近日，媒体报道称，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内多次传闻的“三条红线”。对此，市场人士表示，“三条红线”框住了房企的有息债增长空间，也明确划出了“及格线”，房企降杠杆或将加速。
一时间，地产行业“山雨欲来风满楼”。不过，作为千亿黑马，中梁控股（2772.HK）却多了一丝淡定与从容。
账上现金流充沛 融资渠道多元化
8月25日，中梁控股召开2020年中期业绩发布会。上半年，公司实现全口径销售金额677亿元，同比增长6.3%，达成年度目标的40.3%；营业收入237.6亿元，同比增长16%；净利润22.1亿元，同比增长16.4%；股东应占核心净利润约人民币13.08亿元，同比增长6.2%。同时，公司拟宣派中期股息每股16.3港仙，派息比率继续维持40%。
得益于上市后融资渠道的扩充和强劲的销售业绩，中梁的杠杆和流动性比率较为稳健。自去年港股上市以来，中梁控股融资渠道不断扩充，与银行的业务关系也在持续改善，并于2019年底成功发行了境外美元优先级债。今年上半年，公司更在境外与香港恒生银行完成首笔双边贷款，境内银行总对总授信总额约500亿人民币。截止上半年期末，公司加权平均融资成本已从2019年底的9.4%降至8.9%，并有望在2020年底进一步降至8.5%。
短债比方面，截至6月30日，公司一年内到期短债占总负债的比例为42%，相对去年年底改善明显。中期业绩会上，公司首席财务官及副总裁游思嘉表示，“目前公司已完成下半年到期境外债务再融资，正在安排明年首季到期境外债务再融资。同时，我们的绝对有息负债水平在前50强房企中为最低。受惠于集团开拓新的融资渠道，项目所在的城市能级提升，以及境内流动性充裕，我们预期集团融资成本将进一步下降”。
中银国际也在近日的研报中称，尽管今年疫情防控常态化下经营环境具有一定挑战性，但公司有望继续保持稳定的合约销售增长，看好公司较佳的信用指标。其预计，经过多年的强劲增长后，中梁的合约销售仍将保持稳定，增速领先多数同行，其1680亿元的年度销售目标可达。同时，中银还表示，公司如果能够在境内拓宽更多的融资渠道，或在境外获得发改委批额以延长其债券期限，其信用面将得到持续提升。
全国化全结构土储 可缓解潜在冲击
总体来看，中梁的投资策略相对于区域经济与政策的变化进行轮动，较为积极主动。中报显示,2020年上半年,公司新增土地投资总额394亿元,获取土地56宗,新增土储总面积约740万平米，实现对全国重要城市群、重点二三线城市的基本覆盖，上半年尤其是二线城市占比较上一年度同期提高了9个百分点至45%，快步回归二三线。
具体来看，投资金额较大的城市分别是杭州、温州、合肥、苏州、天津、重庆、成都等地。而在购地决策上，中梁则根据不同周期制定投资拿地策略，上行市场领先轮动，下行市场找结构性机会，同时控制风险与现金流。每块土地都要经过战略、市场、财务三大漏斗进行筛选。严苛的筛选原则可以有效保证去化及资金周转效率，确保符合公司的拿地方向和盈利标准。
其实，早在2018年下半年开始,中梁就着手“换仓”,喊出了“提高城市能级,回归二三线城市”的口号。通过持续的深耕外拓、转二线、转省会、转都市圈中心等战略,中梁控股大大地提升了土储的城市能级,销售均价提升至每平方米12500元。
对此，分析人士表示，更加均衡的地域组合，加上公司以中小型项目为主（总建面20万平米以下占比达 80%）可缓解潜在的区域经济或政策冲击。截至2020年6月30日，公司平均土地成本4300元/平方米，约占上半年销售均价的3成多，利润空间相对可观。
土储充沛，需求强劲，是中梁始终尊重市场、顺应市场，根据市场变化坚定推行“三转”策略的成果。展望未来，中梁控股表示，虽然外部因素仍存不确定性，但公司仍将始终坚持以确定性应对不确定性，追求规模、利润与负债之间的平衡以获得稳健发展。以更加开放的心态、更加开拓的精神、更加开创的信念推动企业长期发展，持续回馈投资者。
