第一次买房的张芳，被南京名校的力量“吓到了”：五一假期，她跟着江北雨山路中介看了两套房，分别是中交锦蘭荟约88平和金地格林格林约86平的三房，短短半个月，房子总价竟然了上涨10万-20万。
在河西上班的张芳，买房预算约200万：“新房动不动就3万多，压力太大，二手房多淘淘或许还能捡个漏，拿到手就能住。公司在10号线中胜附近嘛，顺着地铁看到了雨山路，这边新小区的价格相对便宜。”
但张芳万万没有想到，自己仅仅拖延了半个月的看房时间，中交与金地两个小区就涨了十几万。“中介说了，都是学校惹出来的，80多平的小三房，提价十几二十万都正常，还指着墙上的房源价格表说200万都已经买不到88平的户型了，这段时间不下定，后面还会涨呢。”
▲此前中交锦蘭荟的价格信息
关于部分中交锦蘭荟和金地格林格林业主“傲娇”涨价这事儿，还得从4月底说起。
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一纸文件刺激，部分二手房东加价卖房
4月22日，浦口教育局接连发布3所学校文件，分别为游府西街小学浦口分校（暂定名）、金陵中学浦口分校（暂定名，以下同）和南京审计大学实验学校（暂定名）的学区划分事项的通告（草案）。
一石激起千层浪，更何况是3所如此备受关注的学校，其中讨论最多的是金陵中学浦口分校。根据浦口教育局发布的文件，该所学校的学区拟划分为：海峡大道（东侧）至沿山大道（南侧）至光明路（西侧）至浦乌路至宁合高速（北侧）以内区域。
拟划分显示，金中浦口分校拟划定施教区内的小区为中交锦蘭荟和金地格林格林，北江锦城、雨山美地等小区被排除在外。
▲拟划分示意图 仅供参考，以最终文件为准
与北江锦城、雨山美地等“苦恼”的业主相比，被拟划分至金中浦口分校内的中交锦蘭荟和金地格林格林的业主们喜上眉梢，最明显的表现莫过于二手房市场的反馈。
▲来源：网友提供
在中交锦蘭荟一中介门店上班的刘杰表示：“以前88平的户型总价大约在200万，但在学区划分的草案出来后，
普遍上调10万-20万左右；116平的大户型，之前265万算比较高的了，现在普遍270万-290万，而且270万可能还选不到，因为中交的大户型不多。”涨价后的市场接受度如何？刘杰回复：“上涨10万大部分买家可以接受，但一次性调价20万，想要卖出去就有一定难度，小户型划下来单价涨了2000多，想买这里的大部分都是刚需，对价格上浮很敏感。”
关于涨价这点，中海万锦熙岸某中介门店的高志也表达了类似看法：“学区划分出来后，我们门店的一位买家就盯着中交锦蘭荟的小户型，连看三套房，前两家房东喊出涨价20万，买家接受不了，第三位房东着急卖房换新房，没有涨价，直接成交。”
“单价涨1000左右的房东，还是比较理智的。好玩的是，个别中交的业主开始效仿18年西江月小部分业主联合哄抬房价的行为，加价四五十万，太夸张了。这极小部分房东也不卖，就是单纯抬价。这种单子我们门店不接。”高志哭笑不得。
▲来源：链家
高志还透露：“其实中交跟金地都是不错的小区，11层低密度在市场比较稀缺，整体环境也算不错。尤其是中交小区规模很大，80多平的小户型货量充足，不少经济能力有限的刚需比较青睐这个小区。”
在河西上班的张芳就是“经济能力有限的刚需”中的一位典型：“雨山路周边的次新房小区基本都看过了，融创臻园的小区品质感不错，但单价高；中海万锦熙岸、中交、金地的价格大差不差。中海距离地铁更近，就是差个好学校；中交与金地距离地铁有段距离，但后期不会因为学校问题而发愁。”
不过让张芳犹豫不决的是，短短半个月，就因为一纸学区草案，房子总价上涨十几二十万。她只好对中介表示“再考虑考虑”，却得到中介的如此回复：“姐，实话跟你说，等半个月后再来，又是一个新的价位了，现在中交业主心态都挺好的。”
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“发愁”的中交投资客
中交锦蘭荟的业主都挺好？对于此，业主胡琴却叹了一口气：“1万多买入的业主，才有傲娇的资本呢！我这个单价2万入手的人，拿房后二手房价跟新房没差很多，高楼层的能卖到2万2，低楼层的卖到2万能成交就不错了，而且小户型供应量太大，只求3年后脱手不亏本。”
在朋友眼里，胡琴是位“锦鲤”：2018年12月，中交锦蘭荟以约2万/平的价格开盘，4639组买房人报名，中签率17.6%，胡琴成功选到一套低楼层的88平户型。
“总价160万，首付50万左右，当时到处摇号哎，摇了3个月，仙林湖万达茂、江宁武夷名仕园都没摇中，买中交就图个便宜嘛！2万还能买哪里么？”
胡琴回忆，自己只去过中交锦蘭荟两次：“一次是买房，一次是拿房。18年底市场比较火，利率也高，上浮了15%。事后沉下心来，感觉自己冲动了，买得血亏，距离地铁远，小区太刚需，出租也就一千多一个月，交付后就一直放在那里。
低楼层的价格还比较低，刚拿到房产证，3年后立马出手，只求不亏本。真正赚到的是早期1万2、3入手的业主，现在价格翻番了。”
▲数据来源：链家 仅供参考
与胡琴一样，最后两次开盘入手中交锦蘭荟的投资客并不少，但“潮水褪去，才知道谁没裸泳”，冷静后的胡琴，反复算了笔账，对自己单价2万入手中交锦蘭荟的这笔投资“表示担忧”：
第一，江北项目“扎堆”，“冰火两重天”愈发明显。不包括桥北、桥林等区域在内，核心区、雨山路、老山等区域都是“供房大户”。最好卖的当属核心区，江畔都会上城、润辰府、悦辰府等楼盘都是“不愁卖”的典型。
形成明显对比的，是一众非核心区域，打折促销、特价房、工抵房层出不穷，但大部分楼盘销售依然不乐观。以老山某盘为例，去年9月推出260余套房源，截至今年5月6日，销售数据（认购+成交）仅63套，整体去化仅2成多。
▲来源：网上房地产
在刚刚结束的五一小长假，该楼盘还推出了10套特价工抵房，最低单价约24263元/平，与30000元/平的销许价相比，着实优惠了不少。新房卖不动，二手房的价格也难“涨”上去。
第二，江浦的次新房小区“扎堆”。以雨山路为例，目前区域内的二手房主力小区有融创臻园、金地格林格林、中海万锦熙岸、北江锦城、雨山美地等，最新参考均价与房屋总户数分别如下（数据来源链家）：
▲数据来源：链家 仅供参考
融创臻园，3月参考均价27980元/平，房屋总数1048户；
中海万锦熙岸一期，3月均价24429元/平，房屋总数2282户；
中海万锦熙岸二期，3月参考均价26090元/平，房屋总数1010户；
金地格林格林，3月参考均价24987元/平，房屋总户数883户；
中交锦蘭荟，3月参考均价23784元/平，房屋总户数2592户；
北江锦城，3月参考均价22742元/平，房屋总户数3533户；
雨山美地，3月参考均价22041元/平，房屋总户数818户；
金盛田锦上，3月参考均价19678元/平，房屋总户数1121户；
融创臻园因小区整体品质较高，二手房价也比较高；中海万锦熙岸交付多年，且距离地铁较近、生活氛围成熟，所以在二手房市场的表现也不错；金地格林格林与中交锦蘭荟则因为金中浦口分校的学区拟划定，身价水涨船高。
从房屋总户数上看，除了金地格林格林与雨山美地外，雨山路主力二手房小区的总户数基本在千户以上，北江锦城更是突破了3500余户，整个区域二手房的供应量自然比较“可观”。尤其是后期投资客较多的中交锦蘭荟，待满足3年限售后，这个小区将成为“供应大户”。
第三，金中浦口分校周边“空地”太多，想要出好成绩，得再等等。只有名校名头还不够，成绩也至关重要。最典型的案例便是河西南外。由于入住率、生源特殊等因素，河西南外近两年的成绩常被“吐糟”。不过随着后期河西南“星八客”业主的陆续入驻，买房人对河西南外的成绩持期待态度。
▲拟划分示意图 仅供参考，以最终文件为准
从目前金中浦口分校拟划定学区来看，中交锦蘭荟与金地格林格林是主力，周边多为空地。而根据此前既定的时间表，金中浦口分校预计在今年开学，仅依靠目前的两个小区金中浦口分校想要出好成绩，绝非一件容易的事儿。
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名校才是楼市的救世主？
在南京楼市，名校学区堪比“救世主”般的存在：
去年8月，栖霞山片区引进南外教育资源，华侨城翡翠天域一改此前不温不火的销售情况，跻身成为热销盘；
随后，南外仙林分校牵手麒麟，不少二手房主坐地涨价；
终于等来南师附中的燕子矶，曾经被诟病的金浦紫御东方现在也成了香饽饽；
计划“引进鼓楼、玄武优质教育资源”的栖霞经开区，紫樾府首开2万8的精装价，冲着“名校”买单的购房者不在少数；
“南站中学学区南京市雨花台中学南站校区，小学为南京市雨花外国语小学南站校区”的回复，也让惴惴不安的南站业主们吃了颗定心丸；
……
道理很简单，名校学区的背后，不仅仅关系到孩子们接受的教育质量，还深刻影响小区未来在二手房市场的站位。金中浦口分校的划分草案，能令中交锦蘭荟与金地格林格林的部分业主“傲娇”涨价，也在情理之中。
优质公办教育一直是江浦的短板，而金中浦口分校的落定，为江浦引进了优质的主城教育资源，也有望改变区域教育资源的软肋。不过，虽然学区固然可以提高房价，但最终还是要靠“成绩单”说话，想要短时间内大涨的房东们，也要酌情考虑市场的接受度。
注：文中人物系化名
