居民的適當解釋
G、適當及時地向周圍居民的投訴和及應對方法和結果
劃重點：一年365天合法民宿運營，每天都可以營業，意味著投資收益率也會相應地增多。這使得特區民泊就非常地受歡迎。特別是在訪日外國人觀光客住宿需求旺盛的大阪市，簡直是經營特區民泊的沃土，全國90%以上的特區民宿設施都集中在大阪市。
瑞鉑在大阪甄選的項目，大部分都滿足大阪特區民宿的標準，全年365天不間斷營業，保證收益率。
簡易宿所（青年旅社）
住宅獲得旅館從業法的許可（根據規模和形態「旅館・酒店營業」或者「簡易宿泊營業」）等形態的民宿運營。
在每年都會有眾多外國遊客到訪的世界著名觀光地——古都京都，把老町屋等傳統的舊住宅改裝成簡易宿所型民宿的情況急劇增長。因此，投資京都町屋的小夥伴可以考慮：[簡易宿所]
拿到 [簡易宿所]許可之後運營的物件，從法律意義上來看是屬於取得了營業執照的旅館，故不受一切有關民宿的法律，條例的制約與限制。（180天運營天數的限制並不適用於簡易宿所）。
但是，簡易宿所有哪些申請條件呢？最重要的四點：
1.面積問題：根據日本政府2016年3月30日的發行的[旅館業法施行令改正案]中規定：[簡易宿所]的面積標準為[當入住人數不滿10人的情況下，人均面積超過3.3平方米]。
2.關於是否需要設置前臺的問題：[簡易宿所]作為旅館業的營業形態之一，原本必須設有辦理入住手續的前臺。但是自2016年3月30日開始，設置前臺不再是硬性條件，但是最終決定方是地方自治體。
3.用途地域的問題：首先來解釋一個概念——用途地域。根據日本[都市計劃法]：為防止土地被混用，給每個區劃都指定了居住，商業，工業等特定用途。也就是說當政府把一塊土地的用途定為工業專用後，該土地就只能建工廠，不能建住宅。相比前兩種民宿，簡易宿所只能在以下用途地域，才能夠開設。
● 第一種住居地域
● 第二種住居地域
● 準住居地域
● 近鄰商業地域
● 商業地域
● 準工業地域
某些地域被是不允許經營旅館的，比如下圖最後一行的灰色部分
也就是說，如果公寓或者一戶建所在用途地域不在這六種範圍內，是無法經營酒店或旅館的，也就是說無法拿到簡易宿所許可。在日本房屋買賣時，用途地域會作為基本信息記載在販賣傳單上。
4.簡易宿所還有一個特點在於，男女空間的分割。
這裡順帶地介紹一下，酒店和簡易宿所的區別。可以簡單的以目標客人作為區別的指針。
相互認識的配偶，親屬，朋友成組成團的一同利用一個房間。房間裡有廁所，洗臉池和浴室。這樣的經營視為酒店。
不認識的人，在一個房間裡，分別利用各自的床位休息（可以是上下鋪，也可以是單人床）。在房間外面設置有共用的廁所，洗臉池，浴室。這樣的經營視為簡易宿所。
因為是不認識的人共同利用的空間，所以首先，男女居所要分開。當然，只做女性生意或者只做男性生意的話，空間只有一個也是可以的。
同樣，男女廁所也要分開。
根據房間最大利用人數的上限設定，所需要的廁所數量肯定也是不一樣的。
舉個例子來算算這廁所的個數可能更加一目瞭然。
假設是兩層樓建築。一樓男性專用，二樓女性專用。房間最大容納8個人（上下鋪的床放4個）首先一樓要造一個前臺，所以必須男女廁所各一個。同時一樓還要容納八位男士，所以男廁所要加兩個。二樓容納八位女士，所以二樓需要3個女廁所。
同時簡易宿所還需要符合旅館業在內部設備上的有關標準。除此之外，由於旅館在消防法中屬於[特定防火對象物]，還需要經過消防認定才能夠申請。
旅館/酒店
最後一種大家比較關心的，旅館/酒店。
這個比較容易理解，就是有旅館/酒店牌照的西式酒店、日式旅館。經營者需要取得「旅館營業執照」，取得此類合法民宿執照門檻較高，一年365天可以營業。很多日本酒店/旅館的投資者會選擇收購的形式，也就是購買帶酒店/旅館資質、運營中的日本酒店/旅館。酒店/旅館作為經營熱門項目，經營風險低，且滿足經營管理簽證申請條件。
總結
日本國土交通省發佈的訪日遊客數據顯示，2019年訪日外國遊客達3188萬人次。
日本政府曾經預估，未來10年，赴日遊客目標人數從2000萬變成6000萬。
數量如此眾多的遊客，未來日本的民宿與酒店投資機會還是有非常多的。
但是，大家在投資時也要注意物件的管理規約 ，避免踩坑哦。
