業主篇七:不能用業主集體表決的方式取代依法合規的審批

在今日頭條中接到某業主私信諮詢,未封閉的小區樓與樓中間的道路比較寬,交通流量也比較大,屬於城市道路,晚間經常過大車鳴笛影響居民休息,是否能通過業主大會表決的方式讓物業公司設置道路限高杆,以減少大型運輸車輛對居民生活的影響呢?如果大車撞到了限高杆兒致使車主停放的車輛受到損傷,物業公司是否有賠償責任?

這裡要明確一個具體的觀點,即業主以合法表決的方式要求物業公司實施的事項只能是本小區內有關物業管理的相關事項,超出了這個範圍,表決即使超過了法定的比例、數額,決議也沒有合法的效力。結合本案有一個明顯的問題,即在小區樓房間穿越而過的這條比較寬的道路屬於市政配套的道路,而非小區內部通行的道路,它的管理權歸路政部門和交警部門,而不是由物業公司進行管理,小區業主表決要求設立限高杆限制大車通行,這種做法必須取得路政和交警部門的行政審批,否則未經批准就你裝限高杆兒就是違法行為,會因為違法侵權承擔相應的法律後果,物業公司盲目行動會產生行政違法的法律後果。

第二個是設立限高杆兒後,應該在合適位置設立道路限高警示牌。由子通行車輛疏於觀察或採取避讓措施不及而撞上了限高杆兒,致使業主停放在道路兩側的車輛受損,物業公司是否承擔賠償責任?情況比較複雜:第一種情況是未經交管、路政部門審批就設定的限高杆,司機因為疏於瞭望而撞上限高杆兒致使車輛被損,和物業公司私自設立限高杆兩個因素疊加,完全就是一個混合過錯,物業公司、業主、撞杆車輛的車主都可能成為賠償責任人,而且由於物業公司私設限高杆的行為觸犯了市政道路管理的相關法規,可能還要面臨行政處罰,具體的責任應該根據案件發生的具體情節來認定;另一種情況是路政、交警部門批准了設立限高杆兒,並在合理的路段以警示路牌提前提醒了過往司機,那麼就要看物業和業主之間限高杆兒管理的約定,以及撞杆車輛的具體情節綜合判定責任承擔比例,但我個人的建議受損車主報警處理,由公安交警部門偵察事發經過,核查肇事車輛,明確具體承擔責任的肇事車。開放式的小區要求物業承擔這種限高杆兒的管理責任應該責任不大,具體綜合有沒有相關的合同約定、監控、是否安裝了行車記錄儀、案件偵破情況等,最後來根據情景認定責任,在此不好盲目推斷。

本案最大警示是業主表決的合法決定事項物業公司應該遵照執行,像本案這種特殊情況,物業公司應該有相關的法律觀念,提醒或代理業主履行相關的申報和行政審批程序,同時要明確相關的管理責任,必要時可以投保物業管理責任險,才能使自己處於主動地位,否則極有可能稀裡糊塗承擔了法律責任。

業主篇七:不能用業主集體表決的方式取代依法合規的審批

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