如何在城市擴張的基礎上，綜合開發優化城市空間，提升城市能級……全球範圍內的世界級城市都在一定時間段存在同樣的問題，而通過TOD模式綜合開發城市空間，提升城市增長成為經典範本。在中國，隨著軌道交通的建設快速發展TOD開發模式也成為中國城鎮化的重要手段之一。
TOD模式是以公共交通為導向的開發規劃一個居民或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。那麼要實現TOD的開發模式，起碼要具有一個交通樞紐站、站點聯通力較好、同時站點所在城市處於受益方，這才能吸引更多的人流。
2019年四季度長沙高鐵西站設計方案公佈；未來，這裡將成為高鐵、地鐵、城鐵、有軌電車、磁懸浮、城市公交“六位一體”的立體交通樞紐，他是繼長沙火車站、長沙高鐵南站之後，長沙第三座國家級綜合交通樞紐。
那麼，高鐵西站TOD開發條件如何？開發程度如何？
01
高鐵經濟下，
長沙交通樞紐地位確定
1978年高速鐵路正式進入中國大眾視野，2019年中國高鐵營業總里程將達3.5萬千米，涉及城市近200個。高鐵的開通對城市而言，交通的利好將對當地城市基建，房地產投資等方面有一定的拉動作用。
目前長沙高鐵直達城市136個，通達性較高，位列全國第五。二線城市中長沙僅次於武漢，位列第二，其中四大一線城市直達，可實現通勤的城市中，3小時內通達城市達25個，1小時內通達城市8個，且多為長三角以及長株潭城市群城市。
高鐵樞紐之爭由來已久，縱然很多城市可以把樞紐建設成為八心八箭，但從中長期來看，中部省會城市都將建成超級樞紐，具體衡量一個城市的樞紐排名除了考慮到本身城市連通的城市外，還應結合其與發達城市的聯繫緊密程度。
（方法：指數=城市GDP/上海GDP；加權分值=車次數*指數)
從車次數來看，中部城市長沙位列第一，結合連通城市數，長沙市中部城市中僅次於武漢的交通樞紐，且逐步開始縮小差距。
而高鐵對房地產的帶動作用更多的體現在長沙、南昌、合肥等內生動力不足的城市，像成都、武漢此類城市能級較高，足以依據內生動力拉動市場，高鐵帶動性不強。
具體數據來看，長沙高鐵的開通對房地產拉動最大，市場容量上漲125%，但房價漲幅並不大，作為全國窪地城市，市場容量和房價並不匹配，後期房價補漲機會較大。
長沙2009年通高鐵，當年GDP為3744.76億元，10年漲幅達194%；同時當年GDP排名上升2位，排名第20，歷經10年發展，長沙GDP位列全國13名，GDP排名上漲10位，城市發展受益明顯。
長沙公共交通樞紐已現，高鐵西站TOD開發模式具備一定基礎。
02
產業帶動發展
高鐵西站未來承接2500萬人流
長沙目前規劃有兩大高鐵站，其中高鐵西站處於開發建設中，從兩大高鐵站主要功能來看，高鐵南站為會展新城主要是人流的帶動性，而高鐵西站為產業西城主要是物流帶動產業的發展作用。
高鐵西站位於長沙城區西北部，高新區與望城經開區之間，規劃高鐵場6臺13線，城際場6臺12線，可能接入線路有長株潭城際、長益常城際、長嶽城際、長譚西城際以及渝長廈高鐵等線路，未來將承接2500萬人流量。
規劃來看，高鐵西站整體分為四片區十一組團，未來這裡將以TOD模式開發，建設成為以高鐵西站為中心集工作、商業、文化、教育以及居住為一體的小鎮式片區。
高鐵以南為產業片區，中部為核心服務片區，北部為生態宜居片區，目前產業園以及生態宜居片區已經處於開發中，而站前服務核心片區目前還未開始開發。
高鐵西片區以高鐵西站為基礎的TOD開發模式基本規劃已成。
03
金橋樞紐動力加速
高鐵帶動區域產業與房地產發齊展
金橋樞紐是望城經開區最早的產業項目之一，也是高鐵西片區產業發展的先驅，從高鐵西片區前身以金橋樞紐站為中心可見其地位。
高鐵西站片區後期進駐的主力產業
2017年以前，望城經開區主要企業為金橋國際商貿城、旺旺集團、沐林食品、中聯重科等食品製造和運輸設備製造業為主，2017年長沙西站規劃方案公佈，同年國美、京東、唯品會以及蘇寧四大電商落戶望城經開區，再加上億達智造小鎮、金旅環保產業園、深圳市健科電子有限公司等工業園的入駐，以金橋樞紐為基礎的望城經開區實現質的飛躍，2017年進入“千億俱樂部”。
高鐵西片區在售和待售項目
2016年高鐵西片區商品住宅開發基本為“零”，2017年以後億達、大漢、澳海紛紛在該片區拿地，並開發商品房，到2019年高鐵西片區商品房成交面積達45萬方，成交套數達3727套。
（套數按照長沙目前主力面積120平米計算）
另外從目前在售和預售項目的庫存來看， 高鐵西片區還有197萬方存量未售，預計16429套房源，再加上已售房源，未來周邊至少有7萬常住人口，再加上產業人口以及未出讓住宅地塊，未來這裡人口將超30萬。
04
交通樞紐與金橋產業聯動下
交通發展支撐起TOD模式開發
TOD模式主要為公共交通，除高鐵西站的樞紐外，交通網絡的發展先行，也是支撐片區TOD開發的必備條件。
目前高鐵西片區有雙“井”字骨幹道路，外“井”由銀星路、嶽麓大道以及三環線和黃橋大道組成，內“井”字由黃金大道、馬橋河路、郭亮路以及青山路組成，道路密集度較高。
整體道路分為快速路、主幹道以及高架落客系統，三圈層立體式道路。另外隨著長益高速複線的建設完工，未來高鐵西通往益陽僅需半小時，可很好的吸納益陽人才。
地鐵方面，目前高鐵西站已有2號線地鐵，未來還規劃有9、10號線以及西站-機場快線，未來無論是通往梅溪湖、長沙各大火車站還是通往濱江、五一廣場都非常方便。
高鐵西片區整體交通網絡是集高鐵、城鐵、地鐵、磁懸浮、輕軌、長途汽車以及城市公交等七合一的國家級綜合交通樞紐。
另外教育和商業則是鎖住人流的根本，可為TOD開發提供人口保證，目前高鐵西站引進明德學校，但生活購物商業以及辦公目前片區基本空白，但從規劃來看，金橋國際商貿城附近為生態宜居區，目前正處於開發階段，且附近將規劃多個商業綜合體，包含大漢國際工匠院、大漢公園裡以及高星西鐵新城等商業，商業體量近60萬方，將成高鐵西片區最早的商業中心。
05
商業中心啟動建設
大漢公園裡彌補區域商業空白
如果說大漢金橋是高鐵西片區的產業先驅，那麼大漢金橋商業生態城則是周邊的商務先驅。
大漢金橋商業生態城整體規劃有20餘棟SOHO公寓10000餘戶、2大專業市場近4000商家、7棟甲級寫字樓容納企業近1500家、1棟五星級華美達廣場酒店，未來可滿足周邊商業和居住人群的辦公需求，年人流量可達50萬。
未來這裡常住人口近30萬、高鐵西站客流達2500萬，這些人流量的直接需求就是商業。
那商業先驅在哪？
大漢公園裡PARK漫街規劃8棟獨立商業，裙樓底商5棟，總計2.2萬商業，目前已引進大漢影視城、徐記海鮮、十二獸酒吧、恩特華聯超市四大主力店，其他劃分了文娛休閒、特色餐飲、西式快餐、社區生活配套等各類業態板塊。
作為周邊5公里範圍內唯一吃喝玩樂購一站式商業街，商業建成後將承接大漢公園裡5000業主、金橋國際大市場2萬商戶、6萬企業職工；大漢國際工匠院400餘家培訓機構，每年有10萬高職學生；大師城1000餘家工匠企業，20萬人流；長沙醫學院20000大學生，周邊50000原居民、1400餘家企業、高鐵西站2500萬年人流量。
項目目前在售的商鋪為6號棟，商鋪面積為23-29平米，預計價格18000元/平，總價60萬不到，開間4.2米，進深僅6.5-7米，層高5.4米，相當於買一層送一層。
小區商業主要規劃為17種配套，主要有生活超市、餐廳、影院、文娛休閒等等；6號棟一層規劃為生活配套，二層為健身會所。
項目目前有有兩種模式，一種是3+2委託經營模式：前三年委託經營收益為稅前年均6%，稅前總計18%在總房款中一次性抵扣；第四、五年為簽約合同金額稅前7%的年收益；二種是商鋪自營：享受經營補貼，補貼標準為正常優惠後總房款的10%（即按總房款九折優惠，總房款中一次性抵扣，不入合同房款）。
高鐵西片區以高鐵為基礎，以產業帶動片區TOD開發，以密集的交通網絡為支撐，以巨大的人流為保障，以商業、辦公、教育、居住等配套點綴，TOD開發模式已成，未來隨著商業的逐步完善，將自成一體，形成集工作、商業、文化、教育以及居住為一體的小鎮式片區。
（文章來源 克而瑞長沙）
