觀點地產網 A股年報季接近尾聲，陽光城也於4月23日發佈了過去一年成績單。
“雙斌”加入的第三個年頭，陽光城首次跨過2000億門檻，完成銷售額2110億元，同比增長30%，權益銷售金額1351.43億元，同比增長14.21%。
年報顯示，陽光城2019年實現結算營業收入610.49億元，同比增長8.11%；合併歸屬於上市公司股東淨利潤40.2億元，同比增長33.21%。淨利率較上年期期末提升0.16個百分點達到7.08%，歸母淨利潤率提升1.24個百分點至6.59%。
頭頂明星高管光環，“雙斌”時代陽光城順利跨過千億、雙千億，並進入TOP15，但想要做到“又大又強”，還需要面臨財務平衡、提升利潤、優化管理等多方面的努力。
“陽光城錯過了高紅利的時代，底子薄。”2019年，完成了規模任務的朱榮斌說他非常淡定。
但是為了達到規模、利潤以及財務指標之間的平衡，朱榮斌也這樣形容，過去幾年自己和管理層們就像在鋼絲繩上跳雙人舞。
2020年，地產行業去槓桿趨勢依舊，加上疫情帶來的黑天鵝，陽光城也謹慎地提出2000億+目標。
“實現2000億後，規模我們會持續追求，名次我們也在意，但是也不能太在意。”
值得一提的是，除了一貫的規模、利潤、負債等問題，2020年，提升資本市場認可度是朱榮斌對陽光城的一個重要目標，包括引入戰略投資人、加大分紅比例等。
針對2019年度，陽光城將分紅比例提高至20%以上，較2018年提升近13%，實現每10股派現金紅利含稅2元。
“黑天鵝”的翅膀
“我們認為行業面臨諸多的不利因素，外部環境呈現較大的不確定性，黑天鵝的翅膀有可能還沒有完全展開。”
受新冠疫情影響，2020年房企的銷售增速普遍定在了20%以下，較2019年進一步收縮。
剛剛跨過2000億規模的陽光城也提出了更為謹慎的目標，2000億+。對於曾取得高速增長成績的陽光城而言，這顯然是一個略顯保守的目標。
朱榮斌坦言：“2000億+，到底加多少，這是一個變數，因為疫情的影響到底有多大，持續多長時間，現在誰也不能有一個準確的估計。”
儘管行業充滿不確定性，但一季度陽光城在拿地上仍顯示出進取之勢。
朱榮斌透露，一季度陽光城新增總貨值435億元，這些項目都是短平快，都是作為當年業績的補充。
回顧2019年，陽光城共斥資656億元（權益地價492億元）補充土地儲備約1268萬平方米，新增貨值2798億元，平均成本樓面價每平方米5168元。
權益比例上，新增土儲平均權益上升15%，權益比達到70%。
值得注意的是，2019年陽光城銷售權益比由2018年73%降至64%，未來也將進一步影響公司的利潤表現和融資安排。
對此，朱榮斌回應稱：“前兩年我們急於規模的擴張，所以一定比例的項目都是跟別的公司合作，未來會慢慢提高到80%左右。”
拿地渠道上，37%新增土儲是通過招拍掛方式，36%是通過收併購，27%是通過舊改。
另據數據顯示，截至2019末，陽光城累計土地儲備4101.20萬平方米，可售貨值達到6324億元，較過去兩年5500億貨值增加約15%。
其中，2020年陽光城整體供貨貨值3200億元。
事實上，過去兩年都提出要用800億買地的陽光城，最終都沒能完成投資目標；對於2020年，朱榮斌提出要新增貨值3000-5000億元。
據瞭解，陽光城將土地投資金額控制在回款的35%到55%區間，以2000億銷售、80%回款率推算，2020年土地投資絕對值就是560億到880億之間。
“底子薄”要改變
隨著規模增速歸於平穩，提高淨利潤成為行業共識，而這正是朱榮斌口中的“底子薄”。
數據顯示，2017年-2019年，陽光城淨利潤率分別為6.72%、6.92%和7.08%，歸母淨利率6.22%、5.34%和6.59%。儘管逐年穩定提升，但與管理層的預期仍有差距。
銷售超過2000億的陽光城，對應40.20億元歸母淨利潤，儘管同比增幅超過30%，但與同等規模的旭輝（2006億銷售規模，歸母淨利潤69億），甚至規模不及自己的富力（富力2019年銷售規模為1382億，歸母淨利潤為97億）相比，陽光城淨利潤表現尚未並匹配已有規模。
去年中期，朱榮斌就曾指出：“因為前些年的項目影響，陽光城淨利潤率還是比較低的水平，我們自己很不滿意。”
為此，此前朱榮斌提出將利潤與激勵掛鉤，2019年末更是進行全方位的組織架構調整。
據觀點地產新媒體瞭解，2017年剛履新陽光城時，朱榮斌就迅速搭建了一套全新的管理團隊，新增十餘個區域公司，使陽光城全國佈局從17個區域增加到30個區域，隨後逐漸整合為28個區域，並進一步分類為A、B、C三類。
然而，一方面區域表現參差不齊、分化比較嚴重，另一方面大量區域分佈增加了管理成本。
朱榮斌介紹，目前28個區域已經合併成16個區域，其中對3個A級區域不斷地進行高度授權，賦能區域集團化管理，同時提高人均效能，“我們定的目標，今年人均效能要達到每人3500萬以上”。
據瞭解，隨著區域整合變大，朱榮斌給予區域的賦能也將隨之加大，除財務跟投資強管控，更多的都將交給區域決定。
另據觀點地產新媒體瞭解，去年10月份，陽光城內部還進行了一次“整風”。
“現在公司不提倡上班時間坐飛機，所有高管的出差行程，都要求不能在上班時間。”有陽光城員工透露。
大到區域整合，小到基礎管理，市場變化背景下房地產企業開始向精細化運營要利潤。
儘管努力從多方面降低成本，提高利潤，但朱榮斌認為，地產暴利時代已經結束，“我覺得我們現實一點的期待，不是如何得到高回報，而是如何使預期回報真正能夠實現。”
值得注意的是，除地產開發外，陽光城也開始尋找新的利潤增長。
數據顯示，2019年陽光城實現物管收入7.71億元，同比增加339.84%，佔總體營收1.26%。
對於物業板塊的發展，朱榮斌回應：“接下來對物業還有更多的規劃，我們內部也在積極研究物業的上市，這會是陽光城今後一個新的增長點。”
銷售目標順位第三
負債曾經是房企最不為注重的一塊，然而當行業開始去槓桿，過高負債和融資成本越來越成為房企不能承受之重。
數據顯示，2019年陽光城公司有息負債規模1123.21億元，近三年均保持規模相當（2018年和2017年有息負債分別為1126億元、1134億元），其中短期有息債務規模335.49億元，佔有息負債比例較去年年末下降12.94個百分點至29.87%，非銀融資佔比從去年年末52.57%下降至24.94%。
截至2019年末，陽光城淨負債率138.20%，較2018年底下降44.02個百分點，平均融資成本7.71%，比2018年年末優化23個基點。
財務總監陳霓透露：“近幾年陽光城負債規模逐步下降，今年也是希望平衡發展需要的同時，能夠在去年基礎上有所下降。相對值希望有較大幅度的下行，2020年能夠向30%靠攏。”
據觀點地產新媒體瞭解，2019年以來，陽光城已在新交所披露4宗美元票據，金額和利率分別為1.2億美元12%利率、2.5億美元9.5%利率、3億美元10.25%利率，以及11月12日披露的2.5億美元10%利率。
進入2020年，隨著境內融資放鬆，陽光城也加大在境內的融資。
據陽光城公告顯示，2020年擬通過企業債券、境內外債等方式進行融資，規模不超過等額人民幣260億元。
4月初，陽光城獲准發行80億元公司債，第一期30億規模已在近期發行，其中債券品種一的票面利率為6.95%，品種二的票面利率為7.30%。
提升財務指標的同時，陽光城也開始注重資本市場表現，這一點從起年報中也可窺見一二。
年報顯示，2020年陽光城六大目標中，引入戰略投資人和全面提升股債資本市場認可度分別放在了第一和第二的位置，銷售目標和投資目標則放在了第三、第四順位。
事實上，自去年中民投退出投資，陽光城就有意尋找新的戰略投資者。
業績會上，朱榮斌則透露：“我們把這個‘引戰’列入了公司重要的工作目標，確實也接觸了多家有意向的機構，但受疫情影響，這個工作的進度有所延後，我們期待在今年有個好的結果。”
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