導 讀
1、土地成交量價齊升，樓板價創近一年新高
2、百強拿地銷售比提升至0.35，TOP11-20拿地力度高於行業平均
3、近10家房企單月投資過百億，中梁、新城加碼二線城市
4、一二線成交佔五成，聚焦二線核心城市
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
前言：在部分城市積極增加優質土地供應、融資環境整體寬鬆的刺激下，4月份土地市場量價齊漲，各能級溢價率全線回升，土地市場迎來“小陽春”。
百強投資力度也明顯回升，房企平均拿地銷售比升至0.35，二、三梯隊表現更為積極，拿地銷售比明顯高於平均水平。此外，從碧桂園、新城、中梁等企業4月投資額增長顯著，以及熱點城市參拍率走高，也可見當前投資的熱度。在城市選擇上，中西部省會城市與長三角三四線城市仍最受房企青睞。
整體而言，二季度房企的拿地態度或將繼續維持謹慎樂觀，但不同城市的投資將持續分化，重點關注當前市場復甦較快的二線核心城市。
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4月土地成交量價齊升，樓板價創近一年新高
4月份300城土地成交整體量價齊升，成交均價突破3000元/平方米，創2018年以來新高。
溢價率方面，4月成交溢價率升至15.6%，較3月上升3.3個百分點，主要是受到二三線重點城市優質土地出讓的刺激，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%，由此可見，企業在重點城市拿地積極性仍較高。
土地市場回暖、3、4月份成為企業拿地的窗口期原因有三，第一，部分城市地塊位置優越，第二，供應放量推動成交上漲，3月300城土地供應建面達到28103萬平方米，同、環比分別上漲23%和203%，第三，貨幣政策仍較寬鬆疊加企業納儲需求，企業投資力度有所加碼。
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銷售TOP20貨值佔百強60%
綠城、碧桂園、保利新增貨值破千億
4月末新增貨值百強門檻提升至52億元，同環比分別上漲20%和23%，在經過一輪“蟄伏期”後企業投拓節奏加快且拿地更偏好核心城市、優質地塊，因此新增貨值增長顯著。綠城、碧桂園和保利發展分列新增貨值前三位，且年內新增貨值均已突破千億。
前四月銷售TOP20中已有13家房企新增貨值突破500億元，其中銷售TOP10房企新增貨值總量超過7300億元，佔銷售百強36%，銷售前二十房企更是佔據6成以上，強者恆強的趨勢未變。若與銷售集中度對比，“一頭一尾”表現突出，TOP11-20、50強以後房企規模擴張意願仍較足。
3
百強拿地銷售比升至0.35
TOP11-20投資力度顯著高於行業平均
1-4月百強房企整體拿地銷售比回升至0.35，較3月末上漲0.7，回升至2019年均值。而各梯隊房企拿地意願均有不同程度的上行，其中TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊內的中梁、濱江、龍光拿地均相對積極。
此外，根據CRIC不完全統計的重點城市房企參拍率也可見當前企業投資意願。4月重點二、三線城市的百幅優質地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業都在10家左右，競拍輪數往往超過50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業參拍幅數都在15宗以上，活躍度明顯提升。
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近十家房企單月投資金額超百億
中梁、新城等在二線投資加碼
單月來看，銷售TOP50中半數房企單月拿地金額超過50億，其中9家房企投資金額已過百億，幾乎佔到前四月投資額50%以上，恆大、碧桂園更是達到200億左右。由此可見，規模房企投資力度在持續回升。
單月投資金額超過50億房企中，僅有保利、招商等房企4月投資額略低於前三月平均值，與這些房企前三月拿地較多不無關係。剩餘房企單月投資額均較前三月有大幅增長，整體投資意願較一季度有明顯提升。
其中新城、中梁、正榮、金地等4月投資金額為90億以上，較前三月拿地金額均值漲幅超過2倍，且拿地銷售比均遠超行業平均，整體投資力度在加碼。投資金額激增與這些房企聚焦二線戰略密切相關。例如中梁4月份接連在長沙、重慶、合肥等二線省會城市落子，新城也接連在北京、蘇州、天津納儲。
此外，碧桂園、恆大、萬科、中海、龍湖等雖然單月投資金額同樣大幅增長，但結合銷售來看，龍頭房企投資力度依舊保持穩健。
整體而言，前四月新增土儲仍然能夠在今年形成有效的貨值補充，因此，對於目前拿地較為積極、拿地力度較大的房企而言，在加大週轉速度、保證去化率的情況下，或能夠彌補疫情帶來的銷售“空缺”，進一步支撐全年業績增長。
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一二線成交佔五成
中西部投資比重達39%
1-4月百強房企拿地建面在能級、區域上的分佈趨於穩定，一二線成交佔比約為5成，二線城市的成交主要來自中西部省會城市，佔百強拿地的24%；三四線城市中仍舊以長三角為主，佔百強拿地的21%。
從城市選擇來看，百強拿地體量TOP10城市中有8個為二線城市，企業迴歸核心城市拿地的偏好顯著。西安、重慶、溫州最受百強房企青睞，恆大、碧桂園、中梁、綠地、雅居樂等企業4月紛紛落子西安；華鴻嘉信、新城、祥生等10個百強房企4月均在溫州納儲。
6
投資仍將保持謹慎樂觀
聚焦復甦較快的二線核心城市
隨著疫情影響逐漸消退，樓市、地市都出現一定程度的反彈，不少熱點城市推出優質地塊刺激房企拿地積極性；且4月份房企ABS獲批較多，在境外融資受阻的情況下，境內融資環境有所放寬，在熱點城市優質土地和融資放寬的雙重刺激下，4月房企在熱點城市積極參拍，房企拿地“質”和“量”並重。
整體來看土地市場“火熱”的城市還將持續一段時間，房企投資持續聚焦在熱點城市如杭州、南京、蘇州、福州等，但需警惕的是，地價過高導致項目盈利空間被壓縮，投資仍需保持理性。
而部分土地市場“熄火”的城市如蘭州、長春等經濟活力不足、人口外流或增速緩慢的城市預計短期內難以回溫，仍待全國性市場回暖的帶動。
未來城市之間樓市、地市的分化成為常態，迴歸一二線、迴歸優質三四線城市將成為房企長期佈局的方向。可以預見的是，隨著城市土地供應進一步增加，二季度房企拿地意願仍以謹慎樂觀為主，聚焦復甦較快的二線核心城市。
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文章來源:克而瑞研究中心
