在存量房時代的一線城市，為求學、為養老、為環境，住得大一點、生活便利些，換房已成為“新剛需”。那麼，換房剛需背後隱藏了什麼規律？今天用數據分析來告訴你。
“第一套房”，很難一步到位
“寧要一線一張床，不要四線一套房”，是當下很多年輕人心境的寫實，然而面對動輒幾萬的房價，經濟實力薄弱的小年輕們尚不能一步到位實現大三居式“理想居所”，於是，先湊一套一居首付，再通過換房逐漸向三居過渡，就成了他們“曲線救國”實現人生理想的普遍方式。
貝殼研究院對上海鏈家2018年成交的、首次購房為30歲以內的客戶進行抽樣調查後，得到首套房的三個基本關鍵詞：外環外、50~60㎡、20年左右房齡。
根據貝殼網掛牌數據，這樣一套房的掛牌套均價約為173萬，而上海要求首套房首付比例不低於30%，年輕人在上海首次置業需要準備的資金大約在51.9萬左右。
一套50~60㎡的房子所能承擔的功能非常有限，對於單身或兩口之家來說性價比很高，可對於三口甚至四口之家來說，空間遠遠不夠。於是當業主在面臨結婚、生子、贍養老人等問題時，換房就變成了剛需。
貝殼研究院通過以下數據進行推算：
- 鏈家網當前掛牌的近10萬套房源中，業主明確表示售房原因是為了置換的佔比達47.49%；
- 上海鏈家近兩年成交案源中，全款佔比達22.7%，貸款額度低於50%（包括全款）的佔比達57%；
- 根據貝殼研究院全國經紀人調研結果，當前市場客戶中改善型換房客戶佔比達60.39%。
綜上，貝殼研究院推斷上海市場當前的置換客比例達到六成。
換房之前，必須知道的小秘密
接下來我們以上海為例，看下一線城市的置換客們，都有怎樣的特點。
01
不想搬太遠！超6成人置換距離不足10km
從置換距離來看，置換的平均距離為10km，大量的置換客都集中在短距離置換的部分，其中，21.02%的客戶置換距離不足1km，47.17%的客戶置換距離不足5km，64.20%的客戶置換距離不足10km。
同時，所有置換客中有53.72%的客戶選擇在同環線內置換，27.89%在同板塊內置換，8.12%在同小區內置換。
在一個區域生活久了，就會形成習慣和依賴，尤其是在一線城市，人們在適應了通勤距離、周圍基礎設施及物價後，就會形成舒適圈，在換房的時候更傾向於在周邊選擇。
02
都是為兒女！人生換房高峰瞭解下
從置換面積來看，不同年齡段的客戶顯現出不同的特徵。
對於年輕人來說，更多客戶選擇小房換大房，佔比最高的是30~40歲之間，置換前後平均面積差也達到所有年齡段最高，一次置換面積增加約30㎡。而隨著年齡的增加，則有更多的客戶選擇大房換小房。
置換，究其原因，是因為在生命週期中出現了轉折點。
中國人的房屋需求與家庭關係休慼相關，恰適婚年齡，離開父母重組新家庭，會購買一套婚房。因此多數人的首次購房行為發生在新婚前後。
而首次置換行為多發生在生育後的6年。6週歲恰好是學齡兒童上小學一年級的年齡，此時父母需要為孩子成長的下一階段準備一個獨立的房間，甚至為他選擇更好的學習、生活配套環境。
另一個置換客小高峰發生在60歲之後，這個年齡段的置換客正是子女成家立業的年齡，這期間的置換客更傾向於大房換小房，將換房後剩餘的價值用於子女的置業。
自此，房屋的輪迴也代表著生命的輪迴。生命中每一個因為孩子帶來的轉折，都深深體現出父母對於孩子的舐犢之情。
03
3成人五年內換房，45%十年內換房
我們通過分析置換客戶賣出房源的買入和賣出時間，得到了置換客戶的持房週期。
從時間分佈上來看，以10年為界，持房10年及以上再換房的佔比為55.4%，5年及以下的佔比為29.5%，也就是說，有45%的置換客選擇在10年內換房，有接近30%的客戶選擇在5年內換房。
在此，對持房週期低於10年的客戶進行進一步探索。
此類置換客戶的平均持房週期為5.04年，即平均每5年換一次房。
以購入房產的標的作為衡量置換鏈條前後的指標進一步觀察，可以看到，隨著賣出房源標的的不斷增大，也即隨著置換鏈條的不斷延伸，持房週期逐漸延長，置換“接力賽”一棒比一棒跑的慢。
04
什麼時候換房更合適？
一直以來，根深蒂固在很多人心中的買房思想是“買漲不買跌”。因此，一旦市場平穩，甚至有些許房價下跌的風吹草動都會影響最終的成交量。量和價，往往同漲同跌。
置換客亦是如此。下圖是上海鏈家置換客戶比例與市場成交量走勢圖，可以看到兩者趨勢非常接近，在市場成交量大的時候，置換客佔比走高，而在市場冷淡的時候，則置換客比例走低。當然，置換頻率增加，置換週期縮短，會進一步拉高市場上置換客比例，這一點不多贅述。
事實上，波動較大的市場都會給置換客帶來較大風險，而平穩市場，對置換客是相對友好的。
在上行市場，置換客最好的交易策略是“先買後賣”，在下行市場，則“先賣後買”的策略更能將效益最大化。但是，房屋置換，多需要利用上一套的房款作為下一套的啟動資金，上行市場的“先買後賣”相對風險較大，尤其當前一次置換牽動著多環交易，隨著財富分化逐漸明顯，未來置換單甚至會出現“三連環”、“多連環”等，某一環出現問題都會對整個置換鏈條造成影響。
當前理性平穩市場下，客戶有較長的決策時間做出理性決策，而不用擔心因房價波動帶來的損失。
看完上海的換房畫像，
我們來看下北京的換房路徑。
換房總價要加多少錢？
換房面積會增加多少？
從北京“超級商圈”看換房軌跡
貝殼研究院選擇北京住宅型“超級商圈”——回龍觀、望京、北苑、天通苑、魯谷作為研究對象，繪製了換房軌跡圖。這五個商圈聚集著北京市規模相對較大的社區，例如融澤嘉園、望京新城、北苑家園、天通苑、遠洋山水... ...
01
回龍觀商圈
回龍觀客戶來源top10商圈：回龍觀、霍營、北七家、西三旗、清河、沙河、安寧莊、天宮院、長陽、上地。
圖1 回龍觀商圈換房軌跡示意圖
02
望京商圈
望京客戶來源top10商圈：望京、酒仙橋、北苑、回龍觀、天通苑、東壩、順義城、後沙峪、雙橋、中央別墅區。
圖2 望京商圈換房軌跡示意圖
03
北苑商圈
北苑商戶來源top10商圈：北苑、天通苑、亞運村、立水橋、望京、亞運村小營、管莊、馬甸、回龍觀、北七家。
圖3 北苑商圈換房軌跡示意圖
04
天通苑商圈
天通苑客戶來源top10商圈：天通苑、立水橋、和平里、馬甸、北七家、亞運村、回龍觀、清河、北苑、望京。
圖4 天通苑商圈換房軌跡示意圖
05
魯谷商圈
魯谷客戶來源top10商圈：魯谷、蘋果園、五棵松、長陽、青塔、老山、門頭溝其它、回龍觀、八角、楊莊。
圖5 魯谷商圈換房軌跡示意圖
你的理想居所需要多大？
近期是否有換房的打算呢？
來源：網絡
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