近日深圳爆出一則新聞：6平米的蝸居88萬一套，剛剛上市就被搶購一空。對在房價面前無奈的許多一二線城市居民來說，高企的房價可能已經無法刺激他們疲憊的神經了。在這個當口，我們不妨跳脫出熱鬧的國內樓市，看看東瀛的鄰居日本。
據齊魯晚報9月25日報道，上世紀90年代初，日本已經成為世界上最發達的資本主義國家，人均GDP為美國的1.5倍。當然，日本的房地產市場也是一片火熱。由於對“嬰兒潮”帶來的住房剛性需求過度樂觀，人們瘋狂將錢投向房地產。在80年代末，基本上銀行新增貸款全部都是用高價房作為抵押的。同時，日本已經沒有人願意從事實體經濟，三菱、索尼都開始涉足房地產。看到這種情況，日本政府決定主動戳破泡沫，儘管他們知道這樣做會導致整個國民經濟長達十幾年的蕭條。政府將銀行利率上調一倍多後，投資者開始恐慌，紛紛拋售股票和房產。崩盤後15年，日本經濟始終處在蕭條之中。
而俄羅斯的房地產泡沫比日本更大，卻由於政府的政策而一直在持續。由於本世紀初國際能源價格上漲，以賣石油為主要產業的俄羅斯出現了不少富人。他們爭相跑到莫斯科去買房，導致了莫斯科房價出現暴漲。但隨著石油價格下降，俄羅斯也出現了經濟危機，房地產出現了崩盤的危險。此時俄羅斯政府選擇了讓盧布貶值，而莫斯科的房價並沒有出現波動。
中國當前的形勢與日本當時完全不同。不少經濟學家和政府官員就稱，日本當時的城鎮化率已達到78%以上，而中國目前的城鎮化率只有56%左右。而且，目前中國房價的高漲只是出現在一線城市和熱點二線城市，這些城市還擁有大量的剛需人群。
不少分析也稱，崩盤後並不會出現很多人想象中的“房子隨便搶”的情況。低收入者不會因為房價降低，而獲得生活水平的提高。房價暴跌後與房地產所有有關的行業都會陷入不景氣，人們可能會在一夜之間失業，更加無力購房。而現在買不起房子的人，恰恰是到時候最容易被裁員的人。另外，已經買了房子的人，會面臨房屋貶值卻要繼續交房貸的境地。假如出現貸款者大面積斷供，銀行很可能吃不消，那正在持幣的普通人很有可能無法取出存款，傾家蕩產不是危言聳聽。
同時，如果房地產市值縮水嚴重，已經被超發的貨幣將流入市場，造成短時間內物價飛漲，受傷的還是普通的老百姓。正是由於上述原因，分析普遍認為政府會採取一切措施，防止房地產泡沫急速破裂。但也有專家認為，經濟政策在市場經濟面前也不是萬能的，而中國的城鎮化能否支撐起日益高漲的房價，未來仍不好說。目前中國城鎮化率雖然只有56%，距離70%的目標還有一段距離。但由於計劃生育政策造成的人口結構問題，目前農村有能力或潛力在城市買房的年輕人早已有限。留在農村的人口中，老年人和留守兒童佔了很大一部分。他們進入城市後，一般會選擇和子女或父母居住，很難產生足夠的房屋需求。
最悲觀的聲音便是，政府會通過持續寬鬆的貨幣政策暫時保住房價，但實體經濟的滑坡和逐漸放緩的城市化進程，最終會使得中國房地產泡沫破掉。一旦到那個時候，受影響最大的無疑是正在還貸的“房奴”和賭上了全部身家的炒房者。而只擁有一兩套自住住房且債務不重的人，在樓市上受影響不大，但也免不了遭遇物價飛漲和收入下滑。
延伸閱讀——《怎麼看東京房價PK北京房價》有媒體報道說，中國北京城區的房價比日本東京的高。事實果真如此？該如何看待這一問題？
東京房價吸引力何在？首先，讓咱們看看東京房價和北京相比是什麼情況。新華社東京分社所在的澀谷區惠比壽地區屬於東京一等地，即房價最高的地段，分社對面一座建好約2年、精裝修的3層小樓連車位帶永久產權的地皮只要7680萬日元（約合397.8萬人民幣）。而東京的二手房和小戶型住宅，即使是在市中心，只要2000萬日元（約合103.6萬人民幣）就能購買一套。而根據中國搜房網的統計，2015年4月份北京新房均價每平米約3.23萬元人民幣。另外，搜房網的房價地圖顯示，北京東西城總體房價最高，均價在每平米5萬至6.7萬人民幣之間。
還是不好比較？那我們再看看日本的一些數據。根據東京鑑定公司公佈的2014年首都圈（東京及附近地區）的房價，每套新公寓平均價格4653萬日元（平均使用面積63.16平米），如果是二手房的話則為每套2710萬日元（平均使用面積63.01平米）。這裡價格是按套計算，還和樓內其他房主共享地皮的永久產權，而且是指使用面積，不像中國住宅是包括公攤面積一起出售。更重要的是，日本住宅都是精裝修出售，不僅廚衛齊全，甚至有的還送一部分電器和傢俱，真正達到了拎包入住。而根據日本專業二手房網站“home4u”5月1日的最新數據，在東京23區中房價位於前列的新宿區和澀谷區，90至100平米的住宅每套最高價分別只有6053萬日元（約合313.5萬人民幣人民幣）和6133萬日元（約合317.7萬元人民幣）。看起來，東京房價確實比北京更有競爭力，但值得注意的是，日本總務省公佈的2013年住宅和土地調查顯示，日本全國住房自有率平均是61.1%，而東京的住房自有率是46.2%，處於全國最低水平。
日本約有十分之一的人口集中在首都地區，東京可謂寸土寸金。對於日本人來說，在東京買房仍是很貴的，很多人買房仍是貸款35年。最關鍵的是需求不旺，而且沒人炒房。日本人一般是貸款買房，不願意買的就去租房，買不起也租不起的，就租住公營住宅或者住公司宿舍，選擇很多。
在日本的車站等繁華區域附近，經常會看到“都營住宅”、“區營住宅”、“市營住宅”等字樣，這些統稱為“公營住宅”，是通過國家與各地政府自主出資建房，或收購、租賃民間住宅，再以低廉的價格租賃給低收入人群。各級政府為低收入者建造的廉租房，地理位置往往很優越，有的規模很大，形成很大的住宅區，稱為“團地”。
身在東京、家庭年收入低於一定標準的住房困難戶都有資格申請廉租房，其標準為兩口之家年收入在278萬日元（約合14.34萬人民幣）以下，三口之家年收入在316萬日元（約合16.31萬人民幣）以下，四口之家在354萬日元（約合18.27萬人民幣）以下，五口之家在392萬日元（約合20.23萬人民幣）以下，六口之家在430萬日元（約合22.19萬人民幣）以下。有申請資格的單身者一般是指在東京居住3年以上並符合一定收入條件的60歲以上的住房困難者。除了政府主導的公營住宅外，還有由地方政府與企業合作打造的“特定優良租賃住宅”，這是面向中等收入群體開發的住房租賃項目，由地方政府統一管理。此外，近年來經改造、翻新過的“團地”住宅，也在獨立行政法人的管理下，面向中低收入家庭出售。
政府的保障房建設滿足了低收入者的需求，商品房很難隨意漲價；而在日本社會日益老齡化的情況下，多年來通貨緊縮的形勢下，住房需求並不旺盛；所以炒房現象在日本幾乎沒有。2013年，東京的總和生育率只有1.13，在日本全國最低。本地需求有限，而政府修建的廉租房只租不賣又保證了房源。為了避免人口過度集中到市中心，日本從上世紀50年代開始到80年代還在東京和大阪等城市圈的郊外大力建設新城。目前，東京的很多上班族居住在東京附近的新城，便捷的公共交通可以讓他們方便進出首都，無需扎堆在東京市內購房，自然也降低了東京住房的剛需。而且，不少日本人樂於租房，覺得既省事又省心，尤其是年輕人，絕大多數都比較務實，有房沒房都能結婚，日本年輕人沒有買房結婚的壓力。
在日本報紙上，不時可以看到各種墓地的廣告，而罕見不動產廣告，在日本，不動產業基本屬微利行業。由於日本土地多數為私有，買賣自由，供應充足，而公有土地出售時，都要進行招標。國稅局都會對各地資產評估之後公佈數據，信息時代讓地價更為透明，例如日本全國地價網站www.tochidai.info顯示，2014年東京都的地價平均是80.1162萬日元每平方米，為全國最貴。地價明擺在那裡，如果某家房地產公司的房屋售價高得離譜，不僅會銷售不出去，甚至會毀掉自己的牌子。總而言之，日幣擁有著強大的避險功能，而日本地產最大的特色維増漲緩慢，並持續増漲的態勢，投資日本地產的確是明智之選！
總而言之，東京房價一直低迷不前，有國家政策、經濟形勢、人口結構和社會觀念等多方面因素在起作用。
